改善税收政策对房地产市场的调控意义分析

王婷婷

摘 要：税收是政府调控房地产市场的主要手段之一，可以抑制房价过快上涨，缓和市场需求过剩或供给不足的局面，使市场平稳有序发展。文章将分析政府对房地产市场宏观调控的税收政策及其作用机制。

关键词：税收政策;房地产市场;宏观调控

政府制定的税收政策对房地产市场调控，可以分为增税措施和减税措施两大类。其中增税措施包含开征新税种、提高现行税率、减少税收优惠、扩大征收范围等，减税措施包括缩小征收范围、降低税率、增加税收优惠等。我国使用税收手段调控的目的在于维持房地产市场有序、平稳的发展，即在市场低迷时刺激市场需求，在房价过高，市场过热时给市场降温。

一、税收调控的主要措施和作用

（一）主要措施

一般来说，有效调控房地产市场的税收措施主要有以下几种类型：

1.对闲置土地增加征税比率，提高土地利用率，防止炒卖土地。2.区分土地类型，对不同行业、不同用途的土地采用不同的征税政策，对不同区域的建筑用地采用差别化的征税政策，提高资源配置效率。3.对不动产征收财产税，充分发挥税收的杠杆作用，调整财富的分配。4.在市场过热时提高土地增值税和契税，减少市场投机现象出现;在市场低迷时减少征收范围降低税率、加大优惠范围和力度，刺激市场活性，平衡供求关系。5.对保障性住房实施优惠政策，保证普房屋供应量和价格，促进住房公平

（二）主要作用

恰当的税收政策是一项非常有效的调控手段和政策工具，有利于政府在不一样经济环下达成不同的宏观调控目的。从国际上的经验可以看到，税收对于促进较落后地区的经济发展、刺激增长、促进社会公平方面具有很好的调节作用，可以有效推动社会发展。针对房地产的征税主要包括所得税性质、流转税性质、财产税性质的三类税种，他们在市场运作中发挥了以下功能：

1.稳定物价作用。为了维护国家政权，稳定财政收入，更好的行使政府职能，国家需要向经济主体强制征收一定的税费，同时通过设置不同的税收以及税收政策来调节社会生产和分配的各环节，以达到维持经济平稳，维护社会稳定的目的。只有房产价格维持在合理的水平，价格受供需关系的影响而围绕其价值上下波动，房地产市场才能稳定持续的发展。

2.收入分配作用。调节收入在不同经济主体之间的分配，对维护社会公平、经济稳定具有很大的促进作用。对房地产税来说，它不仅体现负税能力，使纳税人可以根据自身的房产状况和经济能力纳税，还对土地财富的公平分配有利。可以缓和市场投机行为，稳定国家财政收入，有利于国家对公民财富的再分配，可以有效促进社会公平和经济发展。

3.资源配置作用。灵活恰当的运用房地产税收政策，有助于实现政府对提高农业用地利用效率、提高城市土地的配置效率、增加住宅的供给等预期，房地产税是政府实施宏观调控的政策手段。房地产税对土地资源的配置功能体现在首先是对土地保有环节征税，增加保有土地的成本，避免土地闲置行为出现，同时降低土地经营者的预期收益。增加成本的同时降低收益，防止囤积土地待价而沽的行为，有效降低闲置土地面积提高土地利用率。其次是对房产保有环节征税，持有房屋需要按期缴税，提高持有房屋的成本，增加房产投机商的资金压力，打击炒房热情，提高房屋使用效率，平抑房价。最后通过鼓励性或者歧视性政策条款，调节开发商供应结构，提高保障住房的供应，促使开放式按市场需求建房，有助于社会和谐稳定。

二、我国房地产税收政策的现状

（一）当前房地产税收政策

1.持有环节。城镇土地使用税是以征收范围的土地为对象，以某地区实际土地面积为征收标准，对拥有土地使用权的单位和个人征收。房产税。指向居民居住的房屋产权所有者征收的税种，

2.流转环节。我国所征收的大部分房地产税都来自于市场上的流转环节。这其中主要包括有维护城市建设税、土地资源增值税、公司所得税、个人收入所得税、跨国投资企业所得税、企业营业税、地契税等等。其中有针对性的对房地产市场征收的税种主要是土地资源增值税、维护城市建设税。

（二）当前房地产税收政策的效果

1.税收政策调整使房价增速减慢，市场上供求情况总体看来是供小于求、市场供求关系偏紧。

2.税收政策调控使房地产市场成交量下滑。

3.我国房地产市场的有效供应依然不足

三、我国税收政策调控房地产市场存在的问题

（一）我国税收调控的着力点不合理

目前我国税收调控政策集中在流转环节，从现实国情以及科学理论分析可以得出，提高保有环节的税收才是重点。首先，现行政策抑制房价上涨能力有限。我国房地产市场是典型的卖方市场，流转环节中税收政策的调节只是导致税收负担转移到购房者身上，不仅没起到降价的作用，反而增加了购房成本。持有环节的税负较轻，持有成本低，鼓励了大量的市场投机行为，进一步推动了房价上涨。

理想的税收制度应该是具有差异化的，针对不同档次的房地产产品，实行差异化的税种、税率以及优惠政策。而现行税收政策不全面，调节效果不佳。

现行税收政策调控房地产需求结构的效果不好，我国现行稅收政策助长了投机需求和投资需求，造成房价持续上涨。挤压自住型的刚性需求者，主要表现在针对二手房交易的税费多负担重;其次是对住宅保有环节的税收不合理，降低了持有成本，助长了投资者和投机者的需求;最后是对普通自住房需求缺乏激励政策。

国家虽然出台一系列加快保障性住房建设的政策，但效果不明显，开发商积极性不高，进展十分缓慢，这说明政府一方面对保障性住房投入不足，另一方面是对保障性住房项目的税收优惠不足，无法调用开发商积极性。

（二）税收调控的时效存在滞后性

要知道，任何政策从指定到颁布到实施都需要一段过程。调控的时间就会影响到调控效果以及目标的实现。时间越短，效果就相对更好，反之则调控时间越滞后，调控效果就越不理想，目标达成程度越低。税收对于经济的调节职能，是根据国家的经济政策，根据国民收入的再分配，均衡各方面利益关系，如此起到一种引导社会经济发展方向的作用。往往政策出台后需要一段时间才能看出效果。但社会在发展，政策实施时，各方面情况与制定政策时的情况又发生了改变，目前即是房地产税收制度已经严重滞后于市场经济的发展。