金马路TID枢纽交通与商业动线平衡布局模式研究

□ 刘巧仙，鲍辰瑜

(江苏纬信工程咨询有限公司，江苏 南京 210014)

TID是“Transport Integrated Development”的简称，即“交通一体化发展”。最早起源于香港，其前身是R+P(Railway+Property)开发模式，即轨道交通与物业共同开发的模式。R+P是香港地铁于20世纪60～70年代提出的一种开发模式，这种模式将物业开发获得的收益，投入到地铁的再开发和运营之中，使港铁公司取得了显著的效益提升[1]。

“TID”与“TOD(Transit Oriented Development)”有着很多理念上的一致性[1]，两者之间的关系可以概括为殊途同归，发展理念与目标逐渐趋于同步。不同的是，TID更关注TOD区域内、尤其是核心区融合交通枢纽的综合开发，是核心中的核心，TID枢纽强调平衡公共交通设施服务优先性与上盖开发的社会性。

金马路TID枢纽原名为南京紫金山城际站，位于仙林副城麒麟片区西侧，靠近麒麟生态新城。是南京市六大广域换乘中心之一，规划层级与南京南站、南京站等并列。项目总建筑面积约18万平方米，其中，交通功能面积为5万平方米，是南京市继马群枢纽后第二个TID枢纽，也将是南京市第一个建成的TID枢纽。其交通功能涵盖高铁、3条地铁、长途客运站、公交中心、出租车中心、P+R停车场。综合开发功能涵盖商业、办公、酒店式公寓。开发业主为绿地、万科和地铁组建的投资公司。

1 需求分析

金马路TID枢纽邻近的铁路站为紫金山东站，该站为仙西联络线上的一个站点，双线一站台，暂不办理客运业务。考虑现有背景条件，预测将来即使开通客运业务，需求乐观估计不超过1000人次/天。实际上，由于京沪、沪宁跨线多，现状超过120对，高峰小时超过10对/小时，在紫金山站不做改造、铁路运行图不发生重大调整的情况下，可停靠数量有限。

根据南京长途客运主枢纽规划，金马路TID枢纽需配建一座一级公路客运站，服务仙林新市区，主要发送苏南、部分苏北、南京市域班线，设计发送能力1万人次/日，在南京八大客运主枢纽中居于中等偏下的规模。然而，近几年来，公路出行需求开始向多元化转变，传统的公路客运需求逐渐萎缩，互联网将持续对旅游行为产生巨大影响。需要考虑新模式引入，如尝试定制客运，开通专线承接固定出行等，同时，引入旅游集散中心功能，积极推进旅游产品线路开发。

金马路TID枢纽目前已开通地铁2、4号线，现状金马路地铁站全日集散客流1.1万人次，高峰小时1500人次。根据相关规划，未来将有12号线接入，考虑历史增长趋势及周边城市发展，预计远期全日集散客流90000人次，高峰小时集散客流超10000人次。

表1 需求分析汇总表

2 规模预测

建设规模以设计日发送量为测算基础，能够满足站场所确定的各项作业内容。以国家有关部门所颁发的建设要求和标准为主要依据，同时，还要借鉴国内外同类站场建设的实际经验进行估算。在满足站场高效、有序作业需求，提高土地容积率和节约投资的同时，也为今后的发展留有一定的余地。

随着时代的发展，传统的客运行业已逐步发生变化，高铁时代、自驾时代的到来以及空港客运的发展，给传统道路客运带来巨大冲击。私家车的普及稀释了传统道路客运市场，借助网络发展的各种网约车、顺风车又进一步瓜分了传统道路客运的市场，这就要求传统道路客运不断调整发展思路，适应时代的变化。因此，建设规模的确定还要能够把握当前客运发展的趋势，如旅客需求的多元化、出行的快速化、行李的小型化和客运站后勤保障的社会化等。需要适时调整发展思路，例如，采用“中短途客运+旅游集散”的新型发展模式，如尝试定制客运，开通专线承接固定出行，又如网约车业务，接入平台等。根据这些变化，适当调整客运站的规模以达到客运站最优经济运能。

表2 金马路TID枢纽设施规模

3 交通商业动线平衡布局

TID枢纽本身将城市综合体的功能叠加在轨道交通枢纽功能之上，两种不同的建筑功能之间的协同以及建造过程的协同是布局的重点与难点。交通枢纽功能重在安全快速地运送和疏散人口；城市综合体的功能则要求吸引人流、物流促进繁荣的物业经营。由此带来的空间开放与运营安全的关系、车流人流引导的问题以及物业分期开发与公共交通连续运营的关系等，均是本项目的挑战与创新。

图1 三种布局方式

在各种矛盾对立、多边界、多要求的复杂环境下选取了最优方案。糅合各种不同诉求，最终实现统一。最终确定PLAN A为最优方案，可以实现交通人流为商业带来生机，商业为交通换乘带来色彩，既互利互助，又可单独管理的目标。

各层平面布局如下：负一层为出租车功能区，P+R停车区；一层为公交中心、长途部分功能区、高铁站；二层为道路客运站(含旅游集散中心)、公交站厅、换乘大厅、地铁站厅。旅客通过二层的换乘大厅，便捷的换乘至任何乘车点。各种无障碍设施齐备，枢纽中还配备了高大上的母婴室及各种人性化设施，给旅客满意的换乘体验。

4 小结

金马路枢纽由于其特殊性，不仅需要协调枢纽与其他功能(例如商业、办公、公寓)等的关系，光枢纽内部，就涉及公交、长途、出租车等不同需求。加上项目周边交通条件受限，方案的落地需要将不同功能统筹考虑。

传统枢纽项目由交通局等政府行业部门牵头，重点关注交通功能实现、建筑形象美观，业态上以交通为主，复合化程度不高；与之对比，TID枢纽项目一般由地产开发商主导，注重高的投资回报，在业态上交通、物业并重，倾向做大做活住宅、商业。因此，真正的TID综合开发，诉求高、涉及面广，一是工作组织更复杂；二是对交通与物业融合的技术方法要求更新。