从“野蛮生长”到“住有所居”

李顗

1978年是中国改革开放的起步之年，随后的“房改”和土地改革同时被推动，中国房地产正式成为一个产业。

十万大军下海南 地产产业初登场

1987年，中国迎来首次土地拍卖。此次拍卖过程共持续了17分钟，原深房公司总经理骆锦星代表公司以525万元竞得东晓花园地皮。这一“拍”，让中国土地商品化实现了历史性的突破，催化全国房地产加速发展，中国地产业进入商品化时代。

首都创业集团有限公司原党委书记、董事长刘晓光回忆说：“从1987年以后，中国就有些房地产开发的概念了，但还没有正式进入房地产大开发年代。那个时候最早是一些商业网点，后来开始有些住宅。我最大的感觉就是居住改变了中国，居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权。”

1988年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开。时年2月，国家批准印发了“房改领导小组”《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。該《实施方案》的出台，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段，也掀起了国内第一轮的房改热潮，城市综合开发迎来了历史性机遇。“房改”的大幕徐徐拉开后，其中一个不容忽视的历史节点就是1989年深圳市房屋交易所正式成立，这是我国第一家房地产交易所。

1988年海南建省，中央给予了海南这个特区超乎想象的优惠政策，给海南带去了机遇，大量资金涌进这里，甚至出现了“十万大军下海南”的盛况。

1992年是中国改革进程中的关键一年，也是中国房地产行业发展的关键年份。这一年冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军，结成了联盟。他们后来被称为“万通六君子”，挖到了第一桶金，日后都成了名震商界的风云人物。与此同时，碧桂园杨国强在广州建成了他的第一个项目，而合生创展的朱孟依在香港刚刚注册了自己的公司。张玉良、胡葆森、黄怒波、吴亚军等，纷纷放弃体制内的铁饭碗，走上了创业的道路，在他们手中诞生了绿地、建业、中坤、龙湖等房地产企业。而李彬海则奉命组建广州保利房地产开发公司。

同年，孟晓苏从国家进出口商品检验局副局长调任中国房地产开发总公司总经理。在此之前，孟晓苏的仕途历程和理论研究，均未与房地产业发生直接关系，他本人当时也没意识到，正是这一次工作变动，再加上以往的阅历和知识储备，使他不仅当上了“中字头”房地产国企“掌门人”，而且成为中国房地产界屈指可数的权威理论家和一系列房地产理论与政策的提出者。

1993年，国家陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，宏观经济过热的背景，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。海南上世纪90年代的房地产泡沫是中国房地产史上不可忽略的一页，海口市地价从1993年最高的680万元/亩一路狂泻，到1996年年初已经跌至约100万元/亩，跌幅达85%，基本上回落到1991年的水平。海南巨量的房地产库存，一直到1999年才清理完成。海口市的房价，在2010年前后才重新回到1993年上半年的高点。

多个城市房地产泡沫的相继破裂，使我国楼市在经过巅峰后，迅速跌入谷底，步入严冬。经历过风雨，方能见彩虹，1994年，我国颁布《城市房地产管理法》。这标志着中国房地产法制逐步成熟，地产、房产分开立法逐步走向房地产一体化立法。

1994年，北京房地产低落时期，许荣茂大举进入，以高档外销公寓在北京家喻户晓。

杨国强预测了内地地产市场在资本扰动下的苏醒，想方设法拿下了当时碧桂园4000套别墅的项目，并通过“学区房”模式，成功将烂尾楼转变成为“香饽饽”。1998年，杨国强看准房地产行业，将碧桂园带出了顺德，走向广州乃至全国。

1995年，林腾蛟刚从新加坡留学归来就投资创办了福建阳光集团。随后林腾蛟把握了房地产市场发展的契机，果断确立以房地产为主业多元化产业结构，阳光城走上十几年持续、快速成长的轨道。

1996年，国家提出住宅建设成为新的经济增长点和消费点，房地产行业迎来了又一个重大转折，从此翻开新篇章。这一年，房企老兵们在积极求变，境外上市、瘦身、关注产品质量，新兵们不畏艰难，强势登场，为行业带来新风气、新希望。

1997年开始，李思廉与张力创立的富力开始在广州大举获取旧工厂改造项目。数据显示，在1997年到2000年的短短四年时间里，富力就快速地完成了将近10个旧厂改造项目，而到2001年末，富力完成广州旧厂改造总面积已经超过了250万平方米。

同年，金碧花园破土动工，两个月之后正式公开发售。一场“快进快出”的闪电战，创造了“八个当年”的业界奇迹（当年开工、当年销售和当年售罄等），不仅为许家印带来了第一桶金，也奠定了恒大集团的基础。与此同时，朱孟依在并没有大型住宅项目的天河东郊，投入巨资开发了骏景花园，当人们看淡这块土地的价值时，九运会的举办让这里的房价一举升温。

房地产业迎来“黄金期”

1998年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度最终退出历史舞台。中国开始实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。市场化的“商品房”成为城市住房建设的主角。同时，这次“房改”后，我国逐渐开启了房产经纪行业中的二手房交易服务。

顾云昌说，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两个发动机、一个燃料库”。一架发动机是“房改”，如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架发动机是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让。燃料库则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。

“房改”带来了房市繁荣、居住改善，也让房价扶摇直上。21世纪的前三年，全国房价年涨幅还在百分之三四，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻一番。

在這个“黄金期”，房地产业开始向多元化发展，产生了多种形式，例如普通住宅、公寓、别墅、商业地产、二手房、房地产流通服务等。

2000年，凌克已不满足于偏安深圳一隅了，金地集团签下北京郎家园地区7.2万平方米土地，成功登陆北京，成为入驻首都CBD商圈的又一家颇具竞争力的异地房地产企业。凌克认为，一个地产开发商的品牌形象，主要由整体实力、建筑质量、企业信誉、内在特质、服务质量五大要素组成。

宋卫平对高端别墅的设计营造情有独钟，因此绿城集团第一个开发的就是位于杭州桃花源别墅区里的江南园林式别墅——“十锦园”别墅项目。“十锦园”不仅首创了精装修私家庭院，还在庭院中细分出儿童活动区、情趣活动区、种植区和运动区等不同领域，兼具了江南园林的意境和西式别墅的舒适。

1999年，以莫天全为主要创始人的搜房网正式成立。他收购台湾的“家天下”，以及上海和深圳最好的房地产网，一下子成为大中华区最大的房地产网，诞生中国第一个跨地域房地产垂直门户。

2003，左晖推出“二手房交易资金托管业务”，创建京城二手房交易新规则，提升了经纪行业信誉与品牌。

根据贝壳研究院提供的数据，我国二手房交易市场虽起步较晚，但发展迅速，从1998年不到百亿元的交易额扩大到如今的万亿元级别，全国累计交易额已达到30.33万亿元，交易总套数达2391万套。

2002年初，黄其森率领泰禾团队从福州毅然进京，开发“运河岸上的院子”。他要求团队把一栋别墅当作一个项目来做。项目一期开盘后，精益求精的他又斥巨资进行全面改造，成本翻番。再度开盘的院子，因其“精致”和“对味”，销售业绩一路飘红。霎时间，泰禾集团从一个地方品牌一跃成为全国品牌。

2003年，孙宏斌以天津为基地开始操作高端物业项目——包括融创奥城、融创海逸长洲及融创上谷商业中心项目。

2004年，吴向东打造的深圳首个购物中心万象城正式面世。开业首年，一跃成为中国最具示范效应的购物中心。深圳万象城的成功，带动了以万象城为主力品牌和主导产品的城市综合体“华润中心”在全国的复制。

随着让人印象深刻的“天安门正南50公里”的广告语出现在北京及周边的高速公路和机场附近，固安工业园区打响了知名度。2008年起，王文学就选择了一条与传统地产商完全不同的发展道路。他将企业定位为“产业新城运营商”，首先通过在河北农业县固安作为试点，开启产业新城开发的方式，通过十余年深耕，最终将一个北方典型的农业县打造成为高科技创新发展示范区，产业新城对县域经济贡献率不容小觑。

2009年，王振华将新城集团总部迁往上海，提出以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张的“1+3”战略布局。

2010年前11个月，万科集团累计销售金额达1000.6亿元，成为我国第一个年销售额破千亿元的房企。另外，公司A股于1991年在深圳证券交易所挂牌交易，万科成为中国第一家A股上市房企。

2011年，张招兴启动扩张战略，为保证规模战略下的资金供应，越秀“地产+金融”的双轮驱动模式也在这段时间正式确立。

步入调整期的阵痛

谈到房地产市场的转型，财经专家叶檀认为，对中国复杂的房地产市场动手术，牵一发而动全身，保护中产收入阶层、逐步挤除泡沫、实现房地产市场软着陆是关键步骤。

中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为。从住房的长远发展来考虑，应把重点放在建立和完善一整套让中等、中等以下收入者能够买或租得起房，以及低收入者有房可居的体制上。随着经济发展，从中国实际出发，打造中等收入者群体的第一步，应是让他们具有买得起房的经济实力。如果中等收入者，在辅以适度的社会保障的情况下都买得起房，住房问题就容易解决好。

鉴于全国房价高居不下的状态，2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。让房子回归居住属性，也表达出政府对房地产调控的决心。

从2015年“去杠杆、去库存”，到2016年全面开启限购，再到2017年初中央层面落实土地“有供有限”，支持发展住房租赁市场，随着“房住不炒”理念的施行，房地产市场将面临大调整格局。2018年已过半，房地产调控目标依然以稳定房价为主，建筑部也提出满足刚需、支持改善、遏制炒房。而房地产最初的目标也是要满足刚需房和改善房两大类的需求。

易居中国董事长周忻认为，房地产发展正在向“优房”时代迈进，当房地产进入“优房”时代的时候，三四线城市的拆迁拉动了经济建设的发展，一二线城市的房地产逐步走向成熟。中国房地产业在此之前处于规模化发展的时代，而未来更需要精细化，专业化的人才在房地产行业里面将迎来更多发展机会。

有“任大炮”之称的任志强虽然还在支持房地产业，也不得不承认房地产业需要转型。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，非房地产主业国企通过出售房地产业务股权，回笼资金，回归主业，中小型房企加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。房地产行业并购重组将增多，出现很多新现象和新机遇。而在王石之后继任万科董事长的郁亮，在不久前的企业发布会上，打出了要“活下去”的口号。

经济学家马光远说，房价的下跌会比想象得快。而保障性住房将成为今后房地产业的一项重要安排。公租房的比例将大大增加。而以开发绿色建筑当代MOMA系列见长的当代置业执行董事兼总裁张鹏也表示，房地产企业在转型中要考虑社会责任。

从“房子可以当商品卖”到“房住不炒”，从第一场土地拍卖到如今租售并举，作为改革开放与时俱进的产物之一，中国房地产业正步入可持续发展的长效机制时代。

地产行业代表人物

骆锦星：深圳房地产业创始人之一，代表公司竞得东晓花园地皮，是中国房地产发展历史上标志性意义的“中国第一拍”。

刘晓光：首都创业集团有限公司原党委书记、董事长，创建阿拉善SEE生态协会。

冯 仑：创立了北京万通实业股份有限公司，与潘石屹等另外五人并称为万通六君子。

王功权：创办海南农高投联合开发总公司（万通实业集团前身），与冯仑等另外五人并称为万通六君子。

潘石屹：与冯仑等另外五人并称为万通六君子，后创立了SOHO中国。

易小迪：参与创建万通企业集团，后创建阳光壹佰置业集团有限公司，任董事长。

王启富：与潘石屹等另外五人并称为万通六君子，创立富鼎和股权投资基金管理（天津）有限公司，主营房地产投资。

刘 军：创立了北京万通实业股份有限公司，与冯仑等另外五人并称为万通六君子。

杨国强：碧桂园集团创始人，创造了“成本领先”的新赢利模式。

朱孟依：与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展集团。

张玉良：领衔创建上海绿地（集团）有限公司，坚持“为百姓营造美好生活”的企业宗旨，以房养绿，以绿促房。

胡葆森：建业地产执行董事、董事会主席秉承“根植中原 造福百姓”的核心价值观，区域地产商的代表。

黄怒波：创建北京中坤投资集团，开发了北京两大名盘——西直门的长河湾和北三环的大钟寺国际广场。

吴亚军：参股创建重庆龙湖地产，从女记者变身女地产商。

李彬海：组建广州保利房地产开发公司，执掌保利地产长达18年，是中国房地产行业发展的见证人和实践者。

孟晓苏：中房集团理事长，被媒体誉为“中国房地产之父”。

许荣茂：世茂集团创始人，将世茂打造成为了一家国际化、综合性的大型投资集团。

林腾蛟：阳光控股有限公司创始人。

李思廉：富力地产集团董事长，与张力共同创立富力地产，主管公司财务和市场营销。

张 力：富力地产集团联席董事长兼总裁，与李思廉共同创立富力地产，主要负责项目土地和工程管理。

许家印：组建广州恒大实业集团有限公司，带领下恒大集团成长为以住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业于一体的企业集团。

顾云昌：中国房地产学会秘书长。

凌 克：创办了金地集团，主要开发的房地产业有金地花园，从一个小公司经过坚持不懈的努力，发展成现在的房地产品牌。

宋卫平：绿城集团创始人，组建了浙江绿城足球俱乐部。

莫天全：创立搜房网，引领搜房网发展成为整个房地产业的一个商业运作平台。

左 晖：创办链家，链家一直致力于引领中国房地产服务行业健康规范发展。

黄红云：金科地产创始人，8年时间率领金科进入中国地产50强。

黄其森：创立泰禾集团，凭借“运河岸上的院子”项目创造了全盘货值从6亿元上涨到80亿元的传奇。

孙宏斌：融创中国董事长，2010被选为最执著精神的地产传奇人物、2011被选为最传奇的地产硬汉。

吴向东：华润集团助理总经理兼华润置地董事，提出国企改革的方向：市场+以人为本。

王健林：大连万达集团股份有限公司董事长，带领万达集团从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。

王文学：华夏幸福基业股份有限公司董事长，将企业定位为“产业新城运营商”。

王振华：新城发展控股有限公司创办人，主要致力于住宅开发、商业开发与商业管理运营三大板块业务。

王 石：万科集团创始人、远大科技集团联席董事长。

周 忻：易居中国董事长，带领易居成为第一家在美国上市的中国轻资产地产概念股。

叶 檀：知名财经评论家、财经专栏作家，著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。

任志强：华远集团原董事长。

郁 亮：在王石之后继任万科董事长。

马光远：独立经济学家。

张 鹏：当代置业执行董事兼总裁，以开发绿色建筑见长。