城镇住宅用地供应与人口变化的时空协调性研究

雷雨亮 杨文涛

摘 要：采用Tapio方法和区位熵法，分别构建住宅用地供求的脱钩指数和空间供求结构指数，测度2009-2017年湖南省14个市州住宅用地供应与人口变化的时序协调性和空间协调性。结果发现：全省住宅用地供应与城镇人口增长存在时序不协调，除长沙市、邵阳市和岳阳市住宅用地供应与人口增速属于扩张性挂钩外，其它城市均表现为扩张相对负脱钩，甚至部分市州在2010年出现绝对负脱钩。不同市州的不同类型的住宅用地（普通商品房和安居工程用地）供应与人口变化存在不同程度的空间分配失调。

关键词： 人口变化;住宅用地;Tapio脱钩指数;空间协调性指数

中图分类号：F293.2 文献标识码： A文章编号：1003-7217（2020）01-0147-08

一、引 言

改革开放以来，在户籍制度政策放松、区域经济差距拉大的双重因素作用下，中国人口发生了大规模的迁移[1]。城镇化背景下的人口大规模转移、城市土地急速扩张得到诸多学者的关注[2，3]，人口迁移与城市土地急速扩张之间的关系成为学术界关注的焦点。关于人口与土地关系的研究方法大部分侧重人口城镇化与土地城镇化协调发展的测量模型，例如，离差系数、异速生长模型、熵值法、KDE空间分析方法等[4-7]。此外，也有部分学者着眼于探究影响人口增长与土地扩张协调发展的因素，包括政治制度、经济发展、工业发展战略、产业结构和房地产开发等[8-13]，并以此为突破口进行策略制定。住宅建设用地供应问题[14]以及人口增长与住宅供应协调性问题关系着房地产市场能否平稳健康发展，人民群众是否能“住有所居”。

湖南省作为最具代表性的中部省份，近年来经济集聚发展明显，而随着中部崛起计划的稳步推进，2017年全省城市化率达到54.62%，长株潭经济一体化进程加速，土地功能协调性也逐渐差异化。人口向城市快速集聚，在为城市社会经济发展贡献力量的同时，也对城市居住空间提出了新要求与期望，人口变化与住宅建设用地规划的矛盾成为阻碍人地协调发展的重要问题。与2008年相比，2017年底湖南省城镇年末常住人口增长了33.5%，人口的城镇化需要土地城镇化以及住宅用地供应与之协调，从而为不断增长的城镇人口提供充足的商业、休闲和居住空间。新增常住城镇人口首先需要解决的是居住问题，无论是租房还是购房，都需要有充足的土地用于建筑住房。住宅用地短缺可能导致房价上涨，降低城镇居民生活水平，阻碍城镇化进程的进一步推进。反之，过多的住房用地供应也会导致城市规划不合理，住宅供过于求，房地产市场失衡。近年来，尽管湖南省住宅用地供应面积有所回落，但与2009年的2020.76公顷相比，2017年的住宅用地供应面积翻了一番，住房市场扩张速度明显提升，这与湖南省人口增长变化趋势有所出入。不可否认的是，近年来湖南省各大城市基础设施建设也在城市化的推动下有了大幅改善，这为吸引外出人口回流和高水平人才入湘发展提供了硬件基础。然而，快速扩张带来的供求失衡和空间分配不均问题也不容忽视。

准确把握人口变化与住宅用地时空协调性，对于湖南省各市州有效规划城市住宅建设用地、促进房地产市场的持续健康稳定发展，无疑具有重要的理论与实践意义。鉴于此，本文以湖南省14个市州为研究对象，

通过构建人口与住宅用地供应的脱钩指数和空间供求结构指数，测度人口与住宅用地供应的时序协调性和空间协调性;并结合统计和地理信息系统（GIS）技术，分析湖南省城镇人口变化与住宅用地供应的时空特征。 以期为湖南省经济、人口与城镇土地利用协调发展提供理论支撑。

二、数据来源与研究方法

（一）数据来源

金融危机爆发后，我国住宅市场在“四万亿”投资计划的刺激下迅猛发展，住宅用地开发逐渐与人口城镇化进程脱轨，鉴于此，本文收集了2009-2017年湖南省14个城市人口与住宅用地供应数据集，数据集来源于国家统计局发布的《中国城市统计年鉴》与湖南省自然资源厅发布的《湖南省住宅用地供应计划》，以城镇年末常住人口为依据计算人口增量，选择供应计划中住宅用地供应面积（包含：普通商品房住宅用地供应面积与安居工程建设用地供应面积）计算用地供应面积计划增量，城镇居住用地面积作为存量。

（二）研究方法

为了实现城市人口变化与住宅用地供应时空协调性测度，分别从时序协调度与空间协调度两方面内容开展研究。其中，针对时间协调性，首先，借助空间可视化技术分析住宅用地供应增速与城镇人口增速时序特征;然后，通过构建住宅用地供应与城镇人口变化的脱钩指数对两者间的时序协调性进行测度。空间协调度分析则是在对各市州人口增长与住宅用地供应的贡献度对比的基础上，利用城市住宅用地供应结构指数测度“住宅用地—人口”的协调性在空间维度的分异程度。

1.城市人口与住宅用地的脱钩指数。

脱钩最初是物理学领域中描述不同物理量间不存在响应关系的现象，20世纪末，经济合作与开发组织将其引入到農业政策研究中并建立阻断经济增长与环境污染/资源消耗间联系的脱钩理论。Tapio（2005）在研究欧洲经济发展、交通容量和CO2之间关系时构建了一种弹性系数分析方法[15]。近年来，该理论与方法在经济发展与资源环境、能源消耗与碳排放以及资源环境压力与城市扩张等方面得到了广泛应用[16]。本文基于Tapio脱钩理论建立城市住宅用地供应增长与人口变化的脱钩指数。假设Ui（t）表示第t年第i个城市住宅建设用地对人口的脱钩指数，则：

Ui（t）=Δhi（t）/Δpi（t）（1）

Δhi（t）=hi（t）/Thi（t） （2）

Δpi（t）=（pi（t）-pi（t-1））/pi（t-1） （3）

其中，Δhi（t）与Δpi分别表示第t年第i个城市住宅用地供应增长率与人口增长率;hi（t）与pi（t）分别为第t年第i个城市住宅建设用地计划供应量与城镇年末常住人口数;pi（t）是第t年末第i个城市常住人口的总量;hi（t）为计划新增的居住用地面积; Thi（t）表示已有居住用地面积总量。由式（1）可知，脱钩指数Ui（t）是从时间维度上比较城市住宅建设用地供应速度相对于人口增速变化情况，刻画了各市州人口持续变化的同时，住宅建设用地以怎样的增速供应，如图1所示。

依据脱钩指数Uit的大小及Δhi和Δpi的正负值可将脱钩程度分为脱钩、挂钩与负脱钩，其中，脱钩表示住宅建设用地供应的增速远低于人口增长速度，包括绝对脱钩、衰退相对脱钩与扩张性脱钩。负脱钩则表示住宅建设用地供应增速远高于人口增速，包括绝对负脱钩、衰退性相对负脱钩与扩张性相对负脱钩。挂钩表示住宅建设用地供应增速与人口增速在一定范围内保持耦合状态，挂钩又可细分为衰退性挂钩和扩张性挂钩。一般城市用地规模弹性系数为1.12较合理[17]，考虑到各市州城市化阶段的差异和原存量住房供应可能存在的缺口或过剩，将0.8与2作为脱钩指数类型划分的界点。

2.城市住宅用地空间供求结构指数。

为进一步探究湖南省各城市人口与住宅用地供应的空间协调性，本文利用人口增长与住宅用地供应占全省的比例构建住宅用地空间供求结构指数，城市i的住宅用地空间供求结构指数Si可以表示为：

Si=（gpopi/gpop）/（hareai/harea）（4）

式（4）中gpopi代表i城市年末增长人数，gpop和harea分为全省年末增长人数和住宅用地供应面积，hareai表示i城市住宅用地供应面积。当Si大于1时，意味着i城市人口增长占比超出住宅用地供应比例，住宅用地分配不足;当Si小于1时，表示该城市获得了超份额的住宅用地供应。无论是大于1，还是小于1，都表明住宅用地分配在空间上的不协调，因此，针对这类适度评价指标，以1为标准值进行标准化处理，如式（5）。当S′i越高，意味着该市“住宅用地人口”的空间协调性越差。

S′i=2（si-s0）（smax -smin ）=

2（s0-si）/（smax -smin ），smin 

三、研究结果与分析

（一）湖南省住宅用地供应和城市人口的时序协调性分析

图2展示了2009-2017年湖南省各市州住宅用地与人口增速，可见湖南14个市州均开展了不同程度的城市扩张建设。住宅开发是城市建设的主要内容，但各市之间住宅用地供应增速不一，表现出明显的空间差异性。各市州城镇常住人口数量变化相对缓慢，在快速城市化的推动下大部分市州城镇人口持续增长，但也存在少部分城市自身吸引力不足，又受周边城市的“虹吸效应”影响，城镇人口在个别年份出现了负增长。

依据统计值分布的聚集模式以及湖南省2009-2017年的平均累计人口增速，将2017年湖南省各市城镇常住人口相对2009年的人口增速划分为低速增长型（18%～30%）、中速增型（30%～50%）、高速增长型（50%～60%），同样地，将住宅用地供应速度也划分为低速增长型（30%～90%）、中速增型（90%～150%）、高速增长型（150%～250%）。整体上看，2009-2017年湖南省14个市州出现了不同程度的住宅用地供应与人口增长错配问题。长沙市、株洲市、邵阳市经济发展水平相对较高，在城市化推动下城镇常住人口也获得了快速增长。长沙市、邵阳市和株洲市的年末常住人口快速增长，2009年以来三市的城镇年末常住人口分别增长了55.5%、50.4%和41.9%。但相对于其它城市而言，长沙住宅用地供应的总体增长速度不高，仅为70.1%。株洲市和邵阳市的住宅用地供应平均增长速度也明显地高于城镇年末常住人口的增长速度，其它城市的住宅用地供应速度与城镇常住人口增长速度差异更大。住宅用地供应高速增长的怀化市和永州市常住人口增长速度仅有3.11%和2.73%。

通过上述分析可以发现，湖南省各市州人口增速与住宅用地供应增速之间存在不同程度的时序失调。结合脱钩指数计算全省2009-2017年住宅用地供应与人口增速脱钩指数达到2.336，并且Δpopi>0，Δhareai>0，属于扩张相对负脱钩。整体上，全省住宅用地供应与城镇人口增长存在时序不协调问题。

表1具体展示了湖南省14个市州的城市住宅用地供应与人口增长脱钩情况。（1）长沙市、邵阳市和岳阳市的总体脱钩指数值均小于2，并且属于扩张性挂钩，住宅供应用地和城镇年末人口都正向增长。其中，长沙市和邵阳市的住宅用地增速分别达到70.1%和83.2%，其城镇人口增速也名列前茅，住宅市场需求比较旺盛，缓解了两市住宅用地供应与人口增长之间的不协调。岳阳市尽管城镇人口增长率不如前两市，但总体上住宅用地供应速度仅有31.9%，因此，岳阳市总体脱钩指数为0.993，住宅供应增速几乎与人口增速完全扩张性挂钩。（2）除长沙市、邵阳市和岳阳市外，湖南省其它市州住宅用地供应与人口增长之间表现出扩张相对负脱钩，意味着2009-2017年其城镇年末常住人口和住宅用地供应增速都为正，但住宅用地供应速度远远超过人口增长速度。大部分城市的脱钩指数都集中在2～4之间，一些城市是由于住宅供应速度过快，而另一些城市是由于城市化速度过低。例如，株洲市城镇人口增速仅次于长沙，但其2009-2017年新增的住宅用地几乎与2009年城镇居住面积存量相当。益阳市和湘潭市的住宅用地供应速度并不高，而2009年以来两市城镇人口仅分别增长了18.4%和21.7%，从而最终总体脱钩指数分别达到3.50和2.28，表现出扩张相对负脱钩。（3）特别需要关注的是湘西州、怀化市、永州市和衡阳市，近九年的住宅用地供应速度是人口增速的近5倍。甚至湘西州和懷化市的总体脱轨指数达到7以上，表现出严重的时序不协调问题，原因都在于过度的住房土地供应与低速的城镇化进程相背离。2009-2017年怀化市和湘西州新增的住宅用地是2009年初居住用地面积的2倍左右，而城镇人口仅增长了25%左右。

2009-2017年湖南省住宅土地市场供应量在各年份波动程度不一，各市州的表现既存在相似性也存在异质性，图3展示了2009-2017年湖南省及各市州脱钩指数动态趋势。

受住宅土地供应量大幅波动的影响，2009-2017年湖南省14个市州脱钩指数在扩张相对负脱钩和扩张性挂钩之间反复徘徊，甚至部分市州在2010年出现了绝对负脱钩。长沙市在2010-2013年出现较大的扩张相对负脱钩，随着住宅土地市场供应的控制和城市化的快速推进，2015年以来住宅用地供应速度与城镇人口增速并驾齐驱，逐渐表现出扩张性挂钩。株洲市住宅土地供应速度与人口增速差异总体上比较稳定，但在2011年和2015年相继出现高峰，2013-2015年住宅土地供应明显与人口增速的扩张相对负脱钩。值得关注的是尽管益阳市总体上属于扩张相对负脱钩，但除2010年外脱钩指数都低于2外，其它各年份基本保持扩张性挂钩。考察期间益阳市住宅用地供应始终保持10%以下，人口增速也基本稳定在4%以下，单因其城镇人口和2009年居住用地基数低，较小的增量变化也可能导致整体的不协调。邵阳市和岳阳市的住宅用地供应和人口增速与益阳市相似，在基数相对更高的条件下，邵阳市和岳阳市无论是总体上还是各年度都基本保持扩张性挂钩。从图3还可以发现湖南省大部分城市的城镇人口一直以较低速度增长，而住宅土地却以高速供应，脱钩指数一直处于高位，例如衡阳市、永州市和怀化市的脱钩指数在2010年以后基本在超出2的水平线上大幅波动，扩张相对负脱钩相比其它城市更加突出。

（二）湖南省住宅用地供应和城市人口的空间协调性分析

受各市州人口基数和住宅用地供应基数大小的影响，脱钩指数只便于在时间序列上比较同一城市住宅用地供应增速与人口变化之间的协调性。作为湖南省的组成部分，各市州的住宅用地分配和人口变迁都会受到其它城市和全省用地计划总量的影响。2009-2017年湖南省每增加1个城镇人口，住宅用地面积增加37.5平方米，普通商品房用地供应增加28.5平方米，安居工程用地增加2平方米，其中普通商品房用地和安居工程用地包含于住宅用地中。在全省供应计划有限时，省内某个城市人均住宅供应面积的增加，意味着其它城市人均住宅供应面积的减少。忽视人口增量和住宅用地供应量的空间分配，可能导致住宅用地供应在市州间分配的不公平。

图4显示，从外环向内依次是2009-2017年期间湖南省各市州人口增量、住宅用地、普通商品房用地和安居工程用地的贡献率。长沙市对全省贡献了23.3%的城镇人口增长量、21.6%和21.4%的住宅用地和普通商品房用地面积，以及35.1%的安居工程用地面积。衡阳市仅贡献了7.1%的城镇人口增长量，住宅用地面积和普通商品房用地面积却分别占据了12%和13.9%，安居工程用地又仅占据了3.2%。与之相反的是邵阳市，以12.1%的城镇人口增长量贡献率仅获得了全省住宅用地和普通商品房的5.2%，以及安居工程用地的2.4%。图4还显示，不同市州的住宅用地占比，包括普通商品房和安居工程用地占比，与其城镇人口增长量占比存在不同程度的匹配失衡现象。实际上，城镇人口增长意味着住宅需求量的增长，在供地计划总体有限时，有必要结合各市州的需求供给相应份额的住宅减少用地。

利用2009-2017年湖南省14市州住宅用地、普通商品房用地和安居工程用地供应和城镇年末常住人口数据计算空间结构协调性指数，通过标准化处理可以更加直观地比较各市州住宅用地供求结构失衡程度，数值越大该市土地供应比例越偏离其人口增量占比。图5展示了湖南省14市州历年住宅用地供应空间协调性指数标准化结果。不同年份，各城市住宅用地供应的空间结构协调性表现迥异。2009年湘潭市、衡阳市和邵阳市的住宅用地空间结构严重不协调，标准化后空间结构不协调性指数分别高达0.8，0.8和0.44。2010年，邵阳市、株洲市和长沙市空间不协调性突增，分别达到0.85，0.66和0.48，而该三市却是在脱钩指数分析中表现最佳的，可见时序协调和空间协调结合才能更加全面反映住宅用地供应的协调性。比较历年住宅用地空间协调性指数发现，2011年各市州住宅用地供应的空间非协调性明显比其它年份更加严重，郴州、张家界、岳阳、常德和衡阳等城市的标准空间协调性指数都在0.7以上。与2009-2011年相比，近年来各市州空间协调性较低，尤其是在2012-2015年各市州标准化后，空间协调性指数都在0.3以下，说明此期间住宅用地在各市州间供给比较协调。之后稍有回升，2016年常德市和2017年株洲市住宅供应空间协调性指数都为0.44。

图6展示了湖南省14市州历年普通商品房用地供应空间协调性指数标准化结果，无论是各市州的空间协调性水平，还是各年全省空间协调性的动态变化都与住宅商品房用地供应空间协调性基本一致。从各年空间协调性指数的峰值可见，差别之处在于普通商品房用地空间协调性稍弱于住宅用地供应协调性。

安居工程用地空间协调性则与住宅用地和普通商品房用地的协调性差异较大。如图7所示，除少部分城市，如常德市、娄底市和湘西州之外，其它市州都出现不同程度的空间分配失衡问题，长沙市安居工程用地供应比例失衡情况相比其它城市更严重，特别是在2009-2013年，获得了远超出其人口贡献率的安居工程用地份额。同样地，岳阳、益阳、郴州和湘西等市州也在不同年份表现出明显的安居工程用地空间不协调。株洲市则由于没有获得与之人口增量贡献率相匹配的安居工程份额，2010年和2017年的空间协调性指数分别达到0.84和0.69。衡阳、邵阳、张家界和常德市亦与之相似。与往年相比，2017年各市州安居工程用地的空间协调性更差，长沙、株洲、衡阳、张家界、永州市甚至湘西州的空间协调性指数都在0.3以上。安居工程与普通商品房相比，其福利属性更突出，但在住宅中的占比较小，因此，其土地供應的空间协调性对住宅用地的空间协调性影响不大。与此同时，安居工程土地供应不仅受到土地供应计划的约束，也可能受地方对土地财政依赖程度以及地方政府对民生工程重视程度的影响。因此，安居工程用地的空间协调性也会表现出与住宅和普通商品房用地的差异性。

四、结论和政策建议

在全国经济步入新常态，面临新挑战的背景下，湖南省作为长江经济带的中游省份，对中部崛起乃至长江经济带城市群的协同发展都有举足轻重的作用。人地协调关乎区域经济和社会持续发展，特别是人口与住宅用地之间的协调性影响住宅市场是否健康稳定可持续，也是推进城市和产业集聚扩张的调和剂。本文以湖南省其14个州市为考察对象，采用Tapio脱钩指数分析城镇住宅用地与人口变化的时序协调性，并通过区位熵法构建空间协调性指数，研究2009-2017年城镇人口变化和住宅用地供应的时空协调性关系。主要结论如下：

1.时序协调性方面，2009-2017年在快速城市化的推动下大部分市州城镇人口持续增长，但也存在少部分城市在个别年份出现了负增长。各市之间住宅用地供应增速不一，表现出明显的空间差异性。全省住宅用地供应与城镇人口增长存在时序不协调，2009-2017年湖南省住宅用地供应与人口增速脱钩指数达到2.335，属于扩张相对负脱钩。各市州中仅长沙市、邵阳市和岳阳市住宅用地供应与人口增速属于扩张性挂钩，其它城市均属于扩张相对负脱钩。湘西州、怀化市、永州市和衡阳市住宅用地供应与人口增长的时序不协调性尤为严重。2009-2017年湖南省14个市州脱钩指数在扩张相对负脱钩和扩张性挂钩之间反复徘徊，甚至部分市州在2010年出现了绝对负脱钩。

2.空间协调性方面，不同市州的住宅用地占比，包括普通商品房和安居工程用地占比，与其城镇人口增长量占比存在不同程度的匹配失衡。2011年各市州住宅用地供应的空间非协调性比其它年份更加严重，2012-2015年各市州间住宅用地供给比较协调，之后稍有回升。湖南省14个市州历年普通商品房用地供应空间协调性与住宅商品房用地供应空间协调性基本一致。除常德市、娄底市和湘西州之外，其它市州都出现不同程度的安居工程用地空间分配失衡问题。与往年相比，2017年各市州安居工程用地的空间协调性更差。

从研究结论可以得到几点促进住宅用地协调与人口变化协调性的启发：（1）从住宅用地空间分配入手，对于人口增量低的市州，应结合往年用地供应存量，适当缩减供应住宅用地比例。杜绝经济与人口发展相对落后的地区通过搞大开发，来推动城市盲目扩张。（2）改善当地人居环境和发展环境，为人口回流奠定基础;结合产业政策和人才政策吸引大型企业和高级人才入驻，为本地居民提供更优质的就业机会;提高人口整体素质水平和生活水平。（3）城市规划与国土资源分配不仅要考虑城市经济发展战略，还需考虑到人地协调性。多部门的数据共享与合作，才能使得政府管理职能得到有效发挥，推动城市经济、社会和环境协调发展。

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（责任编辑：钟 瑶）

Space-Time Coordination of Residential

Land Supply and Urban Population Change：

Evidence from 14 Cities in Hunan Province

LEI Yuliang1， YANG Wentao2

（1.Information Science and Technology College， Hunan Agricultural University， Changsha， Hunan 410128， China;

2.National-Local Joint Engineering Laboratory of Geospatial Information Technology，

Hunan University of Science and Technology， Xiangtan， Hunan 411201， China）

Abstract：To measure the space-time coordination of changes in population change and residential land supply among 14 cities of Hunan province from 2009 to 2017， this research constructs the decoupling index and the spatial coordinate index of residential land supply and demand by utilizing Tapio method and location entropy method. The results show that： there is a timing imbalance between the residential land supply and the urban population growth. Except for the expansion of residential land supply and population growth in Changsha， Shaoyang and Yueyang cities， other cities are characterized by a relatively negative decoupling of expansion. Even some cities and states showed an absolute negative decoupling in 2010; different types of residential land （i.e. common commercial housing land and housing project land） supply and population change in different cities and states have different levels of spatial distribution disorder. Among them， the spatial non-coordination of the residential land supply and the ordinary commercial housing supply in each city in 2011 was more serious than that in other years. In 2017， the spatial coordination of land for housing projects in various cities and states was more serious.

Key words：population change; residential land; decoupling index; spatial coordinate index

收稿日期： 2019-07-23

基金項目：  湖南省社会科学基金青年项目（18YBQ068）

作者简介： 雷雨亮（1993—），女，湖南常德人，博士，湖南农业大学信息与智能科学技术学院讲师，研究方向：城市经济统计。