房地产企业财务风险问题研究

李思宇

（河南大学，河南 开封 475004）

我国房地产企业的变现能力较低，但却需要很高的投资额，虽然收回巨额收益的可能性较大，但不可忽视亏本的风险，这很容易加大企业经营成果与财务目标和预计收益之间的偏离。在政府干预之下，房地产企业的资金问题越来越突出，可持续发展的能力也承受着巨大的考验，因此对于大部分房地产企业来说，如何有效防范和降低本企业的财务风险已成为需要迫切需要解决的问题。

一、我国房地产企业面临的问题

房产一直以来都是一个饱受热议的话题，结婚买房、上学换房等消息不时传来，但房价虚高也使人们不敢轻易购买新的房产。因此政府出台相关政策来加强对房地产行业的宏观调控，合理制约了房价的攀升速度，但却给房地产企业的发展带来了巨大的挑战。对我国的房地产企业来说，房价缺乏合理的管控手段，房价越长越高，普通百姓恐怕一辈子都无法拥有一套属于自己的房产；供需结构存在不合理的地方，准入门槛过低；房地产金融体系不够健全和完善。房地产企业大多数的投入都是在开发贷款方面，而住房信贷的投入不足。其次，由于住房信贷存在着一定的风险，我国银行对住房信贷的批复也极其慎重。贷款资金的来源不稳定以及贷款资产流动性不足等问题，都会给房地产企业带来很大的财务危机。最后，我国有一双无形的手对房地产行业进行干预，且消费者贷款方面也不是一帆风顺的，使得人们对房地产的投资持观望态度。在当前背景下，房地产企业的财务风险问题越来越不容忽视，更需要尽快找到解决措施。

二、房地产企业财务风险的具体表现

目前我国房地产企业财务风险主要体现在以下几个方面：

（一）资金短缺的风险。房地产企业普遍存在资金短缺的问题，自从政府开始宏观调控楼市以来，成交量大幅下跌，但房价却没有什么明显的改变，这就使市场产生了开发商有足够多金钱的错觉。但实际上，大部分的房地产企业都十分依赖预售资金的回笼，只有这样他们才能继续进行接下来的开发活动。由于此前房地产企业用高价获得了土地的使用权，不仅要面临巨额土地款的支付及前期开发的资金投入，还要面对严厉的楼市调控政策，因此开发商的资金压力日益增加。此外，新的规定提出，对大部分房地产企业来说，预缴企业所得税所需的资金将会增多，这一规定使得房地产企业的资金压力变得更大。根据国土部发出的《关于促进节约集约用地的通知》的规定：闲置期达到两年的土地将被无偿收回；闲置期一年以上的需要按土地交易价格的20%收取土地闲置费用。如果全面执行这一政策的话，名下有大批高价土地的房地产企业所受到的打击将会空前巨大。尤其是中小型民营房地产企业，其资金更是严重不足。主要有以下两个方面会导致这一现象产生：一是银行对于中小民营房地产企业的信贷要求高于其自身的能力，更何况这些企业本身制度方面就不够完备，很难在短时间内满足对资金的需求。二是民营企业贷款服务缺乏专门的金融中介机构担保，市场体系还有待完善，民营房地产企业贷款更是难上加难。

（二）资本变现的风险。在宏观调控政策、信贷紧缩、需求锐减等因素的影响之下，一些中小型房地产企业将会面临资金链断裂的风险。在房地产项目的交易过程中如果房地产不能及时变为货币，就会导致企业缺乏足够的流动资金，进而对未来的发展造成不利影响。现今甚至有一些楼盘建成之后长期处于空置状态，房地产企业投入的资金回不了本，这对房地产企业接下来的投资开发活动有很大影响。日前我国大多数房地产企业负债大于资产，营业收入也远低于以往，如果这些房地产企业不能及时根据国家政策改变，将会面临很大的财务问题。

（三）周转资金缺乏的风险。房地产企业对资金有极高的需求量，不仅需要在投资阶段花费大量资金，在接下来的宣传营销等方面也需要大量资金。而相对于房地产企业来讲，其大多依靠销售房产来偿还投资阶段欠下的债务，一旦该楼盘出现滞销，资金衔接不上，就很可能面对巨大的财务危机。我国房地产行业只有外源融资这一项融资途径，相对比较单一，且银行信贷融资又是主要的债务融资方式。对于房地产企业来说，其项目的进展必须依靠巨额资金支持，在项目开始前期，资金必须要及时到位，后续资金也要及时跟上，这样才能保障项目平稳进行。一旦投资没有及时收到回报，企业接下来的投资活动，开发活动，生产活动都有可能受到影响。

三、对房地产企业财务风险的建议

（一）重视财务管理。首先要重视资金和成本费用管理。对于大部分房地产企业来说，大量的资金都用在了在建项目上，若资金流转不畅，必然会加重企业的财务风险。此外，财务部门需要更加规范资金的使用，对公司的每笔资金情况进行严格的监督。做好预算工作，并及时调整任何一笔不正常的资金使用，定期盘点、核查、分析每项工作的合理性，严格对待每一笔资金，使每一分钱都用的物超所值。近几年房地产企业开始转变盈利模式，更注重细节的把控。房地产企业开始合理节约开发环节的支出，通过多方调查研究，找出最节约成本且不影响产品质量的方案。从零部件入手，每个细节关卡都严格把控。其次，还要在建造过程中节省成本，但这绝不是偷工减料，而是从每一个关键的环节入手，经过各种分析研究，找出最优建造方案，从而减少建造环节的资金浪费。

其次，房地产企业应该加强对资金回收的管理。作为资金回本重要来源的销售层面来讲，不能随随便便就将产品销售出去。每一套房子都花费一笔不小的资金，一旦成本收不回来就会造成损失，因此对消费者的甄别也需要房地产企业投入精力。银行对房地产企业来说是很重要的资金来源，所以跟银行搞好关系是十分必要的。房地产企业需要及时偿还欠银行的款项，为以后的借款提供良好的信用保证。大多数的民营房地产企业往往会选择用银行贷款来开发楼盘，等到房子卖出后偿还欠款。为保证企业以后的开发和经营活动有良好的资金保障，必须将自己的负债降低到合理的水平，将债务资本和产权资本维持在合理的比重范围内。

（二）建立合理的规章制度。在房地产企业的财务管理中，财务管理工作人员要将企业经营活动与市场牢牢呼应起来，根据市场的变化及时更新经营策略，以免企业无法尽快适应变化着的外部环境。吸取他人优秀的措施，把原先的风险预警机制改造成更加完美的状态。时刻关注市场的变化，及时根据市场的变化做出防范措施，这对房地产企业的资金回笼有很大帮助，从而提高企业的经营效率。

总之，我国房地产企业仍有着良好的发展前景。尽管房地产企业面临的财务风险在短时间内无法完全解决，但良好的财务管理体系，提高现金利用率，加强网络安全风险的防范等措施的执行，一定能为以后的发展打好基础，进而为我国经济发展做出贡献。