园林绿化

吴雨婷

摘要：随着我国经济发展，城市化进程加快。居民的可支配收入增加，消费能力提高，人们对居住条件有了更高的要求。巨大的需求刺激了房地产市场，国家政策规定住宅小区绿化率不低于30%，集中绿化率不低于10%。房地产企业受利益驱使和政策要求，开始在房地产设计中融入园林绿化，以期吸引消费者，迎合国家政策。这样的改变，客观上有助于提高城市绿化率，美化环境，提升城市魅力。文章探讨房地产与园林绿化之间的关系，在回顾相关研究进展的基础上，分析园林绿化业存在的不足，据此提出建议。

关键词：园林绿化；国家政策；房地产业；城市环境

如今，社会和经济高速发展，我国城镇化生活水平不断提高，市政建设和房地产配套设计对园林绿化的需求极大，为园林绿化行业的发展奠定了基础，提供了良好的发展空间。国家大力推进生态文明建设、提倡建设生态园林城市，构成了园林绿化产业发展的外在動力。目前，我国园林绿化业正处于高速发展阶段，在各区域市场中已经涌现了一些极具竞争力的地方性园林绿化企业。由此可见，园林绿化业和房地产业相辅相成，具有重大价值。

一、园林绿化与房地产相结合的发展现状

我国自古以来就有安居乐业、成家立业的文化传统。当今社会男女结婚也以“有房子”作为前提。这样的文化心理使得中国的住房刚性需求很大。房地产业的繁荣带动了建材、装修、家电、室内设计等关联行业的发展，显著的促进了我国社会发展和经济提速。

但房地产业带动中国经济繁荣发展同时，也隐藏着巨大的危机。房价不断上升，超过了购房者能承受的范围，房屋空置率不断增加，但房地产投资反而没有因此减缓。这些现象都是房地产泡沫出现的征兆。为了控制房价，减少泡沫，稳定市场。国家于2010年开始对房价进行调控，以《国务院关于保险业改革发展的若干意见》（简称国十条）为代表的一系列措施史无前例的推出了限购令，要求房价过高，供应紧张的城市限定家庭居民购房套数。其后几年，为了巩固调控成果，国家升级调控力度，综合运用行政，经济手段稳定房价。经历多次强制性调控后，过热的房地产市场开始降温，回归理性。

另外，严重的城市污染状况，使人们开始反思过去那种大量造房，破坏绿地的粗暴行为。随着经济的发展，人们收入的提高，对居住环境的要求日渐提高。自2001年，国务院召开全国城市绿化工作会议并下发《关于加强城市绿化建设的通知》以来，我国园林绿地面积逐渐扩大。党的十八大提出了把生态文明建设放在突出位置融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族的永续发展。随着国家园林城市、国家生态园林、国家园林城镇、美丽中国等建设指标的下达，各地相继推出鼓励绿化的措施，掀起了全社会广泛参与城市绿化建设的浪潮。如上海市于2016年修改通过的《上海市绿化条例》强制性规定上海市新建公共建筑以及改建、扩建中心城内既有公共建筑的，应当对高度不超过50米的平屋顶实施绿化。2018年1月，四川省教育厅下发了《关于切实做好2018年校园绿化工作的通知》明确了校园绿化工作指标，要求全省各级各类学校绿化率达90%以上，幼儿园绿化覆盖率达到32%，中小学绿化覆盖率达到36%，高校绿化覆盖率达到42%。

房地产市场敏锐的意识到了这一变化，开始在房地产设计中融入园林绿化以此迎合国家政策，吸引消费者。很多楼盘，特别是高档楼盘纷纷把园林绿化作为主打卖点，不仅在楼盘配套服务设施上下足功夫，还尽可能的利用小区的空间，布置绿化带。以期做到自然风景与居住空间的完美融合，给人以舒适的感觉。有的房地产企业还和园林品牌企业合作，力图提升楼盘质量与形象，促进销售。甚至连如今的房地产宣传广告，也开始重点宣传楼盘的园林景观。

在国家政策的支持和消费需求的推动下，园林绿化业迎来了春天。虽然目前园林绿化业集中度较低，但是一些地区已经涌现出一批具有较强影响力领先企业，市场占有率较高。截至2017年12月31日，全国城市园林绿化企业一级资质企业共有1351家。其中浙江、江苏、广东、北京、河南五地数量最多，合计708家，占比超过50%。由于各地气候、民俗、文化不同，园林行业具有极强的区域性，工程施工领域基本以区域竞争为主。但是一级资质企业有能力开展大型项目以及跨区经营，甚至实现全国性的竞争。

二、相关研究进展

房地产的研究起源于国外，20世纪30年代霍伊特确立了房地产周期波动的概念。随后的学者们不断完善相关研究。比如伯特兰分析了国际因素和国内因素对房地产的影响。国内关于房地产的研究起步较晚，一般集中在经济方面。比如邓雄（2015）分析了房地产对经济增长和产业链的影响，得出了房地产业通过产业链带动相关行业迅速发展，但其它行业却在投入和消费两端受到抑制的结论。黄彩云（2016）探索了房地产业对经济社会的影响，她认为当房地产投资与经济速度相匹配时，在一定程度能够促进经济的发展，但是过多的房地产开发投资反而会阻碍经济发展，所以政府部门必须加强监管，预防过度投资。

把房地产的生产活动与自然生态系统相结合，实现房地产业经济属性和社会属性的统一是生态房地产的概念，这一概念在西方发展的较为成熟，已经形成了一套完整的理论体系和法律体系。我国关于生态房地产的研究主要集中在两方面。

一是经济方面。杜小薇（2014）通过建模对全国31个城市进行综合评价，她认为二线城市在房产开发与绿化结合方面做的较好，达到了经济效益与生态效益的平衡发展。钟勉丽（2017）通过案例分析得出房地产园林工程施工过程中的成本控制现状和问题，基于成本控制理论提出了相关对策。

二是施工与设计方面。李玉华（2015）认为园林绿化工程结算中存在工程量计算难度大、工程结算不及时、签证管理不到位的问题，本文从降低工程计算难度、强化合同观念、规范签证管理三大方面提出了建议。黄明峰（2017）分析了房地产园林景观工程的施工质量和后期养护存在的问题，在材料选购、质量监督等方面提出了意见。

近几年我国才兴起关于生态房地产的研究，相关的理论研究和技术应用尚处于发展阶段，没有形成完备的体系。

本文从园林绿化与房地产的关系着手，探讨房地产园林绿化对城市环境的影响，以及园林绿化对房地产价值的提升作用。分析其中存在的不足，提出建议的同时，丰富我国生态房地产方面的研究。

三、园林绿化在房地产中的作用

改革开放以来，我国房地产业蓬勃发展，为中国经济的快速发展做出了不可磨灭的贡献。然而，地产开发的推进使得城市植物覆盖面积越来越小。绿地的急剧减少使得城市生态系统中的自然系统的自我调节能力降低。城市产生的废物超过了城市自然系统所能承受的限度，引发了城市污染。近年来，随着绿色消费的理念兴起，房地产市场也与时俱进，房产开发与园林绿化相结合的优势主要体现在以下几个方面。

（一）提升城市形象

植物生长过程中的光合作用能吸收二氧化碳，放出氧气，提高空气质量。植物体表面（主要是叶面）的蒸腾作用，能够从周围环境中吸收热量，降低气温，调节小范围内气候，从而缓解城市热岛效应。但是城市土地有限，要想提高绿化率，就要充分利用城市空间，因为城市大部分土地都被开发为居住区，所以居住区的绿化建设尤为重要。

园林绿化不仅能改善居住区环境，还能够提升居住区环境带给居民的归属感与舒适感。当代城市高楼林立，钢筋水泥纵横交错，生活节奏快，工作压力大。容易使人精神疲劳，所以在城市居住的人往往渴望回归自然，因为自然能给人以安静祥和的感觉。将园林绿化融入居住区，能从一定程度上化解精神压力，满足人们的需求。正如成都华西生态集团董事长黄先友接受《新华有约》专访时说的那样“山高水长，归野顺势；人行万里，回家拾趣。”

总之，房地产开发与园林绿化相结合有助于提高城市的绿地覆盖面积，推动城市绿化建设工作。美化居住区环境有利于满足人们日益增长的精神文化需求。从长远来看是有助于留住人才，提升城市的综合实力。

（二）增加房地产商业价值

随着经济发展，消费者的可支配收入增加和消费能力提高，人们对于集生存、发展、享受于一身的住宅，有了更高的要求。住宅区绿化并不单纯是指在小区的空地上种植花草树木，而是指通过不同植物的搭配，结合小区空间设计，体现美学价值，为居民提供视觉享受和文化享受。

当然，对于地产商来说，房地产与园林绿化相结合的最终目的是提高房产的商业价值。一般来讲，有改善居住条件意愿的购房者会格外关注楼盘的园林绿化，所以许多小区在园林绿化方面做的极为精致，选择植物充分考虑到了季节变化，特别是高档小区，它的景观设计兼具生态效果和文化品质，有的甚至针对不同职业人士的生态需求，打造不同的观景效果以此来吸引消费者。

现如今，虽有政策调控，但作为我国经济的支柱型产业之一，房地产市场依然投资不断，各大楼盘纷纷建设，楼市竞争激烈。园林绿化能够提升楼盘价值，吸引消费者。所以越来越得到开发商们的重视。数据显示：地产项目配套景观园林投资占地产总投资额度的1%～4%，其中高层、小高层住宅投资比例为1%～3%，别墅类和酒店的比例略高，达到2%～4%。重视园林绿化不止能提升房地产价值，还能带动园林绿化业的发展。从长远来看，有助于为全社会提供更多的就业岗位，促进经济发展。

（三）丰富社会文化

园林绿化在我国有上千的历史，不同朝代的园林绿化有不同的特征。因此，园林绿化本身就具有独特的文化价值。它能够与时俱进，适应不同时代的建筑。如今，园林绿化与房地产相结合，根据设计者设计理念，它们被赋予不同的文化内涵。这些内涵不仅能够影响居住者，还能通过房地产的衍生行业，对社会产生影响。

房地产广告是房地产业的衍生行业。广告作为文化的一种，能够潜移默化的影响人们的心理，现如今越来越多的房子宣传的不仅是房子本身，还蕴含着人生哲理。比如广州荷塘月色小区，名字起的就极富诗意。宣传语就更美了：“……一个叫荷塘月色的地方……一切自自然然地发生，我也乐于自自然然的接受。荷塘月色，倡导自然生活哲学，美仑美奂的苏州园林风格……。朱自清的《荷塘月色》因为加入语文课本而广为人知，设计者把它巧妙的融入广告，再结合小区的江南水景园林的风格，寓情于景，向观众展示了小区独特的文化魅力。

在对消费者对楼盘产生吸引力的同时，把一些正确的价值观念传导给买房人，使得购房人的消费行为带上了文化的色彩。广告设计者根据楼盘的园林绿化特色拟写广告是希望吸引顾客，提高销量。但是，它客观上起到了文化传播的作用。因此，园林绿化能够通过直接或者间接的方式丰富社会文化，社会文化则可以通过劳动者的努力转化为财富。

四、园林绿化业存在的问题

近年来，绿化在房地产投资中占的比重越来越大。这从客观上起到提高城市绿化率，美化环境，从而达到生态效益与经济效益的平衡发展。但是房地产园林绿化在发展过程中存在着很大的问题。主要有以下几个方面。

（一）设计理念存在不足

开发商重视绿化，主要有两个原因：一是吸引顾客；二是迎合政府政策。国家规定住宅小区的绿化率不低于30%，集中绿化不小于10%。小区绿化景观建设应当更多地体现人的需求及对人性的关注。但是许多开发商受利益驱使和政策限制，并没有合理设计园林绿化。致使有些楼盘的园林绿化设计，美则美矣，缺乏实用性。真正优秀的房地产园林绿化应该是观赏性与实用性相结合。既能带给人美的享受，供人游玩休息，又能充分发挥绿化的功能，调节降温，净化空气。

（二）缺乏长期有效的管理

许多开发商仅是将园林绿化作为招徕顾客的手段，将房子脱手后，就不再重视后续的保养工作，所以有些小区的园林绿化只能维持几年的美观，过后就越来越差。园林绿化想要维持美观，及时的养护是必不可少的。特别是有些房地产企业在选择花草树木的时候，并没有因地制宜，考虑适用性，反而大走奢侈风，选择那些华美珍贵的草木。这些名贵树种花种，往往更加需要养护。花草树木种类不同，保养难易程度不同，所花费用也不同。这是一项长期的工作，有些企业往往不能堅持下来。最后导致园林绿化失去了原先的美观。

五、园林绿化发展策略

（一）打造品牌，赢得先机

园林绿化业发展至今，工程质量景观效果越来越受到人们的重视。人们在选购房产的时候，除了关注房屋质量及其配套设施，还会考察园林绿化工程的质量。品牌的园林绿化会提升房产在顾客心目中的价值，使他们能够接受较高的价位。满足顾客的品牌需求，有利于提高楼盘的吸引力，带来更高的经济利益。

为了满足顾客的差异化需求，实现跨区域竞争，提升企业实力。园林绿化企业可以合理利用互联网收集数据，加强宣传。园林绿化企业还可以加强企业间的合作，降低成本，扩大市场份额，取长补短，提升跨区经营的能力。

（二）重视园林设计，融入传统文化

我国的园林文化源远流长，博大精深，传统园林例如留园、颐和园等每年依然都能吸引大量游客，可见传统文化对于国民的吸引力。在房地产园林设计上融入传统文化，不但能够营造古色古香的氛围，还能体现楼盘的深厚文化底蕴，迎合人们回归自然的需求。

因此，园林绿化企业需要注重花草树苗的选择，必须因地制宜，充分考虑到经济效益和日后的养护工作。设计上应当注重与楼盘档次和客户定位相适应，不能过分追求华美奢侈。例如，碧桂园的节约型景观设计利用施工过程中的废弃物，例如枯木、鸟笼等，进行艺术再创造，组成枯木景观或休闲座椅，达成了废物利用。

六、结语

综上所述，因为经济发展，社会进步，人们对于居住条件有了更高的要求。受利益驱使和政策限制，房地产企业越来越重视房地产园林绿化设计，在绿化方面的投资逐渐加重。虽然目前我国房地产园林绿化业还存在着设计理念等方面的不足。但是园林绿化与房地产结合客观上有利于提高城市绿化率，美化环境，丰富社会文化，从而提升城市魅力，留住人才，促进城市发展。各地政府应该因地制宜制定更加人性化的政策，改善城市生态系统。房地产企业应当转变思维，重视园林绿化设计的实用性，努力做到经济效益与生态效益的平衡发展。

总之，房地产园林绿化的发展需要政府与企业共同努力，也需要学者加深这方面的研究。

参考文献：

[1]彭晓莲.国内外房地产经济周期研究综述[J].当代经济，2009（09）.

[2]邓雄.房地产对经济增长和产业链的影响分析[J].区域金融研究，2015（02）.

[3]黄彩云.房地产行业对经济社会的影响分析[J].市场论坛，2016（07）.

[4]杜小薇.基于城市绿化的房地产开发评价[J].重庆工商大学学报（自然科学版），2014（11）.

[5]钟勉丽. 房地产园林工程项目实施过程中成本控制研究[D].华南理工大学，2017.

（作者单位：南京林业大学人文社會科学学院）