浅析我国房地产企业税收政策存在的问题与对策

高欣

摘要：在新的时代背景下，完善国内房地产企业的税收政策，需要选择适合的税收政策，保障房地产市场有一个好的发展环境，以促进国内房地产企业的收益上升，本篇论文基于对房地产企业税收政策作为切入点，发现房地产企业税收政策当中存在的问题，并站在解决问题的角度来介绍对策。

关键词：房地产;税收政策;对策

在新的时期，伴随着国内的居民经济的发展，国内部的房地产行业也空前繁荣，房地产企业在发展的过程当中，需要采取措施来正确处理税收管理，特别是在当前的形势下，房地产发展速度越来越快，但是税收政策的变动幅度不大，在这一政策背景下，房地产企业的发展受阻，需要在对其展开有效的改革，做好税收管理，进而全面提升房地产企业的经营收益。

一、我国房地产企业税收概述

我国的房地产产业的发展模式类似，主要包括房地产开发、房地产交易以及房地产保有三个环节。以下是对国内房地产当前的税收政策展开的详细的分析。

（一）房地产开发阶段的税收分析

房地产企业在获得土地使用权之后，通常采用转让、出让的形式完成的，对于出让方式获得的土地，企业需要支付一定的对价和达成交易所需的税款，这些价钱能够换来四十到七十年的土地使用权限;对于转让方式而言，则需要支付一定的土地价款，并且在交易的过程中需要交付相应的税金。假如相应的房产项目属于拆迁类目，就需要支付相应的拆迁和安置价款，如果涉及到的房产占用了农用土地，则需要上缴一些耕地占用税。在房地产开发过程中，房地产企业需要向政府部门缴纳一些必要费用，同时在项目进行期间，施工企业也需要上缴一些增值税、教育附加税、印花税等。这些税负是房地产企业开发成本当中的一部分，也包含在施工单位的工程价款当中。

（二）房地产企业在转让处置阶段的税收分析

房地产企业在建设完一批商品房之后，就会考虑出售事宜，在这一过程中，房地产企业需要缴纳一定的增值税款、城市维护建设税款、土地增值税以及企业所得税等。这些税收都会包含在商品房的价格当中，直接或者间接转移到商品房的受让人身上，这些受让人也需要支付一定的税务。假如购房人员再次转让自己的房屋，政府也可以通过税收来控制资源的分配，优化资源配置，来调整社会中的收入差异。

（三）房地产保有使用阶段的税收分析

在房地产项目建设完成之后，假如将其留作自用，或者在购买房子的人买到房屋这一商品之后没有实际入住到房屋里，而是进行经营，那么就需要每年支付一定的税款，城镇土地使用税等。在这一过程中，不管市场怎样变化，房地产缴纳的税款都不会由于房地产价格变动受到影响。

二、我国房地产企业税收政策存在的问题

（一）地租过高，税、费混杂

房地产企业在开发商品房的过程中，政府会征收一定的土地出让价款，也就是所谓的地租，当前国内一次性土地出让金制度导致土地价格过度增长，也致使土地出让金过高;另外，房地产企业开发阶段，税费不清的情况明顯，在开发阶段的角度来看，各个政府的收费要求可能不同，但是在大部分地区在行政收费上的项目款项在商品房税收当中占据的成分类似，并且因为房地产税收管辖权基本上掌握在政府中央，导致地方政府不能对房地产政策展开调整，来获取政府发展的收益，一些政府掌握的收费权限，能够以租金以及其他收费等形式展开，进一步加剧了房地产企业税费杂乱无章的现象。

（二）计税凭据不合理

当前国内的房地产的房地产评估制度还不够完善，导致房地产在整体环节上的税收缺乏可以确定的凭据，房产税在计价征税以及增值税之间的计税根据类似，会产生征税重复的现象，另外，在房地产保有使用阶段的税收负担不高，也从一定的程度上导致房地产的商品房控制率过高，在一定程度上造成了一些企业投机倒把。

（三）税收征管的配套措施不够完善

当前在国内的房地产税收管理过程中，一些配套措施不完善，这种情况导致一些人虽然有房地产，但是税务部门在统计的过程中由于各种原因可能难以统计到，导致税收来源的缺失，在这种情形下，一些企业和单位会把单位共有的财产转移到个人名目下，这种不合法的行为将进一步增大税收征管的难度;另外，在房地产税收的征收方式上，主要是建立在房产的原价值基础上，这和当前的房产价格飞速上涨的局势明显不相符，导致房地产在转让前后的拥有者在税收负担上显得不是那么公平。

三、完善房地产企业税收政策的有效措施

（一）完善和规范开发阶段税费

国内的房地产产业经营的三个环节当中，有十多个税务种类，其中还涉及很多的费用，因此，在房地产产业的税收政策的完善过程中需要建立比较规范的政府部门税收制度，整顿并清理一些乱收费的现状，坚决反对一些用费用来代替税收的行为，并保障税务征收的公开和透明性，从而实现税收的监督，在一定程度上建撒谎哦征收税务的成本，保障房地产市场的健康稳定发展。

（二）规范并减少房地产出让和转让环节产生的税负

在当前房地产出让和转让的过程中涉及了很多税务种类，但是在当前的发展现状上，国内房地产在流转的过程中，存在一些税负过重的现象，因此，需要采用相关措施，对于一些流转环节的税负进行调整，降低税率，或者逐渐取消一些税收种类，加快房地产资源的改良和配置速度。

（三）减少税收投机现象

对于国内的房地产保有税当中的一些不合理的发展现状，需要整合当前的房产税、增值税当中的一些税务收入，统一征收房地产保有税，当前，在税收征收过程中都是按照价格、租金以及数量上来展开计算，需要改革这一现状，改为主要按照价格征收计算，用房地产评估价值作为保有税征收凭据。

结语

房地产产业已经逐渐成为了国内的支柱性产业，在经济发展中有重要的作用，税收制度是影响房地产业发展的关键政策，也需要在房地产业发展的过程中更加完善，本篇文章针对房地产业税收政策存在的问题提出了相应的对策，例如完善和规范开发阶段税费、规范并减少房地产出让和转让环节产生的税负以及制止一些税收投机现象，以期望完善国内房地产业税收政策，为房地产业的发展助益。