城市地铁商业开发模式研究及借鉴

费璇

【摘要】随着城市轨道交通迅速发展，需求量也越来越高，各个城市都在加快地铁建设，优化地铁设施，以缓解交通压力，优化城市格局。地铁建设不仅促进交通的发展，也带动商业的迅速扩张，和商业开发建立了不可分离的关系，为保证地铁和城市商业经济的可持续发展，地铁商业资源开发逐渐被政府、有关机构和各大商家关注。本文将参考许多文献以及其他城市地铁商业开发模式展开研究，结合武汉市地铁交通展开分析，希望可以给武汉市地铁投资方以及各商家提供参考，从而提升地铁资源开发能力，实现城市轨道交通良性可持续发展的目的。

【关键词】地铁商业;商业模式;轨道交通;资源开发

一、研究背景及研究意义

随着城市化的发展，交通运输压力也越来越大，地铁在改善城市交通、加大城市空间利用率方面发挥越来越大的作用。据数据显示，截至2017年6月，中国大陆建成投运地铁的城市已达29个，未来十年，中国轨道交通市场将建7395公里地鐵线，到2020年，中国将有33个城市配有177条地铁线。然而地铁的成本远远高于收入，导致无法供其维护和扩建。为解决该矛盾，吸引更多投资者，地铁商业的概念出现，许多城市已经出现地铁生态圈、地铁+物业、地铁综合体等多种地铁开发模式，将城市轨道交通和商业规划结合在一起，已经成为了轨道交通发展的主要模式。

对城市轨道交通资源充分利用，能够加速地铁、经济、城市发展，减轻财政压力、拓宽投资渠道，因此地铁商业开发模式非常值得研究。然而目前大部分城市对商业资源开发未深入，许多地铁资源的商机和经济价值未充分发掘，能够实现盈利的地铁线路只有四条，还有很大的发展空间。本文将通过分析文献，研究其他城市地铁商业开发案例，结合武汉市目前轨道交通和沿线商业发展现状提出参考性建议。

二、地铁商业模式研究现状

地铁商业是指交通带来的大量人流，带动其商业客流量，实现地铁和商业的共同发展。随着我国地铁建设的快速发展，地铁商业模式开发正处于飞速发展阶段，许多城市例如香港、北京、广东、深圳都出现了地铁和商业结合开发的模式。目前我国许多学者也在地铁投融资、地铁商业运营模式、地铁对周围商业发展的影响等方面展开研究、发表观点。

杨帆在《城市轨道交通“地铁+物业”商业开发模式研究》（2018）中指出“地铁+物业”模式能够有效将TOD理念应用于轨道交通开发中，提出采用“域”状轨道交通开发模式，将周边土地的商业开发和地铁、城市规划相结合：《地铁上盖物业商业综合体实例研究》（2013）中王茜茜提出地铁沿线上盖商业综合体，能够促进地铁建设和城市发展;张丽丹在《福州市“地铁生态圈”开发模式研究》（2017）对典型城市地铁开发模式进行分析，提出”地铁生态圈”模式，并分析其理论基础、优缺点及盈利模式。

三、地铁商业模式研究分析

（一）“地铁+物业”开发模式

地铁+物业模式即“R+P”模式，在发展轨道交通的站点盖物业，地下商业街、停车场以及其他服务措施，对站点周边进行立体规划开发，充分利用空间资源、实现城市公共交通运营商业化。轨道交通，目前国内唯一可以盈利的，充分结合了沿线地产开发、物业开发，地下商业开发，与城市规划结合，实现多种交通无缝衔接的一体化设计。深圳轨道交通。深圳地铁公司展开的“地铁前海湾车辆段上盖物业项目”，主要在车辆段上发展包括居住、办公、商业等物业功能的大型综合项目。

（二）PPP开发模式

ppp模式指政府、市场、金融机构相结合的投资融资模式，通过地方政府与民营企业与城市交通建设、公共服务产品建立长期合作，实现资金最佳价值、提升轨道交通服务水平。北京地铁四号线项目由政府和PPP公司合作，项目成长期资产租赁给PPP公司，结束后ppp公司无偿将资产移交政府。深圳地铁四号线建设经营期内由港铁公司自主经营，营运期满无偿转交深圳政府。

（三）地铁综合体模式

地铁综合体指与地铁紧密相连和临近地铁出入口的商业综合体。广州太古汇：多地铁口将商场与地铁站、BRT融为一体，商场在东南西北都设有出入口，引导人流，促进商场的经营。香港太古广场：位于香港两条铁路交汇处，采用地铁上盖综合体，其中包含写字楼、购物中心、酒店。

（四）地铁生态圈模式

地铁生态圈指地铁公司经营衍生业务，吸引投资者，聚结成地铁生态圈结构，圈内各产业构成互赖、互依、共生的关系，形成一体化、开放式、自组织的网络动态群体。泰国曼谷市地铁捷运运营商B EM与泰国大型商场集团THEMALL合作，双方将共同打造适合居民生活方式的地铁生态圈。青岛地铁集团与齐鲁银行合作，为实现产业资源整合优化，实现商业与地铁的共同成长，打造惠及企业、个人的“地铁生态圈”。

四、武汉市地铁商业开发现状及问题

（一）发展现状

目前武汉市的轨道交通已进入大规模集中建设阶段，轨道交通综合开发的操作理论和管理方法都处于探索初期。据统计2020年武汉市的194座轨道站点中，位于城市各级公共活动中心的站点数量共达到99座，占轨道站点总数的51%，发展地铁商业的潜力巨大。

武汉市地铁商业建设规划实践案例：

1、汉西一站路。采用“地铁+物业”模式开发的站点，位于地铁一号线解放大道与汉西路交汇处，采用站点上盖物业的模式，开发商业服务设施。

2、金银潭站。位于城市边缘区，采用区域联合开发模式，发展地区性商业服务聚集区，形成多功能混合交通良好的新型TOD城区。

3、光谷广场综合体。位于地铁二号线，集轨道交通、市政设施、地下空间于一体的市政交通综合体工程。

4、范湖站。位于地铁二号线，位于城市中心区，采取轨道交通和周边商业联合开发的模式，发展中高端、休闲商务。

（二）存在问题

1、轨道交通站点立体开发模式涉及不同土地所有权的综合开发机制，目前使用土地机制和模式尚未形成，给规划部门和土地部门协调带来较大困难。

2、将吸引大量人流量，对站点周边的道路交通和公共交通与区域衔接有较高要求。

3、存在许多规划不确定因素，规划不明确给方案设计和实施带来困难，盲目建设容易造成不必要损失。

五、对地铁商业开发的建议

（一）保证规划协调

完善规划设计和实施方案，保证轨道交通建设与城市规划制定实施的协调，以地铁站点为连接点合理组织各种交通方式，进行交通空间的人性化设计。

（二）保证政策支持

采取建立轨道交通综合开发土地储备机制、鼓励获得站点周边用地使用权的开发商与地铁集团合作进行物业开发、对地铁商业开发项目实施“分层设权、分别供地”.

（三）把握时序和建设协调

加强土地储备和开发，实现轨道交通建设综合开发与土地使用权转让的统一规划，合理安排好建设开发的时序，推广地铁商业模式，促进轨道交通和土地综合开发的同步高效。

六、总结

城市轨道交通缓解了城市交通压力，带动了城市的经济发展，但是随着对轨道交通需求的日益扩大，地铁商业的开发开始迅猛发展，将轨道交通建设与区域经济结合，提高地铁系统的经济效益，反哺轨道交通建设投资，有效开发地铁周边商业资源，提高地铁周边商业经济效益，实现商业价值最大化，维持城市轨道交通可持续发展。本文就目前几种城市轨道商业开发模式，并结合其他城市正在规划和已建成的地铁站点商业经济发展状况展开分析和研究，根据武汉市目前已规划的几个站点的现状和问题提出建议，希望该理论研究能够起到一定意义上的借鉴作用，促进地铁商业资源开发，加快城市经济发展。