夫妻财产“归一方所有”约定下的不动产物权变动的具体适用

王 雪

山东中医药高等专科学校公共教学部，山东 烟台 264199

夫妻财产制契约发生的物权变动，究竟是基于法律行为还是基于非法律行为而发生，有学者认为夫妻财产制契约产生的物权变动，是基于非法律行为的物权变动。主要理由为：一是夫妻财产制契约表面上为法律行为，实质上与婚姻这一身份法律事实不无关联。二是夫妻财产制发生的物权变动与遗嘱继承发生的物权变动具有一定的相似性。我国虽然不承认事实行为取得物权的效力，但是社会生活和法律解释部分条款中依然存有承认事实行为取得物权效力的现实和原则；从另一方面分析，需要突破现有法律条款的一般理解，对目前法律制度体系做扩大解释，使之能够适应当前的司法实践困局，使得法律裁判合情合理。

在不动产物权方面，“归一方所有”的约定是不动产物权变动的法律动因。但是由于不动产物权方面存在特殊因素，即不动产物权在物权转移方面与动产物权存在巨大的差异，不动产物权以登记作为转移的形式，而非动产物权的交付。所以单方所有的约定致使在不动产物权转移方面有着更加复杂的转移的形式，在夫妻财产制契约的内部，可能不需要登记，因为在法定财产制下不动产更多的属于夫妻共有财产，外人很难知悉夫妻内部的约定。

一、不动产物权的转移

在单方所有的情形下，由于不动产物权转移的特殊性进而使得在不动产转移方面存在相对的特殊性。在市场经济中，社会家庭生活下，夫妻财产的不动产一般是以土地和房屋为主，而土地一般是由集体所有和国家所有，因而房屋所有权就成了夫妻间明确的产权了。根据婚姻法和司法解释，法律明确规定了各种情况下房产的归属，但对于夫妻约定不动产归属情况并不明确。存在以下四种情况：不动产属于共同财产情况下，约定归一方所有，分为变更登记和未变更登记；不动产归一方所有，但约定归另一方所有，也分为变更登记和未变更登记。

据《婚姻法解释三》第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。(合同法第186条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。)在解释适用本条款时，由于司法解释从合同法的角度考虑而认定其纯粹属于合同关系，忽略夫妻家庭关系的伦理价值。但如果该条款仍有可以扩张解释的余地，即可以利用合同法第一百八十六条中除外规定，夫妻关系的合同关系属于道德义务，因而另一方不能适用撤销的规定。依据这种法律规范的分析，来理顺以上四种情形：

(一)共同所有，未变更登记。当夫妻达成约定，那么不动产就应该成为另一方所有，即便是在形式上属于共有，另一方依然需要尊重所有权人，并及时办理变更登记，夫妻内部存在发生不动产变更的法律效力。

(二)共同所有，已变更登记。在这种情况下，对于夫妻内部而言，所有权明晰。而可能出现的情况则是第三人认为属于夫妻共同财产，在此种情形下，非所有权人不能阻碍不动产物权的变动。

(三)一方所有，未变更登记。夫妻双方达成“归一方所有”的约定，那么另一方有义务履行变更，而由于家庭关系存在伦理价值的考量，当出现争议时，法院依然需要认定不动产是否变更不能影响不动产所有权属性。即一旦夫妻约定达成，不动产在夫妻内部就应发生了物权的转移，而变更只是形式要件而非实质要件，不能因此否定物权变动的事实。

(四)一方所有，已变更登记。在此种情形下，物权变更在形式和实质上都已满足，那么不动产物权已经发生转移。

二、不动产物权的处分

由于不动产权本身在转移和所有权的变动方面存在着特殊性，因而在不动产权的处分方面，同样存在着特殊的规则。根据《婚姻法解释二》第十九条的规定，婚姻存续期间用夫妻共同财产购买的不动产为夫妻共同财产，即便是登记在一人名下，依然为共同财产。而根据上文不动产转移的三种规则，在处分不动产时是否应该区分是否为所有人处分，应该按照不同情况来分析。第一种是一方所有人处分不动产，那么对内有效，对外不存在善意第三人的情况；第二种是非所有权一方进行的处分，这种情况不能对抗善意第三人，对于知情者则所有权一方可以追回。

三、不动产物权的抵押

“归一方所有”的约定下，不动产同样面临着抵押的可能性，可能是由于家庭的债务危机也可能是由于夫妻一方的个人经济危机，在这种情况下一方所有权人可能为了舒缓家庭危机或者个人危机而进行不动产的抵押，这在法律上合理合法，同时非所有人不能提出任何抗辩理由对抗第三人。但由于非所有人为了家庭的危机和个人危机进行的抵押，则需要分情况，在为了家庭情况下，所有人对提出的对第三人的抗辩需要受到限制，而为了非所有人的自己的情况下，应该区分善意第三人还是恶意第三人，对善意第三人不能提出抗辩，对恶意第三人则可以。