设计管理在房地产开发过程中的重要性探讨

张建柱

摘要：在实际的工作中，房地产规划取决于多方面因素，因此，建设工作具备较强的复杂性。在房地产开发过程中，想要实现各个建设目标的整合，需要加强设计管理，确保规划工作顺利完成，实现各方面的平衡发展。文章介绍了房地产建设项目设计的基本原则和招、投标要求，并总结了其管理模式和主要内容，以期从源头加强对建筑建设质量的控制，实现我国房地产开发的有效性。

关键词：设计管理；房地产；开发过程；重要性；原则

1建设项目设计的基本原则

房地产项目设计工作中相关工作人员必须要遵守一些基本原则，才能确保设计工作的顺利开展和设计方案的适用性，避免房屋建设项目对城市、环境造成负面影响，以促使房屋建设能够满足人们的生活需求，全面提升房地产设计的影响力。结合相关资料，在房地产设计管理中，应遵循以下几点原则：1）设计人员在设计建设方案时，不能盲目设计，需要深入了解地域文化历史，确保建筑具备历史的延续性，避免对城市的风貌特色造成损坏，历史文化才是城市发展的根本，只有在房地产设计融入历史文化，才能够有效传承文化。2）随着社会经济的转型，房地产建设需要融入一些地域化特色，在满足业主居住需求的同时，发挥建筑美化城市的作用。3）在设计阶段加强成本、质量的控制，确保建设质量符合国家相关要求。4）为了确保设计方案的适用性，在设计阶段需要进行实地考察，结合周围建筑的性价比，施工现场周围环境等采取最佳的设计方案，同时注意控制后期的变更次数，全面提升房地产设计方案的适用性。

2房地产公司设计管理中存在的典型问题

2.1角色错位，忽略重点

有设计院工作经历的管理人员在工作中喜欢一头扎进图纸中查找设计单位的设计错漏问题。实际上，房地产开发企业的设计工作与设计院的设计工作在性质上是不完全相同的，房地产企业的设计管理工作侧重于制定设计方向和任务，设计院的设计工作侧重于完成甲方提出的任务和要求。两者所处立场不同，决定了二者管理的范围和内容都有较大差别。

2.2追求完美，干扰平衡

房地产企业追求的是当前在有效的时间内，项目质量、工程进度和成本相匹配，追求的是有限的完美，而非极致。如果房地产企业的设计管理追求和设计院一样的完美，将不断拉长战线，导致项目延期，增加运营成本。毕竟房地产企业实行的是项目管理制，在约定的时间范围内，按照约定的质量和成本完成该项目，它对时效性和成本管理把控严格，要在经营基础上，最大化地追求项目的完美和竣工，在时间、质量和成本之间寻求平衡，而不是沉迷在图纸设计阶段。

2.3反复讨论，影响进度

房地产企业的设计管理问题除了上述的追求完美主义者，还有一个问题就是缺乏统一的设计评审标准，领导不知道该评审什么，来参加评审的设计部门、营销部门、工程部门和售后部门等不知道从哪些角度进行评审，提出的意见都是随意性和发散性的，没有一个正式的统一的评审程序和标准，就造成会而不决，反复修改，到最后虎头蛇尾，施工图来不及充分审查，施工进度一压再压。上面所说的都是在房地产企业设计管理工作中比较常见的问题，当然，不同的企业在不同的发展阶段会遇到不同的设计管理问题，本人所在的公司中，设计部门要对每一个项目负责，如何缩短设计周期、提高工作效率、监控设计质量、控制项目成本等问题，都亟待解决。怎么解决这些问题，要从设计管理的要点切入，从而找到解决问题的方向。

3房地产开发中设计管理的重要性

3.1建设项目工程设计招标投标

在房地产的招投标阶段，企业首先需要对目标地的经济效益进行分析，按照土地的基本条件开展设计工作，结合地块周围的地形、环境等，实施多种设计方案。企业应该将设计方案送至技术指标部门，开展设计方案经济测算工作，以此确保建设成本。在招投标阶段，房地产设计方案还需要根据市场经济部门的需求，实现地块价值最大化。同时在开展招投标的过程中，应该尽量选择专业技术、资质过硬的设计机构，以此确保设计方案的精准性。在相关部门的论证之后，确定设计方案的可行性房地产企业应该立即开展方案深化、设计方案批报工作。在建设期间，房地产企业还应该加强招标机构的监督工作，以此确保整个的建设质量，全面提升建筑的建设质量，打造高口碑的房地产品牌。

3.2建设项目工程设计管理的主要内容

建筑项目工程设计管理的内容包括：1）明确设计要求，房地产企业内的管理部门需要整合各类管理资源，为设计单位的设计工作提供资料，落实任务书的编制工作，确保设计工作的适应性。2）房地产企业还应该以招投标的形式选择最佳的设计单位，加强与设计单位之间的沟通，在招投标过程中应该严格考核设计单位的专业技能、资质、能力等，选择优秀的设计单位是确保设计方案质量的关键。3）实现设计工作的全过程管理，房地产企业应加强对设计单位进展进行实时跟踪，在设计阶段应该要求设计单位参加相关会议，为下一步的设计工作奠定基础。针对关键环节需要采取有针对的管理方式，设计管理部门还应该加强关键环节的管控，以便及时发展设计方案中的问题，采取最佳的解决方式。4）针对已经完成的设计方案及时上交政府部门，房地产企业需要同政府部门保持良好的沟通，根据市场经济的变化，需要调整的项目，应该及时到相关部门申请，以此确保设计方案的有效性。5）导致设计方案变更的因素较多，房地产企业在实施设计方案前，应该组织部门会议，探讨设计方案实施的可行性。同时采购部门还应该加强施工材料的购置，确保采购的施工材料满足实际施工需求，在设计方案实施过程中针对需要变更的项目需要坚持落实会审制度。

3.3房地产住房项目工程勘察设计各个阶段的工程内容

针对房地产项目中相关的勘察环节，应该采用信息化勘察技术和人工勘察相结合的方式，全面控制架设质量。勘察设计属于设计管理的核心，同设计管理质量有着密切的关系，传统的勘察设计是按照专业采取分头勘察的方式，导致实际工作中管线位置冲突、设计变更频繁、工期延长、施工成本增加等问题普遍存在。随着国家推广绿色建筑理念，各地政府应加强对房地产行业的管控。面对着日益提升的建筑难度，为了更好的完成勘察阶段的工作内容，就必须引进国外先进的勘察技术，例如：BIM技术。

4结语

综上所述，随着我国社会经济的迅速发展，人们对居住质量逐渐提升，加之当前绿色发展理念的不断深入，房地产行业的竞争力逐渐加剧。在房地产开发过程中，只有实施设计管理，才能够减少实际建设中的误差、缺陷，确保各项建设工作的有效开展，进而提升房地产企业的经济效益。

参考文献：

[1]邓娅玲，徐波，杜凡.中小型房地产开发企业设计管理者的角色状态研究[J].城市住宅，2017，24（5）：185-189.

[2]陳蓓.设计管理在房地产开发过程中的重要性探讨[J].低碳世界，2017，10（29）：248-249.

（作者单位：天津生态城建设投资有限公司）