“营改增”背景下房地产企业税务筹划相关思考

施孝平

摘要：2016年5月1日开始我国全面实施“营改增”试点，这标志着我国税收事业进入了一个新的阶段。从长远发展来看，“营改增”的全面实施对于产业升级及消费升级具有积极的促进作用，对于深化供给侧结构性改革具有积极的意义。建筑业、房地产业、金融业等行业均被纳入“营改增”试点，这也意味着营业税将逐渐退出历史舞台，增值税制度将变得更为规范。对于房地产企业而言，由“营改增”产生的新税收环境所带来的影响是巨大的。为了应对新的税收环境，房地产企业势必要对内部税务管理进行调整。文章探讨了“营改增”对房地产企业的影响，并提出了“营改增”背景下房地产企业税务筹划相关策略，以供参考。

关键词：“营改增”；房地产；税务筹划

一、“营改增”环境概述

“营改增”即之前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。自2016年5月1日开始，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁服务，税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零，具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除以上三条外，税率为6%。相较于营业税而言，增值税仅对产品或服务的增值部分征税，可有效避免企业重复纳税的情况，对于降低企业税负具有积极的意义。“营改增”是我国财税体制改革的重要举措。通过实施“营改增”，有利于调动社会各界的积极性，能够从侧面推动产业升级，并促进消费升级，能够为社会经济发展带来新的动力。

二、“营改增”对房地产企业所产生的影响

（一）积极影响

一直以来房地产企业都是“涉税大户”，“营改增”的全面实施必然会对房地产企业税收管理产生影响，能够在一定程度上降低房地产企业税负压力。首先，“营改增”有利于减少重复征税。商品或服务的增值额是增值税的计税依据。在商品或劳务流转过程中增值税能够形成一个健全的抵扣链条，通过销进项税额的层层抵扣，即可避免重复征税。建筑行业处于房地产行业的上游。以往征收营业税时，建筑企业原材料增值税进项税额无法进行抵扣，会将其转嫁给房地产企业。而房地产企业在进行不动产销售时，一些上游环节已征税过的项目成本也会纳入营业税计税当中，即出现重复征税的情况。“营改增”实施后，整个行业的抵扣链条将完全打通，可发挥结构性减税的作用，也有效缓解了重复征税问题，有利于创建一个公平的市场竞争环境。其次，“营改增”能够降低房地产企业资金成本。与其他类型企业相比，房地产企业资金成本规模较大，融资成本较高。以往房地产企业原材料购置当中所涵盖的增值税并不能抵扣。在其产品营销过程中，营业税在确认销售收入的当期就需要缴纳，会占据大量现金流，对房地产企业资金运作产生较大压力。然而“营改增”实施后，即便进项税款当期抵扣不完，也能够结转至下期抵扣，有利于盘活房地产企业的现金流，在一定程度上缓解了房地产企业项目后期开发资金压力。在这种情况下，房地产融资成本将有所下降，有利于提升企业资金利用率，对产业结构优化、升级具有积极的意义。简易征税方面，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目（2016年4月30日前取得的不动产），可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这也为房地产企业纳税提供了更大的选择空间。

（二）消极影响

从长远角度来看，“营改增”对房地产行业发展显然是有利的。但由于“营改增”实施不久，各大房地产企业对新的税收环境还需要适应一段时间，并且新的税收环境也会对房地产企业运营产生一定消极影响：1.對房地产企业账务处理提出了更高的要求。“营改增”实施后，要求房地产企业账务处理程序必须按照财务处理规范要求实施。也就是说，企业报税要走标准化流程，可能会出现无法及时完成报税的情况。企业内部财务人员对“营改增”也处于摸索、学习的阶段，在政策理解方面存在一定差异，可能导致报税工作偏差，进而产生税务风险。2.中小型房地产企业税负压力较大。与大型房地产企业相比，中小型房地产企业适应新税收环境的能力显然有所不足。由于中小型房地产企业成本抵扣率相对低下，导致成本无法完全抵扣，反而会造成税负压力持续上升。

三、“营改增”背景下房地产企业税务筹划相关策略

（一）税务筹划原则

面对“营改增”所带来的新的税收环境，房地产企业必然要对税务筹划做出调整。在具体税务筹划过程中，应遵循以下几个原则：1.成本效益原则。房地产企业税务筹划的目的在于降低企业成本，一定要保证税务筹划效益大于成本，这样方能促进企业盈利。2.合法性原则。房地产企业税务筹划必须严格按照相关法律法规执行，杜绝偷税、漏税等违法行为。3.整体性原则。房地产企业税务筹划期间，要始终以企业战略发展目标为导向，将税务筹划作为一项整体性工作来做，不能因为局部税负降低而造成整体税负增加。

（二）充分利用税务筹划技巧

在房地产企业税务筹划过程中，在不违反法律及规定的基础上，可采取一些技巧来控制纳税金额。例如，房地产企业可将销售房产转变为出租房产，可避开土地增值税纳税义务，同时产生房产税的纳税义务。在不减少纳税人收入的情况下，若房产税税务较轻而土地增值税税负较重，通过上述业务转变能够在一定程度上减轻房地产企业税负压力。又如，房地产企业在遵循税法的情况下，可通过一些特殊方式将部分业务分离，缩小计税依据。企业可对合同签订方式进行调整，以此来缩小税基；在差额计税情况下，可通过降低税收收入、加大扣除项目金额等方式来缩小税基。房地产企业还可利用银行贷款、发行债券等债务融资方式提升税前扣除额，降低纳税所得额。房地产企业运营过程中，涉税种类繁多，若能够实现对涉税经济事项进行一定程度调整，尽可能降低经济行为适用税率，有利于降低整体纳税成本，提升节税收益。另外，房地产企业要善于利用税收优惠政策。在企业战略目标范围内，通过调整自身经济行为，尽可能达到优惠政策要求，通过政策来减免税金额度，降低税负。

（三）筛选合适的建房方式进行税务筹划

房地产企业通过筛选合适的建房方式进行税务筹划，有利于降低整体税负。例如，房地产可采取代建方式，在代建过程中并未发生房地产权属转移，房地产企业收入属于劳务收入报酬，并不属于土地增值税征税范围。通过这种方式能够在一定程度上降低企业税负。又如，房地产企业可进行合作建房。合作建房过程中，由一方提供土地使用权，另一方给予资金。项目建成后按照比例分房自用的可暂免征收土地增值税；建成后转让的，结合相关规定征收土地增值税。通过这种方式能够在一定时间周期内缓解房地产企业现金流压力，使其具备更大的资金运作空间。

（四）加强企业税务风险监管

首先，房地产企业要加强税务风险监管机制建设。房地产企业要与税务管理机构保持密切沟通，在税务管理机构的指导下成立单独的税务管理部门，保证税务管理工作顺利实施。其次，房地产企业要构建税务风险预警系统。房地产企业需要对内部信息、外部信息进行全面收集，并根据企业运营状态，通过风险识别、分析、评价等获得业务活动流程当中可能存在的风险因素，并对风险发生条件进行清晰描述，确认风险管理顺序及策略，做到事先控制。另外，要加强发票管理。“营改增”背景下对增值税专项发票管理具有较高要求。财务部门人员要与业务部门人员保持密切联系，督促其及时获得增值税专项发票，并保证发票的完整性，避免增值税抵扣出现差错。

四、结语

“营改增”背景下对房地产企业税务筹划提出了一些新的要求。为适应新的税收环境，房地产企业需要“吃透”政策，并且要与税务管理机构密切沟通，充分把握新形势要求。在合法合规的前提下，通过一系列举措开控制企业税负，降低税务风险，保证企业稳定运营。

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（作者单位：浙江禹建建设集团有限公司）