“营改增”对房地产企业税负的影响及对策探讨

周莉

摘要：在市场经济高速发展的今天，国家税收政策也在不断的更新和完善。为了增值税抵扣链条完整，消除营业税的重复征收问题，减轻企业税负，经国务院批准， 2012年1月1日在上海交通运输业和部份现代服务业开始试点营业税改增值税工作（简称：“营改增”）随后几年里，从地方、到行业，将“营改增”逐步推开，到2016年5月1日全国实现了全面“营改增”，从此营业税退出历史的舞台。文章从阐述房地产企业“营改增”前后计算税负方式进行对比及“营改增”对行业的影响，再谈对企业税负的影响，提出如何降低税负的建议。

关键词：房地产；“营改增”；重管理；降税负

“营改增”已经走过了六个年头，从试点到逐步推开再到完善。许多企业在“营改增”政策中税负得到降低，更好地促进了企业快速健康发展。2018年2月1日，国家税务总局公布数据显示2016年5月1日开始全面“营改增”试点，2016年5月至12月减税4889亿元，2017年共减税9186亿元，如此，全面“营改增”试点20个月，累计减税14075亿元。房地产企业实行“营改增”已有一年多的时间，实施效果如何有待于分析。本文将从“营改增”前、后房地产行业税负结构情况进行簡要介绍，“营改增”后对行业利与弊的分析，从而对整体税负的影响进行的问题进行探讨。

一、房地产企业税负特点及税负分析

1. “营改增”前重复征税

“营改增”前房地产企业一直采用营业税和土地增值税双重征税制度，两种税都属于价内税，导致房地企业税负较重。

2. “营改增”前后计算税收方式的差异

“营改增”前销售存货，按含税销售收入5%计算营业税，营业税税负率=营业税税额/营业收入；税改后一般纳税人和小规模纳税人分别以不含税销售收入的11%和5%缴纳增值税，增值税税负率=（销项税额-进项税额）/不含税营业收入。

在收入相同的情况下，哪种方式税负更低？影响营业增前税率高低的因素根营业收入正相关，“营改增”后税率的高低即受营业收入的影响，同时还受取得的进项税额多少相关。但如何能取得足额的进项税，对企业在增值税专用发票上提出了更高的管理要求。

二、“营改增”对房地产企业的影响

“营改增”对房地企业影响涉及到房地产企业的各个环节，在财务上的影响既有利也有弊，从以下几个方面体现。

（一）“营改增”对房地产企业有利的影响

1. “营改增”避免重复纳税，减轻企业税负。营业税为价内税，计税基础为企业的含税销售额，只要有销售就会纳税，而增值税为价外税，以不含增值税部份为计算基础，即有增值才交税，减少在营业税情况下的重复征税问题，减轻房地产企业的税收压力，在一定程度上能降低房价，让更多的老百姓买得起房。还有大部份公司以租写字楼办公，“营改增”后，固定资产进项税可以抵扣，降低购房成本，同样也会促进房产的销售，也促使房地产行业能健康长久的发展。

2. “营改增”给企业提供更多的选择机会。“营改增”给房地产企业在选择供应商时提供了更多的机会，比如在营业税的情况下为了降低成本多数从小规模纳税人或个体工商户手中购买材料，虽然降低了成本，但导致所得税增加。在“营改增”后，房地产企业多为一般纳税人，合作方是选择小规模纳税人还是一般纳税人更能降低企业税负，企业应该进行合理的税收筹划。集团企业在税收筹划时，应该站在集团层面进行考虑，选择甲供，清包工或者一般计划更有利，要进行综合的分析。

3. “营改增”让房地产行业优胜劣汰，良性发展。“营改增”后房地产企业带来更激烈竞争，同时也提供了更好的机会。“营改增”的目的是降低税负，在政策的推动下只有不断的提升和完善企业的内控制度才能更好的管理企业，使目的达到。在改革的浪潮中，部分企业不适应变革，必将被行业淘汰，但部分企业不断的学习抓住机会，让企业更强大。淘汰部分劣质企业，让行业发展更健康更具规模。

（二）“营改增”对房地产企业不利的影响

1. “营改增”后导致房地产企业资金压力增大。房地产行业建设期一般在一年以上，项目前期的开发成本中会取得大量的的进项税发票，因企业未销售，所以进项税会在流动资产上趴着，从资产负债表上看这部份进项并没有影响总资产，但却占用了企业的现金流。房地产企业大多是靠融资进行开发的，融资成本高达10%～15%，无形中增大了企业的资金压力。

2. 取得进项发票有难度。房地产企业销项税额11%是恒定的（部份老项目，极少部份小规模纳税人除外），但取得的进项发票来自各行各业，税率从3%、6%、11%、17%不等，房地产“营改增”才实行一年多的时候，所以很多上游供货商还没规范，小规模纳税人占很大部份，开具的进项发票税率仅为3%。

3. “营改增”对利润表中营业收入的影响。“营改增”前，利润表中营业收入为含税改，“营改增”后价税分离，利润表中营业收入为不含税收入，从营业收入上看企业营业水平在下降，比如房地产企业销售房屋取得1000万元的收入，“营改增”前利润表中营业收入1000万元，净利润为950万；营业增后价税分离，反应在利润表中的营业收入为1000/1.11=900.9万元。

三、房地产业应对“营改增”影响的对策

（一）强化内部人员专业知识的培训

“营改增”后对企业管理人员、财务人员、成本核算人员、采购人员的税务意识提出更高的要求。应加强相关人员在财税方面的专业知识培训，与时俱进，不能让企业多纳或少纳税收。财务人员与相关人员加强沟通，采取建立税负平衡点公式等比较方式，使税负达到合理降低。

房地产企业在进行供货商的选择上，应该选择一般纳税人，从而企业不会产生太大的税负，如果选择小规模的纳税人，那么增加的利润要比选择一般纳税人时获得的抵扣进项税额多，最大化的增加企业利润。

（二）加强增值税专用发票的管理

要加业务部门等人员的及时性认识，每个报销人員拿到发票，应该第一时间把发票交到财务人员手上，在网上进行查询，发现问题及时退回。对于拿到发票后暂不付款的业务，也要挂入往来，体现了权责发生制原因。在现实生活中很多业务人员，因为暂时不报销发票，一直把发票放在手上，导致开据发票方已挂账，对方未挂账，在进行往来核对时，信息不对称，同时也违背了权益发生制原则。财务人员拿到发票后，应该对进项发票进行台账试管理，把记账联放在凭证后面，抵扣联单独放，定量装订，以便查阅。取得的增值税专用发票应根据本月的销售情况尽快认证（认证期为360天，当月认证当月抵扣，当月未抵扣下月不得再抵扣）

（三）了解并享受合法的各项税收优惠政策

财务人员只有不断学习最新的税收政策，才能了解并享受到最新、最好的优惠。有些地方会出台一些与当地实情相关的优惠政策，财务人员应该加强与专管人员的沟通，了解到最新的优惠政策，为企业减少税收负担。

（四）制定合理的销售方式，充分利用税收优惠政策

制定合理的销售价格，可以增加销售量，让资金快速回笼，降低时间成本和资金成本。在制定相关销售价格时，即要考虑各项成本，也要注意增值额和扣除项目的关系，找到税率的临界点，合理降低售价，或许让收入减少，但可能让利润增加。

四、结语

2018年3月28日，李克强总理主持如召开国务院常务会议，确定深化增值税改，将制造业等行业增值税税率从17%降至16%，将交通运输、建筑、基础电信服务等增值税税率从11%降至10%，预计全年可减税2400万元。税改从2018年5月1日起实施。国家在不断的完善和降低企业税负，让企业减轻“负担”轻松上阵。“营改增”对房地产企业带来了重大的税收政策变革，既有有利的影响也有不良的影响，企业应该顺应市场环境的变化，增强对税收筹划的重视，管理模式的更新，认真学习行业政策、分析政策。“营改增”时代已全面来临，我们应该不断更新知识，把握机遇、迎接挑战，为企业做好长远发展与壮大献一份薄力。

参考文献：

[1]马小川.“营改增“对上市房地产企业税务的影响[J].纳税，2018（04）.

[2]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）.

[3]邱新忠.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响研究[J].中国乡镇企业会计，2018（01）.

[4]张洪卫.“营改增”对我国房地产企业税负影响的探究[J].纳税，2018（07）.

（作者单位：泸州致远房地产开发有限公司）