关于我国房地产行业融资策略的几点思考

蒋海红

摘 要 本文就房地产行业融资的问题发表一些看法，并提出解决问题的对策，希望本文能对那些对房地产行业融资有疑问的读者提供一些帮助。

关键词 房地产 融资 策略 经济

房地产行业是资金密集型产业，它的发展离不开资金的支持。虽然在这个经济迅速发展的21世纪，房地产行业还是占据领军位置，但不得不说房地产行业面临的市场竞争也越来越激烈。

一、房地产企业的现状

2010年以来，我国房地产企业上市，再融资和重大资产重组等事项进展艰难。在此期间，不少房地产商从海外上市，试图从海外获得大量的融资，然而国内的房价一直居高不下。一些专家呼吁，房地产企业融资应该尽快实现市场化。证监会在新闻发布会上回答“房地产上市公司融资政策”问题时指出，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知规定，对于一些存在违法违规行为（闲置土地、炒地、哄抬物价）的房地产企业暂停上市。业内人士发表声明提出，在逐步建立房地产调控长效机制的同时应该逐步取消各类行政化限制。在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预，实现市场化运作，同时减少金融风险。

二、常见的融资手段

如今，我国房地产企业的资金来源有银行贷款、售房预收款、股权融资、债券融资、信托融资、自由资金等。虽然房地产企业的融资渠道多元化，但是大多数的渠道对于一些企业来说并不具备实用性。众多的调查显示，我国有60%～70%房地产企业的资金直接或间接来源于银行贷款，但是只有少数企业能达到30%的银行贷款要求，有很大一部分的企业自由资金不足10%。这种高债务的服务模式加剧了房地产企业的财政危机，不利于房地产行业的稳定。股票融资债券方式在房地产金融中所占比例小，自2002年以来，我国房地产企业上市公司很少，国家之前对房地产企业上市融资和发行的企业债券控制很严格，房地产上市企业仅占全部上市企业的2%。依照以往的数据我们可以发现，债券融资在房地产企业的资金来源中占据的比例很低且一直呈现下滑的趋势，平均只占0.001%左右。

三、房地产的常见问题

第一，融资资金少。房地产行业中的大部分企业拥有的自由资金少之又少，然而他们需要的资金是自己自由资金的好几倍。因此，他们只能融资。但是因为需要的资金太多，银行并没有多余的资金为他们提供贷款。一方面，由于这种贷款方式会降低银行的积极性，而且银行方面获利少；另一方面，这种贷款的时间比较长，银行要最大限度地避免出现信贷危机。由此可见，融资的资金会对房地产企业带来影响。

第二，法律法规不够完善。我国的房地产行业飞速发展很大一部分原因是国家出台了好几项政策。得益于政策的利好，房地产发展前途一片光明。部分西方国家也出台了关于房地产行业的一些政策，都是以直接融资为主，并且还在不断地修改和完善法律法规。我国的房地产政策虽然也在不断地修訂，但是并没有从根本上改变我国的融资方式。自改革开放以来我国的房地产行业都是以非直接融资方式为主。如果房地产行业遇到资金方面的阻力，不能很好地寻求相关法律层面的帮助，同时相关法律的操作性相对比较差，则不能为房地产行业的融资作出有效的指导。部分企业以相关公司的发展模式为指导，从根本上来说虽然它们的运作形式不同，但也会对房地产企业带来影响。

第三，创新融资方式的风险极高。我国当前房地产行业的市场条件不够完善，监管体系不够健全，而融资的风险本身就存在且短时间内不会消除。如果想要创新融资渠道，那么则会面对更大的阻力，没有企业想铤而走险。创新融资方式的阻力不断增加会对房地产行业带来不良影响，银行方面也会受到不良影响，更会影响金融系统的稳定。

第四，容易受外界环境影响。虽然房地产行业的融资渠道多元化，但是极容易受到外界的影响。例如，缺乏融资方面的专业人员、企业领导能力低下、企业的管理效果差、资金不足、信用度低等都会给融资带来影响。

四、解决策略

第一，健全融资体系。建立全面的融资体系首先要完善担保服务体系，应该坚持政府引导与市场化运作相结合，建立一体两翼三层次的中小型信用担保体系。同时要加强管理，提升担保机构的素质，制定有关的行业标准，加大对从业人员的培训力度。另外，加强诚信体系建设，提升企业的信用度也至关重要。因为信用不足会影响企业的融资。

第二，引进外来资金。有关调查显示，房地产资金在海外的投入率逐渐降低。这不仅会影响到融资渠道的丰富性，还会对融资带来影响，不利于我国房地产行业的发展。因此，我国应该采取有效的措施引进外来资金，并且让它成功进入中国市场，规范其操作方式。另外，我们在调整国内的运作方式的同时也可以学习海外的操作模式。

第三，组建投资基金。一个企业有一定的投资基金，可以在很多层面上减少在投资方面的风险。这不仅能够有效集中分散的资金，还能丰富融资的渠道。同时，结合当前的市场需求，政府应出台一些保证投资资金安全的法律法规。在组建投资基金方面，我们应该多学习了解西方的运作模式，根据自身的特点与需求壮大自己的资金储备。

五、结语

在了解房地产行业融资方面的内容之后，我们应该关注现在市场的变化，结合自身的实际选择适合的融资方式，充分发挥融资渠道的多元化优势，这有利于我国房地产行业的稳健发展。

（作者单位为常州建源城市综合开发有限公司）

参考文献

[1] 梅孙华.我国房地产行业融资渠道分析[J].农村经济与科技，2016（22）.

[2] 丁睿.房地产行业融资结构现状及优化探讨[J].财经界（学术版），2015（23）.