浅谈房地产招标采购的管理措施

赵刚

中铁十五局集团东来地产开发有限公司

摘要：房地产招标采购是房地产企业开发建设中重要的一个环节，关系到房地产项目的顺利实施及成本控制。在竞争日趋激烈的房地产市场，如何搞好房地产招标管理也是每个房地产企业比价关心的一个重要问题。

关键词：房地产;招标采购;成本控制;管理措施

随着房地产行业竞争的日益激烈，投资成本控制成为房地产企业关注的重点。招标采购是投资成本控制的首要环节。本文就如何让招标采购机制充分发挥成本管控作用提出几点个人意见。

笔者认为搞好招标采购管理，可以从以下几方面做起：

一、做好招标采购工作，要建立规范的招标采购制度。

当前招投标活动中存在一些突出问题，如：招标管理工作力度不够，有的公司不愿意招标或规避招标，招标不规范或不公正;招投标中存在不正当交易和严重腐败现象。为了避免这些突出问题，招标应从制度上规定招标的范围、招标的程序及流程、招标管理机构及职责分工等方面做出详细规定，应该招标的就必须招标。制定招标采购制度及相关流程：建立健全招标采购制度及招标采购标准化流程;建立评标专家库（包括评标专家抽取办法）;建立招标领导小组、评标小组/竞争性谈判小组及监督小组。公平、公开、透明招标制度，才会使更多的供应商或分包商参与进来。规范的招标制度也防止暗箱操作，减少人为因素增加成本。

二、做好招标采购工作，要加强前期工作市场调查工作。

招标单位进行某个项目招标前，应组织人员进行市场调查，主要是了解需要招标项目的市场价格、合格的分包商等情况。通过市场调查，了解市场价格，开标后价格谈判时就会有的放矢。房地产行业有很多是邀请招标或公开招标，通过市场调查，可以了解更多的分包商，同时通过介绍企业相关情况也可以让潜在的分包商了解企业的相关情况，增加相互之间的信任。分包商相信企业的实力、信誉后，更加愿意参与投标，也会报出合理的投标价格。更多的分包商参与投标，竞争就会更激烈，投标价格就会对招标企业更有利。

三、做好招标采购工作，要加强工程量清单及控制价的编制。

作为招标用的工程量清单计价的编制过程可以分为两个阶段：工程量清单的编制和编制招标控制价。工程量清单主用于投标单位投标报价，控制价是招标单位结合工程具体情况编制的招标工程的最高投标价格。工程量清单计价模型的成本构成包括分部分项工程费、措施费、其他工程费、规费和税金。工程量清单是招标文件的重要组成部分，是编制投标控制价和投标报价的直接依据之一。工程量清单编制清单项目不完善、漏项，会导致成本增加，进而会导致成本失控。工程量清单的编制应从以下几个方面着手：熟悉工程量清单施工的基本数据，如工程施工图、工程质量施工技术规范、标准和验收规范等;严格按照《建设工程工程量清单计价规范》的要求进行编码;描述项目特征要全面、准确;严格按照《建设工程工程量清单计价规范》的工程量计算规则计算工程量。控制价的编制工作需要做好以下几方面工作：分部分项工程费需严格按照工程量清单的项目特征描述进行组价，工作内容考虑完善;措施费用要完整;控制价编制完成后要进行复核。

四、做好招标采购工作，要提高招标文件的编制质量。

招标文件全面准确地反映了招标的内容和要求，招标文件的主要内容包括：第一部分有招标公告或招标邀请书、投标人须知、评标方法、投标文件格式等，主要阐述招标项目的工程概况、招标的要求、投标标文件格式等;第二部有工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、合同条款等，这部分不仅是招标活动的主要依据，也是合同文件的重要内容，对投标人和中标人具有约束力;第三部是供投标人了解和分析招标项目相关参考资料的参考资料。只有在招标文件的格式和内容符合规范的情况下，才能成为合格的招标文件。招标文件文件易出现错误有以下及几种情况：投标人资格要求不明确;投标报价要求不明确;评标办法不合理;付款方式不合理。想要做好招标文件的编制工作一定要坚持遵守公正、公开、透明的原则，在整个过程中不能运用任何手段排斥任何潜在的的投标人。严格控制招标文件的要点内容，必须直观、清楚的反映出整个工程的规模、性质和对技术、质量方面要求等，保证整个招标文件的准确性与完整性。

五、做好招标采购工作，要加强招标采购计划管理及供应商管理。

招标采购计划是招标工作的第一步，有招标计划就可以根据工程进度合理安排招标工作时间，合理的时间保证是招标成功的关键。招标计划应包括招标项目名称、招标时间、进场时间、技术标准或技术标准提供时间等内容。有不少项目公司就因没招标计划，时间安排不合理，招标时错误百出或耽误工期。做好招标计划管理，要做好以下几方面：要编制招标采购计划并及按时调整，编制公司年度招标采购计划，制定项目年度招标计划报审制度;根据现场施工进度调整招标采购计划，保证招标计划与现场进度相匹配。加强供应商管理，可以帮助公司选取优质供应商。加强供应商管理，同供应商建立长期互惠合作关系，可以促使供应商保证质量、信守合同和提高服务水平，同还可以降低成本。供应商制定采购及供应商管理制度及评价体系应做好以下几方面：建立健全供应商选择、合格供应商资源库和供应商评价体系;定期对供应商进行评价，确保供应商提供更优质的服务。

六、做好招标采购工作，要加强合同管理工作。

招标完成后，就需要签订合同，合同质量的高低关系到招标的最终成败。为了提高合同管理的质量，我们可以从以下几方面入手：①建立合同管理制度及相关流程：建立健全合同管理制度;建立合同评审制度;建立相关的履约评价制度;对公司合同履行情况实行统一监督和管理并不定期检查。②编制标准化合同范本，减少人为失误。③建立合同存档制度，对各项目公司合同进行分类归档;建立合同台账并定期更新。④对合同管理人员进行培训，提高合同管理人员的业水平。

七、结语：

通过加强招标采购的制度化、流程化管理，充分发挥市场竞争机制，按照合理的低价、高性价比的原则选择合适的供应商和承包商，达到控制好房地产开发建设成本的目的，可有效的保证了房地产项目的质量、工期、安全和效益。

参考文献：

[1]贾轩轩， 万财宏. 浅谈房地产招标采购管理[J]. 江西建材，2016（12）：246-246

[2]杨中义. 浅谈做好房地产企业招标采购管理的措施[J]. 建材與装饰， 2017（35）.