基于成本控制的房地产企业财务管理分析

张海明 济南保利房地产开发有限公司

房地产是一个投资周期长且具有不确定性和风险的行业，一旦企业管理者不能够在激烈的市场竞争中创新发展策略，就可能会影响企业发展效益，所以，此阶段要保证房地产行业的效益就必须“节流”，在控制成本的基础上做好财务管理分析。本文就对房地产企业基于成本控制的财务管理进行分析。

一、房地产企业在财务成本管理中存在的问题

（一）财务管理工作人员成本控制意识不强

部分房地产开发商不重视成本的控制，错误的认为成本控制没有任何意义，这就导致在项目开发建设中财务管理的工作人员控制成本的意识非常薄弱，最终损失利润。而且当前大部分的财务管理人员把工作的重心放在账务的管理上以及税收筹划的合法性上，不重视成本的控制，一味的认为控制成本是采购部等相关部门的事情，这样也会降低企业成本控制质量。

（二）成本管理不全面

目前，很多的房地产开发商在控制成本时，只控制施工阶段的材料费及人工费等，而忽略了在项目设计、方案决策及竣工后验收这三个方面的成本控制，导致无法有效的做到“节流”，不能全面的控制房地产企业的成本。

（三）管理体系不完善

在竞争日益激烈的今天，大部分房地产企业为了保证效益，开始建立控制成本的管理体系，但在实际的房地产开发建设中并没有把控制成本落到实处，控制成本的管理体系形同虚设。

二、基于成本控制的财务管理对策

（一）提升财务人员控制成本的意识，加强费用的管控

为了提升房地产企业的市场竞争力，企业单位可以提升财务管理工作人员控制成本的意识，让财务管理人员加强对项目开发建设费用的管控。而就当前提升企业财务人员成本控制意识最有效的方式就是进行业务培训，让财务人员在短时间内掌握成本控制技巧。因此企业单位需要采用培训的方式提升财务管理人员控制成本的意识。

例如，企业单位可以成立培训小组，由企业的领导对财务管理人员进行定期的培训，培训的内容包括：房地产企业控制成本对提升市场竞争力及企业效益有着重要意义，以及财务管理人员如何把控项目开发建设的费用等。而且领导在培训时也要将培训时的个人表现纳入最终的绩效考核中，以此进行督促。同时，领导也可以邀请专家对财务管理人员进行成本控制的专业技能培训，培训结束之后，可以让财务管理人员做培训总结。通过上述措施的落实，可以提升财务人员对成本控制的认识，保证财务人员掌握成本控制技巧。此外，对于财务管理人员如何把控项目开发建设费用这一问题，企业可以从以下几个方面进行分析。首先，加强材料费用的管控，施工过程中所用到的材料要公开招标，根据实际情况，综合安全、保养、售后以及报价等各种因素选择有利于控制成本同时保证施工质量的材料。其次，加强机械设备使用费的管控，这一费用的管控要和施工部门结合起来，共同规范施工人员对机械设备的使用，同时做好维护和保养，从而减少购买新设备的费用支出。最后，加强分包工程费用的管控，这一费用涉及的人为因素较多，所以管理人员可以提前调查市场上工程分包企业的现状和以往业务的情况，并做好记录，选择适合的工程分包企业。

（二）全面控制成本，做好财务管理分析

当前部分财务管理人员在控制成本时只着眼于施工阶段的材料、设备及人工费用，忽略了项目设计决策及验收阶段所需的费用，这可能会增加成本控制风险。所以针对这一问题，财务管理人员要放眼于整个工程，全面控制工程的成本，并以此做好统一的财务管理分析。

例如，财务管理人员可以从投资决策阶段、设计阶段、施工阶段及竣工验收阶段全面地进行成本控制。首先，投资决策阶段，这一阶段要进行详细的成本分析，包括土地的开发成本、前期的工程费用、房屋的配套设施及小区的智能化费用和税费。以土地开发成本为例，财务管理人员可以采用修正估算法，结合类似的地块，根据周边的设施、容积率等因素估算出土地出让金，这可以为接下来的工作提供依据，有效减少了成本资金的浪费。其次，设计阶段是控制成本最重要的环节，管理人员可以实行设计招标和限额设计等，从而选择最节约成本又保证质量的施工计划。以限额设计为例，在对大玻璃窗制作安装工程的招标中，中标计划的制作安装费用不能大于招标的金额，同时玻璃的质量和安装技术要满足招标计划对质量的要求。

（三）完善财务管理体系

针对财务管理体系不完善的问题，相关部门应当加强各部门信息交流平台的建设，不断完善财务管理体系，从而有效地进行财务管理分析。

例如，财务管理部门可以建立财务共享体系，此体系需要财务部每一位工作人员参与其中，树立控制成本人人有责的意识，进而将资金管理、预算管理、成本控制管理业务公开化、透明化，这不仅可以得到有效的监督，还可以实现资源共享。在此体系下，财务管理人员在控制房地产施工阶段的成本时可以快速准确地找出项目的预算管理等信息，以此提高工作效率。精准简化财务部门制度，完善管理体系，有效率地进行财务管理分析。

三、结论

本文针对房地产企业在成本控制财务管理中出现的财务管理工作人员成本控制意识不强、成本管理不全面、管理体系不完善等问题加以分析并给出解决对策，促进房地产企业有效地进行财务管理分析。