关于社区物业管理中的问题及对策

罗辉

摘    要：党的十九届四中全会明确指出，坚持和完善中国特色社会主义行政体制，构建职责明确、依法行政的政府治理体系。社区物业管理是城市治理的一个重要组成部分。社区是社会的细胞，而物业管理机构是分布在各个社区，是与广大业主生活息息相关的新兴行业，它对改善人居环境、提升城市治理水平、构建和谐社会发挥着重要作用。关键词：社区;物业;管理

我区物业服务业经过20多年的发展，逐步走向规范化、市场化。截止2019年8月，我区现有物业企业100余家，其中在我委备案登记的85家，设有物业服务行业党委1个、基层党组织18个，服务的住宅小区124个、管理面积1324万平方米，涵盖了住宅、商业、办公、学校、医院、企业和道路及市政设施等物业类型，覆盖率到85%以上，从业人员约5000人，年产值约1.5亿元。但随着城市化的快速发展和人民群众对美好生活的向往，社区物业管理还存在一些突出问题。如何来完善小区物业管理、规范行业管理的相关政策、提升城市治理水平意义重大、迫在眉睫。

一、我区物业管理存在的问题

（一）物业企业管理水平不高，经营行为不规范

在一些物业企业，由于想降低成本，对从业人员能力要求不高、培训不力，导致从业人员的综合素质较低，物业企业的整体管理水平不高，如：有的企业缺乏客户至上的意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不及时解决，存在服务部到位、工作方法简单、维修不及时、收费不透明、支出与服务不相符等问题。个别企业经营从自身利益出发，违规出租车库、地下室，占用公用区域来谋利，滥用大修基金加大业主负担，引发业主拒缴物业，个别小区甚至出现集访群访等纠纷。

（二）业主自律自治意识不强，业主大会制度难以落实

业主是物业管理的需求者。当前，多数业主缺乏物业知识，缺乏公共意识、自律意识，不关心小区的公共事务，参与决策的积极性不高，不服从管理，乱装修、乱搭建，住改商等破坏小区整体面貌的行为屡禁不止，缺乏理性维权、不按时交纳或不交纳物业管理费的现象时有发生;多数小区业主大会难以筹建，普及率低，即使有业主大会，业主委员会人员的组织力和说服力不强，在运行过程中有不规范行为，在与物管公司协调上很难达成一致，业主委员会在小区物业管理上发挥作用有限。

（三）开发商遗留问题较多，业主维权难度大

近年来，由于房地产开发过快，一些新建小区在交付使用過程中缺乏有效监督，开发商在规划设计、施工阶段遗留下来的问题较多。如：更改设计方案、虚假承诺，小区配套、绿化不配套，车库、地下室、活动中心不完善，工程质量、房屋墙体出现裂缝渗水问题等。这些遗留问题给物业管理维护造成难以克服的困难，使物业公司与开发商相互推诿，业主的权益得不到有效的保护，从而激化业主和物业的矛盾。

（四）老旧小区管理难度大，业主幸福感降低

目前，我区一些老旧小区由于基础条件差，房屋、线路、管道、道路、门岗等基础设施破旧，停车矛盾突出，消防安全设施老化，小区脏乱差问题严重，小区管理难度大。原有的物业管理收费偏低，多数是每家每月15元，而政府又没有更多的经费投入，物业企业只能减低标准对辖区内的房屋进行简单的维持型管理，而老旧小区的业主对物业的管理又非常不满，于是拒缴物业费，这就造成恶性循环，管理越来越差，居民意见越来越大，矛盾越来越突出，极易引发集访群访事件。

（五）现行物业管理的法律法规还不完善

现行的《重庆市物业管理条例》对物业行政主管部门的职责作了明确的规定，对于物业管理工作密切相关的工商、物价、公安、消防、城管、质检等部门以及街镇、社区的职责缺乏具体规定，对业主的义务和要求不明确，对业主委员会的领导、指导和监督缺乏明确的法律法规。同时，与《重庆市物业管理条例》相配套的实施细则和物业服务等级标准、物业收费管理办法等相关规定还未完善，使物业管理条例在实际操作中难以有效落实。

二、加强我区物业管理存在的对策

物管工作是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及基层组织、规划建设、发改、环保、综合执法、文明办、民政、公安、社区、供水、供电、供气等多个部门，无论社区居委会还是单打独斗的主管部门往往力不从心，这就需要各部门通力协作，齐抓共管。当前，在建设平安、宜居、和谐、美丽的幸福家园中，要树立新发展理念，以提升城镇居民居住满意度为目标，以解决社区中的突出问题和完善物业服务市场机制为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，坚持系统施策、综合治理，为打造共建共治共享的城市社区治理格局奠定坚实基础。

（一）发挥基层党组织领导核心作用

1、发挥街道党工委（镇党委）领导核心作用。开展区域化党建工作，将住宅小区物业综合管理作为推进城市基层党建创新发展的重要领域，整合、统筹驻区单位、社会组织、物业服务企业等区域党建资源，落实“驻区单位党组织到社区报到、在职党员到居住地报到”制度，建立驻区单位参与社区治理、在职党员参与住宅小区物业综合管理的责任约束和考核评价机制。

2、发挥党员干部模范带头作用。机关、国有企事业单位党员干部要作表率，带头遵守市民公约和住宅小区管理规约，在社区居委会、业主委员会的筹建和换届以及物业管理、纠纷调处等工作中发挥积极作用。积极发挥退休党员的作用，按照“属地管理、双向服务”的要求，将退休党员干部编入社区党组织，鼓励退休党员干部通过相关程序担任居委会委员、党小组长、楼栋长、业主委员会委员，带动居民群众积极参与住宅小区治理。

（二）发挥市场作用，促进物业行业健康发展

1、完善物业服务行业信用体系。物业服务行业主管部门可以通过购买服务方式，完善物业服务企业及项目负责人的信用信息采集和评价体系，定期向社会公布信用情况，构建以信用为核心的物业服务市场监管机制。

2、加强物业服务招投标管理。物业服务行业主管部门建立物业服务招标方案审查制度，对原核定的物业服务企业资质不再作为承接物业服务业务的条件，逐步形成以信用评价为核心的招标方案。将新建住宅小区前期物业服务招投标纳入招投标平台统一管理，规范物业服务企业退出管理，指导开展后期物业服务公开招标活动，鼓励推广物业服务履约保证金制度，优化物业服务招投标操作流程，提高招投标信息化监管水平，形成物业服务市场化良性竞争环境。

3、完善物业服务收费定价机制。价格主管部门科学制定政府指导价标准，规范新建住宅和配建停车场的前期物业服务收费。推广适用《重庆市住宅物业服务等级标准》，引导业主树立“以质论价”的物业服务消费理念，指导业主大会根据项目特点和服务要求，测算物业服务成本，协商确定物业服务内容和收费标准，形成公开、公平、公正的物业服务价格调节机制。

（三）完善住宅小区物业综合管理体制机制

1、健全区级、街镇、社区三级管理机构。成立长寿区住宅小区综合管理服务中心，负责指导街道办事处（镇政府）开展住宅小区物业管理工作。中心城区街道增设社区自治办公室，负责居民自治、社区共治和物业管理工作。社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，负责督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

2、做实住宅小区物业综合管理联席会議制度。区级联席会议负责研究制定相关政策，协调解决重大问题。街镇联席会议由街镇内设机构和区级职能部门派出机构组成，负责具体协调解决辖区内住宅小区物业综合管理问题，定期组织考核评估。社区党组织在街道党工委（镇党委）领导下建立住宅小区物业综合管理日常议事协调机制，改进社区物业服务管理。

3、公开住宅小区各方主体权责清单。细化明确涉及住宅小区物业综合管理的区级职能部门、街镇（社区）、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位和水、电、气等专营单位职能职责，切实加强社会监督，提升共治能力。

（四）发挥居民自治和社区共治作用

1、加强业主委员会指导帮扶和监督管理。民政部门要将业主委员会建设纳入城市基层民主建设的范畴，切实加强对街镇、社区履行业主委员会组建、换届选举和日常运行中相应职责的指导监督和管理，完善业主委员会成员岗位培训制度。街道办事处（镇政府）对业主委员会作出违反法规规定的决定，应当予以撤销或者责令限期改正。对新选举产生的业主委员会，可以给予2万元的经费补助，用于业主委员会工作开支。

2、鼓励社会组织参与住宅小区管理。鼓励通过政府购买服务的方式，探索专业社会组织提供公共服务的社区治理模式，为业主大会组建、业主委员会换届改选、物业服务企业选聘、维修资金使用、矛盾纠纷化解等住宅小区管理事务提供服务。

3、规范住宅小区公共收益管理。物业服务企业在前期物业服务中，经营小区所属公共设施等所得公共收益应当单独列帐、专户存储，开支首次业主大会会议的筹备经费;业主委员会选举生产后，剩余资金移交给业主委员会，住宅小区公共设施等经营及收益分配方式、业主委员会工作经费由业主大会决定。公共收益可以由物业服务企业或业主委员会按年度交存至物业专项维修资金专户，按照业主大会决定或物业服务合同约定使用。