关于废除房地产预售制度的思考

摘 要：目前，国内房地产行业最普遍的种销售形式就是“预售”。预售制度曾经为房地产行业的发展起到了积极作用，但经过十几年的实践，它在交易公平、风险分担、质量和进度监管等方面存在明显的弊端。俗话说“从南京到北京买的不如卖的精”，“预售”是一种典型的倾向于“卖方”的制度，它在本质上丧失了“法规”是保护弱者的立法初衷。这种有“买方”单边承担大部分风险的机制存在明显的不公平，随着房地产行业的发展是否取消预售房制度成为各界所关注的话题。本文在分忻预售制度弊端的基础上提出逐步废除预售制度，实现现房销售为主的房地产销售制度，旨在保护相对处于“弱方”的中国最广大消费者群体和促进房地产乃至建筑业的良性发展。

关键词：房地产；预售制度；交易公平

一、确立预售制度的初衷

1994年，《城市房地产管理法》出台。在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度。预售许可制度建立的初衷，是为了培育我国房地产市场、推动房地产业的发展，加速项目资金周转、提高资金使用效率、降低企業开发成本。

二、预售制度的弊端

1交易不公平。预售制度打破了上千年“一手交钱一手交货”的交易规则。作为我国最大件、最具价值的大众化商品，消费者仅凭开发商的宣传，在没有见到实物、在不知道商品是否合格的情况下，就交付了房子全款，造成了交易双方权利与义务的不对等，不难看出，房地产预售制度也违背了“法律法规是保护弱者的工具”这一根本属性。

作者简介

亓新广，男，1975年3月出生，山东莱芜人，中共党员，民盟盟员，高级工程师，国家注册造价工程师、一级建造师、监理工程师、招标师。现工作于岳池县住房和城乡规划建设局。

2施工质量难以保证。作为开发商已经收到了钱，所以不用担心因为质量问题而卖不出去，甚至导致开发商、承包商为了实现利益最大化，无不挖空心思偷工减料和欺骗消费者，导致房子普遍性品质不高。

3施工进度难以保证。同样是已经收款的原因，开发商对交房时间是尽量无底线后延，政府监管完全处于真空，甚至出现购房合同交房日期比施工合同竣工日期拖后一年以上，但仍旧出现不能按期交房的现象，施工合同延期、交房延期普遍性存在，维权相当困难。

4由处于弱势的消费者承担楼盘烂尾的风险是极其不道德的。几乎每座城市都存在烂尾楼盘，消费者对烂尾盘无计可施，银行对“房奴”却有着“十八般武艺”，政府若不能废除预售制度或者拿不出保护“房奴”的切实措施，明显是违背习近平总书记提出的“以人为本”的治国理政思想。

5产权办理不及时。由于各种各样的原因，长期拿不到房产证极其普遍，从法律层面讲，没有产权证就不能证明房子就是自己的，一件付了全款的大件商品却不能真正意义属于自己，这明显不符合基本的社会规则。

6影响社会稳定。房地产预售制度，由于存在太多弊端，所以房地产领域纠纷、信访居高不下，暴力事件也是时有发生，不仅严重影响到社会稳定，也对政府公信力造成负面影响。

小结

实事求是而言，住房预售制度对于中国房地产的发展起到了很大的作用，但其致命的制度残缺引发了中国房地产行业的非理性发展。目前，各级政府正处在房地产调控的重要时期，废除房地产预售是房地产行业健康发展的需要，也是建立真正的公平的市场经济的需要，更是中国经济安全的需要。

参考文献

[1]孟祥娜；《我国商品房预售监管制度的法律问题》，《法制与社会》，2013年1月下，法制园地

[2]许燕；浅析商品房预售制度，《江苏科技信息》2013年11期

[3]周莉；商品房预售制度存废的分析[J]；福建工程学院学报；2010年02期

（作者单位：岳池县住房和城乡建设局）