从大拆大建到精更新细更新，重建城市之美

○记者 邹孝听

行走在苏州工业园区的马路上，不经意间总会看到路边工程项目的绿色围挡上面印着“重建城市之美”的字样。没错，这些都是苏州工业园区城市重建有限公司的项目。从2005年成立至今，城市重建一直伴随着园区的城市发展历程而发展壮大。

从最初的东环路综合改造任务到六个老镇改造，再到四个产业园综合改造，城市重建见证着园区城市更新——“片区改造”模式的演变。随着园区产业转型战略的推进，城市重建又迈开了园区城市更新——“工业旧改”模式的步伐，通过园区工业载体改造加大存量建设用地挖潜力度，开拓园区城市空间资源拓展的新模式。近日，城市重建企业发展部负责人谭亚升向记者讲述了城市重建与园区城市更新一路并肩前行的故事。

源于片区综合改造，古与今有机对接

14年前，城市重建成立之初的首个城市更新项目是东环路8平方公里区域的综合改造。“园区从1994年开发建设，到了2005年，现代化城市面貌逐步显现，但园区西侧的东环路与姑苏区交界地带却仍然破旧，为了打造新城门户形象，我们在园区工委、管委会、规建委等部门的领导下，重新做规划，通过综合改造，实现‘古’与‘今’的有机对接。”通过七年的努力，城市重建围绕区域环境整治、道路建设、动迁安置等方面积极展开工作，全面提升了园区东环路沿线的环境质量水平和整体市容形象，改善了居民的生活水平和居住环境，实现了经济、社会和生态效益的统筹兼顾，为园区城市改造树立了效益平衡的科学案例。

2012年，基于东环路改造的成功实践，园区工委、管委会授权城市重建作为园区车坊、唯亭、斜塘等六个老镇综合改造任务的实施主体。六个老镇综合改造范围5平方公里，总投资140亿元。城市重建通过“PPP模式”和“受托管理服务模式”推进六个老镇改造项目，多样的运作模式既拓宽了项目融资渠道、减轻了政府财政负担，又提高了公共产品供给质量和供给效率，同时也探索了片区开发的可持续商业模式，为企业的可持续发展赋能。谭亚升表示，老镇综合改造加大了园区土地资源储备、改善了老镇区域生活配套、提升了区域老百姓的生活幸福感，更助推了区域的一体化。

2017年，城市重建又承担起现代服务产业园、企业总部基地、上市企业产业园以及金光产业园四个产业园的基础设施综合改造任务。

问及在做城市更新项目的过程中是否遇到过阻碍，谭亚升直言，动迁是每一座城市发展必然会遇到的难题，一个项目从立项、规划到动迁配合工作再到最终执行的各项基础设施及建筑配套，需要花费很大的精力，对于城市更新，城市重建还需要不断的借鉴和学习。“城市重建”的名字借鉴自新加坡的城市重建局，新加坡、深圳、广州、上海等世界级城市都有关于城市更新的专项规划和管理系统，城市重建作为一家国企，要积极发挥政府职能延伸和市场主体的双重优势，不断探索符合本土化发展的城市更新模式。

伴随城市产业升级，探索城市更新新模式

2018年10月，位于星湖街东、苏虹中路南的“E-HOME共享•家”精品长租公寓正式启用运营。3幢6层建筑，557个房间，分为五种户型，包括工业高床房、舒适高床房、精致单床房、舒适双床房、经济房，每一间房间面积都在40平米左右，配备独立卫浴、厨房，品牌家电齐全，此外还有专属管家、24小时安保巡逻、上门维修与保洁服务……

你可能无法想象，这样一处时尚温馨的住所其实由三栋旧工业厂房宿舍改造而来，原宿舍区的树木、道路和走廊里的水磨石等元素都被原封不动地保留了下来，因地制宜地改造设计让老建筑焕发了新生机。

谭亚升告诉记者，随着城市发展和产业升级，园区面临结构优化调整、城市更新方面的新挑战。“E-HOME共享•家”是城市重建利用闲置载体改造升级的首秀之作，也是将城市更新业务不断提升和拓展的一次实践。“这里原来是一家电子制造厂宿舍，企业搬离之后闲置，我们对其生活区进行了为期半年的改造，为园区青年打造了一处区位便利、环境舒适的居所，目前已有80%左右的入住率。”

记者了解到，“E-HOME共享•家”项目是城市重建从成片区改造向工业载体改造转型迈出的第一步。2018年，他们又陆续接了三个项目，载体更新模式的探索实践亦越来越丰富。谭亚升说：“湖西原迅达电子厂房经过改造，今年年初新产业租户已经正式接收；胜浦原晋丽环保厂房通过“定向改造”模式与园区科技招商引进的重点瞪羚培育企业、专业从事高端医学设备研发生产和销售的苏州雷泰医疗签订合作协议，进行产业载体长期租赁合作……无论是租赁旧载体改造运营，还是从原有业主那里收购或入股再进行改造，我们希望尽可能地盘活工业用地存量，推进园区土地资源‘向存量要增量’的战略目标。”

谭亚升坦言，城市重建拥有多年来与园区城市发展共同成长的经验，这让重建人能够从园区整体的角度进行思考，一方面有大局观的担当和意识，另一方面也拥有一流的执行力，城市重建将致力成为园区“闲置、低效载体改造和运营”的专业服务商。

期望通过精更新，实现园区存量资源二次腾飞

谈到未来公司主要聚焦哪种类型的“旧改”、可以派哪些用处，谭亚升告诉记者，目前公司持有工业载体资源10多万平方米，未来3年预计可达约50万平方米。接下来，城市重建将逐渐深入走向精细化的“微更新”和“单元更新”。

“相较于几平方公里的成片区改造，一个厂房通常只有几万或十几万平方米，两种改造的区别就相当于‘大手术’和‘微创’，不同时期的需求不同，而城市的再升级也需要因地制宜。比如北京的798、上海的红坊、广州的红砖艺术产业园等，都是契合当地产业需求进行的旧厂房改造。回归到园区，我们的‘旧改’方向应该更多地围绕目前大力推行的三大新兴产业，向‘存量’要‘增量’，实现园区存量资产二次腾飞。”

谭亚升继而举了个例子，园区曾有一些旧厂房被改造成了体育场地，后来被主管部门叫停，重新改造后投入运营。工业资源应该在产业发展方面发挥应有的效能，而不是在其它不相干的领域。新加坡的所有工业用地都是由国企运营，而园区希望通过国企引领，合理规划，推动园区“工业旧改”城市更新步伐，当然条件成熟的时候也希望能引进社会资本为园区产业转型发展提速。

“城市重建的另一大主营业务是项目管理，园区有一半的学校，众多的文体中心、医院、高速路网、民众生活配套等都由我们建设和管理，这也是城市重建能够转入精更新、细更新、微更新的另一大专业优势。目前，通过相关课题研究和项目改造实践‘两条腿走路’，积极创新打造新兴产业载体、配套和运营服务，相信城市重建未来将对配合园区大力实施新兴产业发展战略大有裨益。”谭亚升如是说。