浅谈我国商品房预售制度的完善

郭茹雪 吴常伟 左 群

三峡大学，湖北 宜昌 443000

一、我国商品房预售制度基本情况

商品房预售是指房地产开发商将尚未建成的房屋预先出售给购房者，由购房者提前支付定金或房款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的行为。商品房预售制度源于香港的“卖楼花”。1954年，香港立信置业公司以“分层售卖、分期付款”的方式出售尚未完全建成的楼房，买楼的人通常只要支付楼价的一小部分即可拥有住房的产权。由于房屋出售时被“拆零砸碎”、分期分批地预售给购房人，故称作“楼花”。

我国商品房预售制度的正式确立是在1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，开启了我国商品房预售的新篇章。为规范我国商品房预售行为，我国先后出台了《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等规定。一方面，预售制度降低了开发商的融资难度；另一方面，预售房的价格明显低于现房，吸引了更多原来买不起房的消费者，因此商品房预售制度的优势不断显现。然而，我国商品房预售制度在蓬勃发展的同时，也出现了一些问题。

二、我国商品房预售制度存在的法律问题

(一)商品房预售合同中存在不合理的格式条款。目前我国房地产开发公司使用的预售合同多是其提前拟定好的格式合同，由于预售合同的专业性较强，预购方常处于弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大限度地增进自身利益的同时，做出不利于预购方的行为，导致不公平现象时常出现。

(二)内地房产买卖在定金问题上存在模糊。在我国房地产市场中，预购者要购房需首先付一笔“定金”，即使之后预购者不想与开发商签约，这笔“定金”也不会再退还给预购者，而是被卖方侵吞，因而对于购房者来说存在一定风险：即房地产公司随时可能以对方当事人不按时付款为由，侵吞已付款项。

(三)房地产市场准入和退出机制不够完善。我国目前采用的市场准入模式为准则主义，即只要符合资质条件的开发商向有关部门申请登记，登记机关审查合格便可对其授予合法主体资格。然而我国对开发商的信用度没有进行系统的统计，也没有实时跟踪，导致开发商过度涌入市场，影响经济秩序。在市场退出方面的情况是部分开发商理应退出市场的而没有退出，或者利用尚不完善的市场退出机制来逃避法律责任。

三、对完善我国商品房预售制度的建议

(一)提高预购方对预售合同的重视程度。预购方在签订预售合同时要仔细阅读合同条款，尤其是价格和交付条款要看仔细，应避免合同中出现类似“房价暂定XX元，待房屋竣工后按实核算”等含糊其辞的语句，单价总价也应清楚写明，对于房屋的实际面积与公摊面积也应具体写在预售合同中，交付条款要注意是否附条件。

(二)对定金的种类做出科学的界定。香港房地产法对定金的规定及做法值得我们借鉴。在香港法中，预购人在与预售房订立正式的购房合同前所预付的定金被称为“临时定金”。房地产公司在预售时会给房屋估定一个价格，并收取10%的临时定金，同时还会给预购人出具一项证明，即对该定金的性质做出明确规定：该临时定金在付完全部房款时退回给买方或是直接作为房款的一部分进行抵销。这样就能有效地保障预购人的利益，一定程度上避免了房地产商私吞临时定金的现象。

(三)完善房地产市场准入与退出机制。设立预售商品房单项建设资金审核机制。房地产开发商在进行商品房建设时，首先应当向房地产主管部门进行申报，申报内容应当包括开发商资质等级、近期企业的资产负债情况、现金流量、债权债务情况以及本企业是否有正在进行的其他规模较大的建设项目，然后由会计师事务所对企业正在进行的建设项目出具资金充裕的证明，经房地产部门审批后才能进行商品房开发，推动市场退出机制的完善。房地产主管部门应当不定时抽查仍在市场上的房地产开发商，看其是否仍在其经营范围内实施活动。对于已经停止房地产开发活动的房地产商和已经无法正常运营的房地产商，房地产主管部门可作为开发商退市的决策者，在遵循市场规则的基础上，对无序的房地产商进行监控和管理，将不合格的房地产商拒之市场外，让逃避法律责任的开发商无藏身之处。

四、结语

我国商品房预售制度设立之初是为了适应商品房市场需要，虽然它在实践中出现了很多问题，但笔者认为，我们不应该就此否定预售制度的合理性，甚至去取消它，而是应该去思考如何更好地完善它以适应市场经济发展。