试析房地产成本控制的精细化管理

刘继翔

招商蛇口（济南）置业有限公司

摘要：近几年，市场竞争逐渐加剧，成本控制成为房地产企业的工作重点，提升了成本精细化管理的重要性。基于此，本文强调了房地产成本控制精细化管理的必要性，并以成本制度、成本核算科目、方案设计成本、目标成本为入手，阐述了房地产成本控制精细化管理的策略。

关键词：房地产;成本控制;精细化管理

现阶段，我国房地产企业得到了迅速发展，逐步转向成熟期。在这样的背景下，房地产企业面对的市场竞争更加激烈，提升企业的竞争力成为当前房地产企业的工作重点。因此，降低房地产运行成本受到了重点关注。为了实现这一目标，相关工作人员将目光转向成本精细化管理，其在房地产企业的落实极为必要。

一、房地产成本控制精细化管理的必要性分析

第一，是落实企业基础管理的必然手段。当前，房地产企业在实际的运营中面对的问题相对较多，特别是在市场竞争更加激烈的背景下，如何落实成本控制、保证企业高效运行成为房地产企业关注的重点问题。而对于成本精细化管理来说，其能够推动企业组织的再造，完成企业基础管理的优化，推动房地产企业总体管理水平的提升。

第二，是房地产企业发展的基础内容。在成本精细化管理的支持下，能够促进企业成本的降低，提升房地产企业的竞争力，确保其可以在愈加激烈的市场竞争中占据一席之地。对于房地产企业来说，其必须要抛弃传统粗放式经营管理的理念，引入并落实精细化管理，保证企业生存与继续发展。

第三，是当前市场环境下必然趋势。现阶段，我国颁布了大量有关房地产行业的条例，包括“新国十条”、“新国六条”等等，对房地产行业造成了一定的影响，甚至一些房地产企业面对着严重的财务危机[1]。为了避免这样的危机发生，房地产企业必须要引入成本精细化管理，实现对复杂政策与市场环境变化的有效应对。

二、房地产成本控制精细化管理的策略探究

（一）落实成本制度精细化管理

成本制度对房地产成本精细化管理的展开具有指导性作用，因此在落实成本精细化管理中，应当在企业内部形成相应的成本制度，保证企业成本管理正常有序展开，推动企业更好发展。在这一过程中，房地产企业需要结合实际情况，完成多项涉及到成本与造价管理办法建立、完善，并在企業内部强制推行。这些管理办法主要包括：目标成本管理管理办法、工程变更管理办法、动态成本管理办法、工程合同管理办法、工程结算管理办法等等[2]。同时，为了保证相关制度的落实情况，需要设置专项负责人展开检查，保证企业所有部门均依照相应制度流程办事。另外，还需要结合实际落实情况进行完善与动态调整，保证制度符合房地产企业的实际。

（二）展开成本核算科目精细化管理

对于房地产企业来说，成本核算科目在成本管理中占据着首要地位，通过规范成本核算科目，能够促使信息横纵向对比程度的提升，进一步促进成本信息质量与可用价值增加。在这一过程中，需要实现成本核算科目的优化，在此基础上，结合房地产企业的实际情况，形成完善的成本核算体系。同时，为了使成本核算更加便捷，可以将规划许可证设为划分期数，将同期开发、同期竣工的区域设定为同一成本核算对象;将跨期工程设定为跨期合同成本分摊。另外，还要将同一期内的不同建筑业态设定为不同的成本核算对象，展开分别核算。通过这样的方式，能够保障成本核算的便捷性与质量。

（三）实施方案设计成本精细化管理

想要更好的落实房地产企业的成本精细化管理，就必须要企业中所有部门、全体成员的协作与共同努力。因此，需要在项目设计阶段就引入成本精细化管理理念。在项目设计管理中，主要包含着投资分析、概念设计、实施方案与施工图设计四个环节，其中，对房地产项目成本起到决定性影响的为概念设计阶段，具体来说，就是方案设计阶段。一般来说，整个房地产项目中85%的成本控制均由该阶段决定。因此，在进行房地产项目的总体布置时，需要重点考量地下车库的出车率，完成柱网的优化布设。同时，房地产企业还可以借助专业设计优化企业的力量，保证项目成本控制的效果，达到方案设计成本精细化管理的效果。另外，必须要在项目实际施工前展开施工设计图的审查与优化，避免在施工中出现设计变更等现象。

（四）引入目标成本的精细化管理

通过设定科学的目标成本并进行管理与落实，能够实现对市场风险的规避，促使项目达到预期效益，因此具备精细化管理的价值。在目标成本的精细化管理中，需要重点完成以下几项工作：设定明确的目标成本制定时间，并通过制度的制定与落实完成管理，确保其发挥出指导设计、招标、采购等环节的展开;积极引入信息技术制定成本数据库，以此完成房地产项目目标成本的设定，保证目标成本的科学性与合理性，并提升其形成速度;完成目标成本的制定与审批后，需要展开细化，并下发至各个部门，并监督落实情况;要求各个部门定期汇报目标成本控制状况及达成率，重点上报是否存在需要预警的项目，结合奖惩制度，保证其落实情况。

结语：综上所述，对于房地产企业来说，想要在当前的市场环境中生存与继续发展，就必须要抛弃传统粗放式经营管理的理念，引入并落实精细化管理。通过落实成本制度精细化管理、展开成本核算科目精细化管理、实施方案设计成本精细化管理、引入目标成本的精细化管理，明显降低了房地产企业的运营成本与项目成本，提升了企业的竞争力，推动了企业更好发展。

参考文献：

[1]陈俊.房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径[J].中国乡镇企业会计，2019（03）：141-142.

[2]王春霞，姚德芳.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].城市建设理论研究（电子版），2018（25）：41.