房地产开发企业的财务管理风险及防范

商红波

摘要：经过十几年的发展，中国的房地产企业有着较为成熟的发展经验，并取得了不错的成果。在我国，房地产企业一直以来都是支持我国各地经济发展的关键性行业，对于推动国民经济的增长有着非常积极的意义。在房地产行业中，业务具有服务型的特点、生产周期较长、产品移动性差、资金密集性高是房地产企业的主要经营和生产特点，这些特点往往使得整个行业面临着较大的市场、政策以及财务方面的风险，近些年来，房地产开发企业内部的财务管理风险事件频发，严重制约着房地产开发企业的发展，本文也将从实际出发，结合一定的案例，对房地产开发企业的财务管理风险以及防范措施进行深入地探析。

关键词：房地产;企业;财务管理;风险

一、引言

进入21世纪以来，我国的经济社会得到了飞速地发展，在我国，房地产企业一直以来都是支持我国各地经济发展的关键性行业，对于推动国民经济的增长有着非常积极的意义。从房地产企业的特点来看，其业务类型具有服务型的特点、生产周期较长、产品移动性差、资金密集性高是房地产企业的主要经营和生产特点，因此，房地产开发企业面临着较大的市场、政策以及财务方面的风险，尤其是财务风险的存在直接影响着企业的效益。在此背景之下，只有分析房地产企业所面临的财务管理风险以及相关的应用措施才能进一步促进房地产企业的健康发展。

二、房地产企业面临财务管理风险的外在表现分析

（一）资金筹措艰难

在目前我国的房地产企业的运作中，项目的滚动开发是当前我国房地产企业主要的经营运作模式，而这种运作模式的开展是需要大量资金源源不断地注入的，但是由于房地产企业具有生产周期较长、产品移动性差、资金密集性高的特点，使得大多数房地产企业都是属于负债经营的模式之中，面对着房地产企业逐渐增长的负债率，债权人的债权是很难得到保证的，而且还会对房地产企业的融资带来较大的困难，在我国的一些房地产企业之中，一些经营规模较大的企业普遍存在着连锁筹资担保链，如果其中的一个环节断裂，那么将会影响到整个链条上的企业，为房地产企业的生产和经营带来较大的困难。

（二）偿债能力降低

在我国房地产企业发展的初期，国家刚开始实行的政策是宽入严管，进入市场的房地产企业并不需要大量的资本金，所以，在房地产企业发展的初期，大多数企业往往是通过负债的形式来进入市场机制之中的，然后通过借贷这一方式来获取本金，自由资金所占的比率是较低的，在当前的运行环境中，虽然我国已经实施了资本金的制度，但是有相当一部分数量的企业依然是在高负债率下运行的，举个例子来说，我国大多数的房地产企业的负债率已经超过了60%的安全警戒线，平均水平已经高达75%以上，因此，房地产企业的偿债能力是比较弱的。

（三）利率变动的风险

在国家宏观的调控之下，我国对经济活动的存贷款利率进行了调整，而利率的变动使得房地产企业开发商的财务成本发生了变化，而且在房地产企业的运营过程中，房地产企业所面临的利率风险也是难以把控和预测的，而利率的这种不确定性也必然会使得企业的成本以及预期收益有着更大的不确定性。

三、房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）资本结构不合理

在房地产企业的財务管理工作中，一些房地产企业的自由资本和借入资本比例存在不合理，这在很大程度上提高了房地产企业的财务风险，房地产企业的运行需要大量资本金的投入，如果资金链发生了断裂，那么企业将会马上面临着破产的局面，在当前主要的运行模式中，房地产企业主要是将自有资金来进行征地，然后将已经获得的土地向银行进行抵押贷款，在该经济活动之中，企业借入的资金量是非常大的，这就会显著地提升房地产企业的资产负债率，也就在很大程度上提高了企业的财务风险。

（二）对现金流量管理不够重视

房地产企业生产周期较长、产品移动性差、资金密集性高，其项目的完成需要经过土地征用、开发建设、竣工验收等阶段，从这一过程来看，房地产企业的生产周期是较长的，从财务管理的角度来说，生产周期的延长会进一步延长资金的周转期，降低了房地产企业的资金周转率，使得企业面临着变现的困难，所以，在房地产企业的财务管理中，大多数房地产企业还是以民营企业为主，企业的内部对现金流量的管理工作是非常不重视的，过度地追求经济效益，为企业的财务管理工作留下了较大的隐患。

（三）资金缺乏预算

在房地产企业的开发过程中，资金密集是一个显著的特征，在每一个项目中所需要投入的金额是十分巨大的，随着地价和建筑造价的逐渐增高，房地产企业的开发需要投入大量的资金，而房地产企业的开发也同时面临着生产周期长的特点，因此，资金的占有时间是非常长的，在一些中小型的房地产企业之中在进行项目开发之前，往往对项目的投入以及运作成本没有经过科学的评估以及财务预算，而且项目开展之后，也没有根据之前所指定的资金投入计划进行资金投入，使得资金缺乏合理的预算，极大地增加了房地产企业的财务管理风险。

四、控制房地产开发企业财务风险的措施分析

万科企业股份有限公司是我国著名的房地产企业，也是国内房地产领域的领导企业，是中国大陆首批公开的上市企业之一，到目前为止，万科已经在全国53个大城市布局，在万科房地产企业的管理中，其卓越的项目运营能力和风险控制能力被业内称道，下文的措施分析也是结合万科的先进经验分析的。

（三）做好项目前市场调研

房地产工程的生产周期比较长、资金投入巨大，因此在动工之前必须对项目进行详细的市场调研，要充分掌握项目的质量要求、开发情况、市场定位以及竞争者的特点，在万科房地产企业中成立的有专门的市场调研部，会对工程的方方面面进行调研，当时机成熟之后才进行项目开发。所以，在房地产企业中，应当成立专门的市场调研部门，对建筑市场的特点进行调查，将市场上的供需情况收集起来，使得公司的决策更加具有针对性和科学性，避免因为盲目决策而带来的财务风险。

（二）加强资金的预算管理

房地产企业的生产周期一般都比较长，所以，房地产企业的财务预算往往会存在着很多不确定的因素，并且会影响到企业的开发效益。因此，在房地产企业之中应当对项目预算进行科学管理，并且合理地安排资金的投入事项，对项目的开发成本、人工成本、制造费用、期间费用等做好整体的预算安排，还要对企业内部的借款计划、预算外资金的投入做好安排，提高财务管理工作的目的性，进而降低财务风险，除此之外，企业内部还可以建立完善的财务预算指标体系，详细地掌握资金的流向，并且还要根据企业的年度资金使用情况对阶段资金的投入进行定量化的约束。

（三）优化资本结构

优化房地产企业的结构是保证房地产企业健康发展的前提，只有在企业具有足够的偿债能力的时候，才能进行负债经营，通过负债经营来筹措足够的资金，使得房地产企业拥有一定的资金实力来进行项目的开发，从而形成良性循环，良好的资本结构还能够使得房地产企业的融资渠道进一步拓宽，帮助其降低资产负债率。

五、结语

从我国的房地产企业特点来看，其业务类型具有服务型的特点、生产周期较长、产品移动性差、资金密集性高是房地产企业的主要经营和生产特点，因此，房地产开发企业面临着较大的市场、政策以及财务方面的风险，尤其是财务风险的存在直接影响着企业的效益，因此强化房地产企业的资金预算管理、提高财务的安全管控是十分必要的，是保证房地产企业健康发展的关键。

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