浅析我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施

詹正林

【摘要】我国政府多年来一直对房价如何能向正常位置回归进行研究，但是因为我国房地产调控比较密集，而且房价较快上涨，造成国内对房地产市场的调控效果不尽人意。税收调控作为宏观调控手段，是重要的避免经济风险，对国民经济发展起促进作用的举措，所以社会一直对其比较关注，只有使房地产税收调控中的各种问题得到合理的解决，才能保障房地产行业的发展更加健康。本文针对当前我国房地产税收现状和存在的问题，提出了相应的完善措施，仅供参考。

【关键词】房地产税收调控;问题;完善措施

当前随着全球经济不断回暖，我国房地产价格也逐步攀升，因此就存在一定的泡沫风险隐患。在这种情况下房地产税收成为对我国房地产行业进行调控的重要的手段，应该针对“重流转、轻持有”的税制问题，合理的改革房地产税收，保证我国房地产行业稳定的发展。房地产税收不仅使国家和地方政府的收入持续稳定，还能对不断上涨的房价起到有效的调控作用，在近些年我国房产税进行了许多次的改革和调整，促进了房产行业的稳步发展。因此对我国房地产加强管理，使房产的使用效率得到提升，合理的征收房地产税有非常重要的意义。

一、概述房地产税收的特征

房地产税收是政府在征收土地及土地改良物产权时执行的强制性的手段，主要是为了合理的分配资源，使土地利用率进一步提升。当前因为我国紧缺土地资源，对社会经济的可持续发展造成严重的影响，国家应采取各项房产税收调控制度，为社会经济的健康发展提供保障。房地产税收作为一种国家税款的重要形式，主要包括以下特征：

（1）国家性。房地产税收属于国家的行为，和国家利益有密切的关系，国家是通过税务机关和房地产管理机构实现房地产税行为的。而作为国家的资源，土地带来的经济效益较大，只有国家才有支配和使用土地的权利;（2）法定性。税与法是相辅相成的。税收法律化的基本要求是“因法设税，依法治税”。税收脱离法律规定，其对社会财富的再分配也就丧失了原本的保障，导致其实际功能和价值得不到真实的发挥。房地产税收作为专门对房地产领域进行调整的项目，其所有的行為都应该以法律规定为基础;（3）规范性。房地产税收工作比较严谨和规范，不管是国家税务机关或是委托国家房地产行政管理部门进行征收，都应该遵循国家相关法律规范，不能肆意妄为。

二、当前我国房地产税收现状和存在的问题

我国房地产行业的火爆是人们有目共睹的，由于国家经济对于房地产行业的依赖以及我国过于快速的人口增长，都是助长房地产行业发展的催化剂，但是在房地产行业众多光环之下，税款征税调控问题却一直困扰着我们，同时也制约了房地产企业的健康发展，具体分析如下：

（一）我国房地产税制的现状

1.从房地产税收种类看，税收种类繁多，房地产税收是在房地产交易中通过取得、保有和流转等环节纳税。房地产税收在取得环节主要包括契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税等;在保有环节主要包括房产税、城镇土地使用税等;在流转环节主要包括增值税、契税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等。其中在取得和流转环节存在的税费较多，相比较之下，保有环节存在较少的房地产税收税费，形成了“重流转、轻保有”的房地产税制模式。

2.从房地产税收的征收方式看，征收方式多种多样，有的税收是从量征收，比如耕地占用税、城镇土地使用税，有的是从价征收，比如契税。

（二）我国房地产税收面临的问题

1.我国房地产税收种类较多，监管不利

我国房地产税收当前税费包括许多种类，这比实际征收的税种多出许多，因此会导致税收结构比较复杂，进而出现征税交叉反复的繁琐情况，也给税收征收和政府的监管带来较大困难，也使房地产税收理论研究更加麻烦，一定程度阻碍了会计制度的完善。并且房地产较多的税种可能会出现重复征税，加上土地出让金价格逐步上涨，也使房地产开发企业的开发成本大幅增长，而这些税费最终会向购房者身上转移，而且房地产企业采取的合理的逃税和避税的手段，也加大了房地产税收监管的难度，导致房地产税费出现以费代税、以税代费的混淆的情况，因此使房地产税收的规范性和严肃性降低，进一步降低了税收的调整能力。

2.在持有和流转环节房地产税收的比例失衡

重流转，轻持有是我国房地产税收显著的特征。如果房地产出售，就会产生各种比较较大的税费。但针对房地产保有方面税负就相对较轻。当前房地产税收在交易税收方面的调控比较明显，但是非经营性的房产税收相对较低，就无法对购买多处价位较高的住宅进行调节，无法对房地产供需关系和结构进行有效的调节。而这种流转环节的房地产税收一般要比其他国家的税负高，对房地产行业的发展造成严重的制约，容易导致偷逃税行为出现，对房地产市场造成较大的危害。导致我国房地产税收持有、流转环节比重不平衡的原因主要有，持有环节的房地产税种少于流转环节，而且持有环节的税率也低于流转环节的税率。这种情况下会直接增加房地产流转环节的成本，导致房价增长较快;而持有环节较低的成本会直接导致出现许多投机性购房，坐等价格上涨后再出售的情况。

3.房地产税收体制设计不合理，增加了征管的困难

一方面我国房地产税收的计税依据缺乏科学性，房地产评估制度不够健全，给税收征管增加了难度。另一方面而且房地产税种较多，在操作上极其不规范，无法有效的保障房地产各环节的计税科学合理。这些客观原因都增加了税收征管困难。我国当前运行的房地产税收体系是随着时间的推移逐步建立起来的，难免会出现税收重叠、顾此失彼等各种不连贯、不完善问题：房地产交易和流通环节税收种类多、相对集中，而使用和保有环节税收种类少;有些税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收益的作用比如耕地占用税;房地产税收的调整周期过长，致使税收的调控作用降低;房地产税收体系配套工作不够完善。房地产税收的征收需要以完善的产权体系、客观的房地产评估、及时的不动产登记为基础，但现阶段这三项工作都存在模糊滞后或人为影响的干扰。每年因产权产生的纠纷屡见不鲜，房地产评估行业的寻租行为以及还未完成的不动产登记工作，都在束缚着房地产税收体系的正常运行，甚至可能会造成纠纷、偷税漏税现象、增加征税过程中的税收成本等问题。

三、完善我国房地产税收的有效措施

（一）合并房地产税种，开征不动产税

为了使我国房地产复杂的税种简化，可以统一房产税和土地使用税费等性质的税费为不动产税。这样可以把房屋、土地地上建筑物都作为纳税的依据，使房地产税收征收的范围有效增大，进而明确免征对象，可使我国房地产税收不合理的重流转轻持有的状况得到改善。应把非普通住宅纳入持有环节的征稅范围，对所有的个人非营业性的住房如城乡的土地和房产进行征税，并在房地产持有税收中纳入经济组织的用房。同时按照不动产的类型，制定针对性的房地产税率，如根据个人不同的住宅类型，超额采取进税率制。针对不动产税的征收，应该根据分税制财政的政策下放税收权限，县级政府可以根据当地经济状况和省级政府制定的不动产税收政策，选择合适的税率，房地产培育地方税收。

（二）开征不动产闲置税，制定土地年租金制度

因为我国房地产市场的供给存在着严重的不均衡的情况，大量的房产和土地被闲置，因此导致浪费了许多资源。许多房产囤积主要是为了投机，使房产行业的发展造成了较大的影响。所以，征收不动产闲置税可对房产的投机行为起到一定的抑制，使房地产的泡沫风险减少。另外在保有环节征税方面应该制定土地年租金制度，才会使房产的开发成本和房价降低。

（三）完善房地产税收法律体系，科学设计房地产税收体制及征收方式

十八届三中全会中通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，明确提出了“税收法定”的原则，也就是说政府必须依法征税，依法征税首先要完善房地产税收法律体系，设计科学合理的房地产税收体制及征收方式。应该主要考虑以下问题：明确房地产税收体系的发展方向和作用;科学设置的房地产税收体系应该与房地产开发与再开发的不同环节相一致;需要科学设计保有环节的税收种类、征收范围及征收方式，体现房地产的级差收益;完善配套工程，充分利用电子计算机技术，及时补充完善房地产产权等信息的登记工作，并充分利用网络资源，实行信息透明公开、资源共享，减少征税工作的不确定性和征税成本。

四、结语

综上所述，房地产税收调节方式可以发挥较高的效率，使当前房地产市场的供需矛盾得到缓解，对房价上涨的情形实现有效的控制。所以应该健全和完善房地产税收体制，而且应该随着时代的进步和发展根据实际情况做出相应的变革，使广大市民住房的合理需求得到满足，使房地产税收调控的功能得到充分的发挥，对房地产市场稳定健康的发展起到有效的促进作用。