租售同权政策对大学生住房租购行为选择的影响研究

一、 引言

我国房地产市场发展的20多年来，房价不断攀升，人们更倾向于购房，使得我国商品住宅市场的租购结构长期处于失衡状态，严重阻碍我国多层次住房体系的构建以及商品住宅市场的平稳发展。2017年7月份，租售同权政策被提出：通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

近年来，随着高校招生规模的不断扩招，高校毕业生的数量每年呈2%—5%的速度增长；2013年至2017年五年间累计毕业人数达3735万人。大学生作为未来住房消费的重要需求群体，其对房地产市场的影响不容忽略。

该研究旨在探索租售同权政策对大学生住房租购预期行为选择的影响及其原因，并结合房地产市场的发展现状对建设发展租赁性住房市场提出相关建议。

二、 我国房地产市场发展现状

(一) 房地产市场租购失衡，销售市场远超租赁市场。

据社科院2016年发布《社会发展蓝皮书》显示，2016年我国城镇居民住房自有率高达91.2%，仅有不到10%的城镇居民通过租赁解决住房问题，而同一时期的欧洲国家租房率近50%；住宅租赁交易总额仅为1.1万亿，不及我房屋交易总额的7%，而美国的住宅租赁交易额占全美房屋交易总额的50%左右。通过以上数据比较可知，我国目前的房地产市场存在严重失衡现象，住房销售市场发展明显远超住房租赁市场，住房租赁市场发展严重滞后。

(二) 存量房空置率高，住房租赁市场规模较小，难以满足消费者需求。

我国住房市场发展20多年来，存量房数量一直呈增加状态，但是其空置率相对过高。中国房地产报与《腾讯智慧》曾联合发布的《2015年中国住房空置率调查报告》中指出，2015年5月一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。住房租赁市场供给方较为单一，多为个人房源，存量房空置率高则在一定程度上体现了租赁住房供给量较小、住房租赁市场规模小，难以满足消费者需求。

(三) 住房租赁市场管理体系不完善，租房者利益难以保障。

目前，我国住房租赁市场发展缓慢，管理体系不完善。大部分住房租赁行为未到房屋租赁市场管理中心进行租房备案登记，缺乏对租赁契约的外部约束；因租房备案登记等制度落实不到位，致使政府对住房租赁市场信息了解较少，政府部门难以对住房租赁市场进行有效的管理。管理体系的不完善使得租房者利益难以得到保障。我国现阶段仅有8.8%的城镇居民通过租赁解决住房问题，造成该现象重要原因之一是我国目前我国住宅租赁市场管理制度不完善。

三、 数据及结果分析

(一) 数据来源

查阅相关文献进行问卷的设计，并在郑州大学新校区内进行问卷的发放，将调查对象控制为郑州大学在校学生；此次调研过程共计发放200份问卷，回收有效问卷为188份，问卷回收有效率为94%。

(二) 调研数据分析

1. 样本人口统计学特征

被调查对象中38.3%是男性、61.7%是女性；14.36%的调查对象所处的年龄段为18—21岁、76.06%的调查对象所处的年龄段为22—25岁、9.04%的调查对象所处的年龄段为26—29岁、0.53%的调查对象所处的年龄段为30岁及以上；29.79%的就读学历是本科生、70.21%是研究生及以上学历。

2. 大学生住房租购行为选择分析

现阶段住房情况调查，被调查对象中大部分学生目前住宿在学校宿舍，占比86.17%，仅有少数在校外租房或者已购置住房，分别占比9.57%、4.26%；由该数据可知，目前大学生仅有极少数人购置住房，90%以上大学生毕业步入社会后将面临住房租购选择。

租售同权政策了解情况调查，被调查对象中仅有3.19%的学生非常了解租售同权政策，47.34%的学生完全不了解租售同权政策，31.91%的学生只是听说过该政策，17.55%的学生知道租售同权政策，但不明白其具体权利；由该数据可知，租售同权政策作为我国发展住房租赁市场的重要政策，学生却了解甚少，可见政策落实还稍有不到位，需加强该政策落地，加大政策宣传等。

基本权利重视度调查，被调查对象对城镇居民基本权利中，最重视的五项权利分别是医疗卫生、住房保障、公共教育、社会保险、社会服务，平均打分分别为4.67分、4.61分、4.59分、4.53分、4.44分；相对来说较为不重视的三项基本权利分别是残疾人服务、公共文化体育、劳动就业创业，平均打分为3.99分、4.24分、4.38分。由该数据可知，城镇居民基本权利中，居民更多关注的是医疗卫生、住房保障、公共教育等方面的权利，租售同权政策中的同权应根据城镇居民需求，切实保障租房者的基本权利。

租售同权政策影响程度调查中，85.11%的被调查者认为租售同权政策的提出对其今后的购房或租房选择产生一定的影响，11.7%的被调查者认为租售同权政策的提出对其住房租购选择的影响可有可无，3.19%的被调查者认为租售同权政策的提出对其住房租购选择不会产生影响。

毕业后租购行为选择调查中，面对同等条件的房屋，选择购房者占比54.79%，选择租赁者占比45.21%。

毕业后面对同等条件房屋选择购买的原因调查中，最主要的原因为购房可给个人带来安全感和归属感，即使购房者可能会因购房给自己带来较大的经济压力；其次是选择购房者认为购房相比于租房更加经济并且其认为房屋具有一定的升值空间。

毕业后面对同等条件房屋选择租赁的原因调查中，最主要的原因是房价过高，租房可以缓解自己的经济压力；其次租房者认为租房相比于购房，租房者可根据自身经济水平选择居住环境，提高居住品质。

关于是否应该进行租房备案登记调查中，93.09%的调查者认为应该在房屋租赁市场管理中心进行租房备案登记，以确保个人基本权利得到保障；6.91%的调查者认为在房屋租赁市场管理中心进行租房备案登记与租房利益是否可得到保障并不是紧密相关的。该数据说明，大部分未来的承租者更关心的是租房时自己的切身利益是否能得到保障，同时房屋租赁市场管理中心应加强租房登记备案等制度的落实，以确保租房者的个人基本权利得到保障。

目前住房租赁市场中存在的主要问题中，52.66%的调查者认为住房租赁市场管理机制不完善；30.32%的调查者认为是租售同权政策落实不到位，基本权利难以得到保障；17.02%的调查者认为住房租赁市场供给主体单一，缺乏有效的供给。

在租赁市场发展成熟且管理机制完善前提下，46.28%的调查者表示其未来更倾向于租房；53.72%的调查者表示未来更倾向于购房。

通过本次调研数据可知，住房租赁市场供给主体系统化、管理机制完善时比仅在租售同权政策背景下时多1.07%的调查者更倾向于租房；可见住房租赁市场的发展重点不仅在于政策的落实情况，还在于供给主体、管理机制的完善情况。

四、 相关建议

(一) 加快“租售同权”的立法，为承租者提供法律保障

租售同权政策现阶段正处在刚刚提出，保证政策有效实施，离不开国家层面的法律保护。国家应加强对“租售同权”的立法进程，规范承租人的基本义务与权利，赋予其与购房者同等的医疗保险、公共教育等基本公共服务的权利。借鉴住房租赁市场发展较为先进国家的相关经验，建立一套“租售同权”相关的法律体系，不仅包括有关承租者的基本权利和义务，还应包含出租者的基本权利和义务，以此来规范双方的行为；同时丰富和完善住房租赁市场的法律体系，以此为承租者提供法律保障，保障他们的基本权利。

(二) 推进开发商自持住宅的发展进程，扩大住房租赁市场的有效供给

现阶段，我国房地产市场存在地价高、房价高、租金低等问题；住房租赁市场的供给主体相对单一，且供给主体相对不专业。开发商自持租赁住房既可以有效抑制地价的上涨、给开发商带来持续有效的营业收入，又可以完善我国房地产市场多层次住房结构体系，加快房地产市场长效机制的建立。因此，加强租赁住房规划和用地供应，积极培养鼓励开发商自持租赁住宅，开发长租公寓，丰富住房租赁市场的供给主体，建设系统化、规范化的住房租赁市场体系，扩大住房租赁市场的有效供给。

(三) 完善并规范住房租赁市场管理体系

通过该调研了解到，大部分调查对象认为目前我国租赁市场存在的主要问题是住房租赁市场管理体系不完善，缺乏有效的管理，大部分住房租赁行为未到房屋租赁市场管理中心进行租房备案登记，缺乏对租赁契约的外部约束，政府对住房租赁市场的管理较弱、缺乏有效的管理。正是因为这些问题，在购房和租房中，多数人即使经济压力较大也会选择购房。因此，应加强对住房租赁市场的管理，制定住房租赁市场相关的管理规定，规范住房租赁市场中的租赁行为，加强政府对住房租赁市场的有效管理。