谈房地产企业的融资困境及解决对策

侯娜

摘 要 房地产企业是资金密集型行业，在其项目立项、土地交易、房地产建设和房地产销售每个环节都必须有大量的资金作保障。房地产企业的资金融通是否顺畅，是房地产业生存和发展的关键。当前我国对房地产业实施严格的宏观调控政策，“限购”在扩容，范围在扩大，“限贷”在升级，“限价”是趋势。在此背景下，本文简要阐述房地产企业的融资特点、融资方式及融资现状，并针对房地产企业融资困境提出解决建议，以期解决房地产企业融资难的问题。

关键词 房地产业 融资方式 融资困境 解决对策

一、房地产企业融资概述

（一）房地产企业融资概念

房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具为房地产企业及相关部门融通资金的金融行为。从广义概念上讲，房地产融资是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所進行的筹融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资的总和。

（二）房地产企业融资的主要特点

1.开发资金需求量庞大。房地产企业项目开发的全过程均离不开资金支持，由于金额巨大，因此仅靠房地产企业自有资金基本不可能完成项目开发，所以房地产企业往往会通过各种途径进行外部融资。

2.受政策影响大。近年来，针对房地产企业的宏观调控政策频频出台，房地产企业受国家调控政策影响很大，融资风险很高。

3.地域存在明显的差异。金融机构为了规避自身的风险，往往对房地产企业信贷要求条件严苛，金融机构对经济不够发达的地区（三线及以下的中小城市）的房地产企业往往采取紧缩的授信口径，提高准入门槛，而对于北上广等一、二线城市则采取相对宽松的信贷政策。

（三）房地产企业融资的意义

房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中获得成功，除了依靠自身的管理能力、技术人员的水平以及在以往的房地产项目投资中赢得的口碑外，还取决于其融资的能力。如果房地产企业缺乏融资能力，不能把资金事先安排妥当，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，也很可能由于流动资金缺乏，资金周转困难而无法完成项目开发。所以，房地产融资对于房地产企业意义重大，主要体现在以下几点：

1.有助于企业发展壮大。房地产企业如果有足够的融资能力，资金充裕，就可以顺利高效地完成在建项目开发，按时交房，这样就能按时回款，从而取得更多的资金，形成一种良性循环，接下来可以顺利开展新的项目、开拓更多的市场，从而提高市场占有率，使房地产企业迅速发展壮大。

2.有助于提高开发商品的品质，增强品牌效应。有了强大的资金支持，房地产企业会更注重客户的需求，更多地了解市场，从客户需求出发，创造出更适合客户需求的商品。近年来，客户更注重舒适的生活环境。房地产业为了迎合市场需求，房屋交付标准也在改变，从原来的毛坯房变成精装房，而且向智能化转变，这些均需要强大的资金支持。

二、房地产企业的融资方式

我国房地产企业主要融资方式包括定金与预收款、银行贷款、民间借贷、私募股权基金融资、房地产投资信托等。

（一）定金与预收款

定金与预收款是当前房地产企业普遍运用的融资方式。在房地产建设开发过程中，一般为开工之时，由房地产企业向意向购房者出售预期住房，一般收取5%～50%不等金额的房款，预售协议在交房前可以转让，一些房地产公司规定可退房，该行为收取的定金与预收款可以缓解房地产企业在项目建设过程中的资金问题，且融资成本较低，容易获得，这对房地产企业来说是最可行的融资方式。但是房屋预售之前产生的大量的资金流出，还是会给房地产企业造成一定的资金压力。

（二）银行贷款

统计资料显示，房地产企业70%以上的资金来自银行贷款，大大高于国际水平，由此可见，银行贷款在我国房地产企业融资方式中占据着重要地位，也揭示了房地产企业对银行贷款过分依赖的不正常状态。从我国房地产市场的运行来看，银行贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在“房住不炒”的楼市调控政策背景下，近年来各大商业银行提高了开发贷款利率和按揭贷款利率，抬高了房地产业的贷款审批门槛，加大了监管力度，迫使房地产企业寻求新的融资渠道。

（三）民间借贷

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐发展起来，特别是在经济发达、市场化竞争程度较高的地区。在银行借贷受到限制的情况下，民间借贷确实是一种较好的方式，但是民间借贷的市场不规范，容易诱发各种民间借贷的纠纷，而且民间借贷的成本高、风险大，所以应谨慎选择。

（四）私募股权融资

私募股权融资，是指企业通过私募形式对私有企业即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中还考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权基金融资主要通过非公开方式针对少数机构投资者或个人股权，一般不需要披露交易细节。房地产企业私募股权融资是针对房地产项目为基础进行的。相比银行贷款、上市融资，房地产企业私募股权融资是一种便利、灵活、快捷的融资方式。

（五）房地产投资信托融资

房地产投资信托（REIT）实际上由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，它是在银行贷款不断受限的条件下产生的。相对于银行贷款而言，它享有融资成本低、筹集资金灵活的优势，同时它享有有限责任、集中管理、自有进出转让等优惠条件。在这一利益的吸引下，房地产企业愿意选择这类融资方式。

三、房地产企业融资现状

中国建设报统计数据显示，2019年1～8月房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，国内贷款17322亿元，增长98%，利用外资81亿元，增长1.3倍，自筹资金36036亿元，增长3.1%，定金与预收款38377亿元，增长8.3%，个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。从数据上看，房地产企业各种融资方式下，同比都有所增长，但是一些限制性因素的存在还是会制约房地产业融资。

（一）房地产政策调控趋严，融资渠道变窄

据不完全统计，2019年1～10月，全国房地产调控政策累计出台475条次，已经超过2018年全年450条，持续刷新房地产政策调控纪录。作为资金需求量巨大的房地产企业，在整个项目开发建设过程中需要大量的货币资金来支持。随着房地产调控政策的发布，金融机构加大监管力度，国家强调去杠杆，银行信贷紧缩，房地产企业有可能无法从银行取得信贷资金，资金不充裕会影响房地产企业的生存和发展。国家货币政策的收紧，对资金的运作严格把控、融资准入条件的提高，增加了企业融资风险，阻碍了房地产企业项目的开发建设进程。

（二）民间借贷市场不规范，监管不到位

民间借贷在一定程度上缓解了企业资金的困难，但是目前借贷市场不规范，利率很高，有的月利率甚至高达3%之多，民间借贷是在金融监管体系之外，存在交易隐蔽、监管不到位、法律地位不确定、风险不易监控、容易滋生非法集资、洗钱犯罪等问题。

（三）私募股权融资在房地产企业应用不广泛

近年来，私募股权融资在我国发展迅速，但是在房地产业中的应用不是很广泛。我国对房地产企业私募股权融资还处于发展阶段，与发达国家相比还有很大的差距。目前私募股权融资的资金来源主要是外资，而且私募股权融资缺乏相应的法律法规，退出渠道不完善。

（四）金融体系不完善，缺乏相应的政策支持和专业的融资人才

目前，我国金融市场体系不健全、不完善，缺乏相应的政策，而且房地产企业专业资金运作人才缺乏，使房地产融资更加困难。房地产企业想要进行多样化的融资，缺乏相应的政策支持，相应的法律法规不够健全，人才队伍严重缺乏，很多房地产企业融资还是靠财务人员，并没有建立专门的融资团队或者部门，这大大增加了融资风险。

四、解决房地产企业融资困难的对策

（一）完善相关的法律制度，建立优良的融资环境

随着我国经济的迅猛发展，房地产企业要扩张，融资就显得尤为重要。不断规范已经颁布的房地产融资法律法规，并制定新的适应房地产融资的法律法规，使房地产企业在融资时能得到相关法律的保护，使房地产企业融资能顺利地进行。为了进一步解决企业的资金缺口问题，民间借贷需要一定的法律支撑，因此应对民间借贷运作机制赋予一定的法律地位，建立符合国情的民间借贷机构，对于危害经济发展的民间借贷机构予以打击、整顿。应完善房地产金融法律制度，以规范融资方式、创建优良的融資环境，最大限度地满足房地产企业的融资需求，从而推动房地产金融正常有序发展。

（二）使房地产企业融资合理合法化，加强监管和风险控制

为了规避可能发生的各种风险，需要建立健全相关的财务监管和风险控制机制，使房地产融资得到有效的保护。尤其应加强民间借贷活动的监管，设立一定的准入条件，建立民间借贷风险保障金制度，成立专门的机构来降低风险，使民间借贷更加规范化，提高民间借贷资金的使用效率，实现借贷双赢。加强各监管机构之间的联网合作，推动建立信息资源共享和信息交流机制，以减少监管漏洞，提高监管效率，降低监管成本，防范融资风险，促使房地产企业融资快速发展。

（三）创新融资模式，建立多元化的融资渠道

从目前我国房地产融资情况来看，银行信贷是企业的主要融资渠道，由于银行信贷政策不断收紧，企业需要改变传统的房地产融资模式，建立多元化的融资体系。房地产企业可根据自身企业特点，选择适合自己企业的融资方，如战略合作、房地产证券化及海外融资等;同时也可以运用多种融资渠道相结合的方式，缓解房地产企业融资难的问题。只有不断创新，实现金融产品多元化，才能高效地解决房地产企业融资难的问题。

（四）加强房地产企业自身管理，加强融资人才队伍建设

房地产企业要加强财务管理、信用管理等，使企业有完善的内部管理制度，加强现有人员融资方面的培训，并引进专业的融资人才，以增强企业自身实力，便于融资工作顺利进行。

五、结语

房地产企业在融资的过程中受国家宏观政策的影响，融资渠道狭窄，融资制度不够完善。我国的房地产业要稳定与持续健康发展，就必须拓宽融资渠道，进行多元化融资，建立健全房地产业法律制度，加强人才队伍建设;同时也要注重自身的管理，构建规范、有序、合理的房地产融资环境，为其健康发展提供有力的保障。

（作者单位为青海金晟置业有限公司）

参考文献

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