房地产价格波动研究综述

李婧

关键词：房地产价格;波动;研究综述

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2018年11月8日

由于住房是家庭的重要资产配置方式，并且房地产业是国民经济的支柱产业之一，因此房地产价格波动问题成为国内外学者长期研究的重要课题之一。

一、国内的研究

国内关于房地产价格波动原因的研究主要从预期、汇率、经济基本面、土地价格、信贷扩张和城镇化等方面来进行。

（一）预期和利率的影响。况伟大（2010）用中国35个大中城市1996～2007年数据和适应性预期模型分析了预期和投机都對房价波动的影响。分析结果表明，预期和投机都对房价波动有显著影响：当消费性需求为主时，上期价格的高低与房价波动幅度成反向关系;当投资性需求为主时，上期价格的高低与房价波动幅度成正向关系;房价受利率变动的影响最大;房价受经济基本面的影响大于受房价预期和房地产投机的影响;房价波动受前一期房价波动的影响高于后一期房价波动的影响，说明适应性预期对房价波动的影响高于理性预期对房价波动的影响。

路畅、武建新（2014）基于中国35个大中城市2000～2011年的数据用最优跨期模型分析了预期对房地产价格的影响。分析结果表明：从全国范围来看，预期因素对住房价格波动的解释力要强于经济基本面;从东部和中部地区来看，预期收入对住房价格波动的影响要略高于全国平均水平;预期房价对住房价格的影响要明显低于全国平均水平;利率对住房价格波动的影响不显著。

赵伟等（2018）以预期为载体将媒体报道因素引入住房市场均衡模型，并运用中国21个大中城市的数据样本实证检验了媒体报道与房价波动的动态趋势。结果发现：媒体关注度对一线城市和二三线城市房价波动的影响存在明显差异，当期媒体关注度对二三线城市的影响大于一线城市;媒体情绪对房价波动的影响存在着明显的不对称，相较于悲观的媒体情绪，乐观的情绪经公众传染所形成的"螺旋"效应更大，更容易催化公众的房价上涨预期，助长房地产市场的投资热情，进而加剧房价波动。

王频、侯成琪（2017）研究了预期对住房价格和宏观经济的影响。研究结果表明：住房交易成本和住房价格加成的预期冲击，不仅具有理论上的合理性，而且具有经验上的识别性和重要性;虽然当期住房价格上涨会增加住房使用者成本，但是如果预期未来住房价格会大幅上涨，家庭的住房使用者成本也会下降，从而出现越涨越买的现象;如果政府因为房价上涨过快而实施增加住房交易成本等房地产业的紧缩政策，但是公众预期未来政府会因为宏观经济下行转而采取房地产业的扩张政策，则这种预期会使当前的紧缩政策失效;如果政府能够引导公众形成正确的预期，则能够改善房地产业调控政策的经济效果;而公众的错误预期会增加经济的波动，因为必须进行反向修正来抵消错误预期对经济的影响。

（二）汇率变动的影响。杜敏杰、刘霞辉（2007）认为，房地产价格的现值理论汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫。

王爱俭、沈庆劼（2007）认为，劳动力供给的“棘轮”效应使得无论是汇率低估造成的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨;在需求方面，汇率低估引起的城市化进程过快、经常项目顺差以及升值预期带来的热钱流入共同推动了房地产价格的上涨。当前的房价高涨是汇率管制下市场自身为经济高速增长选择的应力释放点，是用一种价格的错位来应对另一种错位的价格，在部分缓解人民币升值压力的同时却进一步扭曲了资源的配置。

（三）经济基本面及住房历史信息。沈悦、刘洪玉（2004）利用1995～2002年我国14个城市的面板数据和混合样本回归方法分析发现，我国住宅市场并不符合有效市场假说。经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征，1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化，且这种变化在2001～2002年间尤其明显。近年来各城市住宅价格的增长已经无法很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。

陈晨和傅勇（2013）1999～2009年的面板数据，供求面因素的变化对住房价格的持续上涨构成了基本面支撑，中国没有出现全国范围的住房价格泡沫，但住房价格经常出现超过基本面价值的高估现象。在金融危机之前，高估的部分主要由短期波动引起，但2009年的房价高估中其他因素引发的泡沫所占比重明显增加。

（四）地价和土地供给。王岳龙、武鹏（2009）用2002年3月到2008年6月中国28个省的面板数据和面板误差修正模型的分析表明，由于土地招拍挂的实行，使得全国房价整体水平提高了13.2%。无论是长期，还是短期，房价对地价的需求拉动作用都明显，而地价对房价的成本推动作用主要还是体现在较长时间中。杜江等（2011）用2000～2008年中国4个直辖市和西部大中城市和Panel Data无约束模型的分析显示，从总体来看，地价对房价的影响具有一致性，但对各个城市而言，还存在着一定的差异。所以，应采取相应的措施以确保房地产市场健康和稳定地发展。

温海珍等（2010）用全国21个城市2000～2005年的样本资料和联立方程模型的分析表明，房价与地价之间存在内生性关系，相互影响的方向均为正向，并且房价处于主导地位;人均可支配收入是地价的重要影响因素，同时也对房价有显著的影响作用，房价滞后期对房价的影响程度最大，说明房价的预期效应是推动房价上涨的主要原因。

梁云芳、高铁梅（2006）用2001～2006年的宏观数据和MTV模型的分析显示，在各类供给因素中，土地交易价格的变动对住宅价格的变动有较大的同向影响，政府可以通过调控“地根”进而调控房价;在各需求因素中，上一期住宅价格波动，具有较强的滞后影响;而在各资本因素中，利率的变动对住宅价格有较大的影响。资本的可获得性和需求的变化对住宅价格的波动有较强的影响，而供给因素对住宅价格的波动影响较弱。

张鹏、高波（2018）通过全国35个城市实证研究发现，土地供给弹性与房地产价格之间存在显著负相关关系，一线城市土地供给弹性皆为负值，其房地产供给弹性远小于平均值，土地供给弹性和房地产供给弹性之间具有相关关系。研究发现对房地产市场的干预要从土地供给源头入手，加强土地供给弹性管理。

（五）信贷扩张的影响。肖本华（2009）用2003～2007年我国银行信贷与房地产价格宏观数据和Granger因果分析方法的分析表明，我国的信贷扩张为房地产价格的膨胀提供了支撑，而导致信贷过快增长的主要原因是货币供给的过快增长和低实际利率、高存贷利差。王倩、许学军（2012）的理论模型和实证结果均表明银行的信贷扩张是房价上涨的重要因素。

（六）住房调控政策。米晋宏、刘冲（2017）利用我国90个地级市2010年6月至2013年12月的新建住宅均价数据，运用倍差法考察了住房限购政策对房价的抑制效应。研究发现住房限购政策使房价降低了1.04%～2.36%。进一步考察限购政策在城市间的异质性效应，发现需求特征对限购作用的影响微弱，而供给因素房地产开发投资（住宅）占GDP比重越高的城市，限购抑制房价的效果也越强。

江丽和钟荣桂（2017）从中国35个城市2010～2016年的土地供应政策（土地竞拍过程中的额外规定）和行政调控政策（“限贷”、“限购”和住房规划政策）的变化来研究其对房价波动的影响，得出土地供应调控和“限购”政策对房价的显著正向作用，但“限贷”和住房规划政策对房价的作用与预期相反并做了相应的分析。

二、国外的研究

国外学者从长期实际收入、利率、信贷、股市收益、住房存量供应、家庭财富、就业等对房价波动的因素进行了大量研究。

Ayuso et al.（2006）用西班牙1978～2002年的年度数据和ECM模型的分析表明，收入对房地产价格的弹性为2.8，股市收益对房地产价格的影响为-0.3。

Fitzpatrick and McQuinn（2004）用爱尔兰1981～1999年的年度数据分析了房地产价格波动的影响因素，结果表明，住房存量对房地产价格的影响为-1.2，人口对房地产价格的影响为24～36，按揭贷款对房地产价格的影响为1.3。

Gattini and Hiebert（2010）用9国1970～2009年的季度数据和VECM分析了房地产价格的影响因素，分析结果表明，收入对房地产价格的影响为3.07，利率对房地产价格的影响为-6.87，住房投资对房地产价格的影响为-2.2。

Meen （2002）用英国1969～1996年的季度数据和美国1981～1998季度数据分析了房地产价格波动的影响因素，研究结果表明：英国收入对房地产价格的影响为2.5，美国对房地產价格的影响为2.7;英国利率对房地产价格的影响为-0.035，美国对房地产价格的影响为-0.013;英国住房存量对房地产价格的影响为-1.9，英国实际财富对房地产价格的影响为0.33，美国住房存量对房地产价格的影响为-7.9，美国实际财富对房地产价格的影响为0.7。

Schnure（2005）用美国1978～2004年的数据和面板分析方法的分析表明，收入对房地产价格的影响为0.2～0.3，利率对房地产价格的影响为-0.21～-0.28;失业对房地产价格的影响为-0.9～-1.2，就业人口对房地产价格的影响为0.4～1.8。

主要参考文献：

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[2]路畅，武建新，预期因素对房价的作用机制研究——基于最优跨期模型的分析简[J].南方金融，2014（1）.

[3]赵伟，耿勇，何雅静.媒体报道、预期与房价波动[J].经济评论，2018（2）.

[4]王频，侯成琪.预期冲击、房价波动与经济波动[J].经济研究，2017.52（4）.

[5]杜敏杰，刘霞辉.人民币升值预期与房地产价格变动[J].世界经济，2007（1）.

[6]王爱俭，沈庆劼.人民币汇率与房地产价格的关联性研究[J].金融研究，2007（6）.

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[8]陈晨，傅勇.中国高房价的决定：基本面与泡沫分解——基于面板数据的实证研究（1999—2009）[J].世界经济文汇，2013（2）.

[9]王岳龙，武鹏.房价与地价关系的再检验——来自中国28个省的面板数据[J].南开经济研究，2009（4）.

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[16]米晋宏，刘冲.住房限购政策与城市房价波动分析[J].上海经济研究，2017（1）.

[17]江丽，钟荣桂.政府土地供应政策、行政调控政策对房价波动的影响——基于中国35个城市的证据[J].工业技术经济，2017.36（4）.