房地产未来十年前景分析（五）

马欣　毛星海

摘要：依据党的十九大报告确立的新时代国家战略，从四大方面针对房地产行业进行前景分析研究。一是党的十九大报告对房地产行业未来发展的影响;二是从经济人口、婚姻状况变更、城镇化率、中心城市引领作用及三四线城市互补作用进行分析;三是从房地产行业的现状进行分析;四是对商业地产、产业地产未来十年的发展前景预测分析。

关键词：房地产;未来十年;前景分析

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）01-0027-36 收稿日期：2019-07-10

作者简介：馬欣、毛星海，南京玻璃纤维研究设计院有限公司地产运营事业部。

第二个层面从电商对传统商业地产开发运营模式的冲击进行分析。随着电商的崛起，实体商业消费市场也发生着深刻的变化，一是从传统消费到新兴消费。以衣食住行为代表的传统消费比重趋于下行，新兴消费占比则趋于上行。二是从数量消费转化为质量消费。饮食类消费中膳食均衡、健康被赋予了更高的权重，耐用品消费中舒适化和智能化成为新的方向。三是从物质消费升级为服务消费。消费并不仅限于有形的商品领域，无形的服务消费重要性得到凸显。电子商务主要冲击的是传统实体零售业，但是，不同业态零售物业受电子商务的影响却各不相同，其中对于体验式购物、以提供多类别服务及便捷性为导向性购物是电子商务缺失的。基于以上分析，对传统商业地产提出如下建议：（1）提高购物体验性：通过提高消费服务、购物环境以及其他消费体验，可以提高传统商业地产的竞争力。即便电子商务继续发展，在一段很长的时间内，依然无法对传统商业地产的这一方面进行替代，因此，商业地产应该把握这一方面优势，抵御电子商务的冲击。（2）更优良的布局设计：商业体内部可以实现优良的布局设计，从而使得消费者可以方便的在进行购物时浏览到更多的商品，从而降低传统商业地产多样性以及便捷性的缺失。（3）借助网络平台提高竞争实力：利用网络平台进行广告营销，同时，向消费者提供最新的商品咨询，让消费者先在网上进行了解，再到店面进行体验，既提高了多样性，又使得消费者在购物时更容易购买到自己心仪的商品，从一定程度上降低了实体店购物的交通成本。总而言之，互联网和移动互联网作为服务新一代消费者的必要工具是商业地产转型绕不开的道路。

由此，商业地产行业将会出现一些新的变化和趋势：（1）互联网经济尤其是电商对实体零售的冲击十分明显，天猫“双十一”一天的电商销售额抵得上实体百货一年的业绩。（2）分区域看，市场供需分化也进一步加剧，北上广深四个一线城市由于人口基数大，人均拥有购物中心面积水平较低，而且虽然人口不断涌入，商业地产的供给在一线城市处于较安全的区间;而部分弱二、三线城市，如沈阳、常州、佛山等人均购物中心面积已经远超全国平均水平，面临商业总量过剩的风险。这种区间供需分化随着城市间发展差异拉大还将进一步加剧。（3）商业业态结构的不断变化，特别是体验式消费的悄然兴起对传统零售百货带来的冲击。随着电商的兴起和快速发展，消费者购物习惯、生活理念也在发生改变，人们更愿意为体验、环境、服务买单，吃饭、看电影成为消费者在各大购物中心消费频次最多的消费项目，体验经济在快速崛起，领先的商业地产开发运营时逐渐压缩零售百货的业态比例，而提高餐饮、娱乐、美妆、亲子等休闲娱乐需求业的招商规模和比重。这其中，儿童消费成为商业地产项目中体验型业态新一轮增长点。二孩政策放开后，可以预见0-14岁人口比例未来10年将有所上升，这给儿童消费经济带来新的机会窗口。市场调查显示，传统百货商场人均停留时间为1小时，而家庭式、亲子型购物中心平均停留时间高达4.3小时，儿童消费的同时也带动家长的随机性消费，从而带动整个购物中心经营业绩的提升。（4）线上与线下融合，全渠道发展是商业地产拥抱互联网时代的可能唯一的出路。

在历史大潮的当下，服务业特别是商业领域关于互联网、电商与实体店间的现状和关系有各种不同的认识，更多的是悲观意识，但如果冷静的从商业本质及电商的发展去辩证的看问题，相互间有机的分析也许会得到新的启发、新的判断。

电商的蓬勃发展，让实体店遭遇“关店潮”，由此就认为是电商冲击了实体店，事实是优秀的实体企业依然有生命力。实际上电商和实体从来不是一对“敌人”，只不过存在方式不同，各有千秋。未来将没有电商和实体的区分，只有跟得上时代和跟不上时代的区分。目前无论是实体店还是电商都存在生存压力，从实体店的角度看，目前的实体店更多的是当成一种买卖的渠道，没有服务的意识，更没有服务精神，无法提升产品的附加值。单纯依靠差价赚利润，这种实体店早晚都会必被淘汰。如果只是一种销售渠道，电商显然是更与时俱进的方式：成本更低（没有房租）、足不出户、比价更方便、款式更多样等等。于是，认为实体店将被电商取代，但问题是电商的运营成本也越来越高。电商的困境已经三年前就开始了，所有的电商平台都遭遇到了流量瓶颈，利润增长趋于放缓，市场需求几近饱和。而“双十一”的本质其实是先抑制需求再集中式爆发，所以形成了“双十一”当天的消费井喷，数据看起来漂亮而已。电商虽然没有房租，但是要有线上运营成本，包括广告、活动、人员、客服、快递等等。现在开一家“网店”的成本已经超过实体店房租了，获客成本越来越高，比如对于有的淘宝店来说，每引来一位顾客的成本大概已达80元上下，但是很多商品的售价都不到80元。究其根本，是电商总把自己当成“比价的工具”，同一个网站去横向比，不同网站就纵向比，于是产品利润越来越薄;而同时依靠流量去获客的成本越来越高，导致线上运营成本不断攀升。

中国的商业正在形成这样一种平衡：电商的运营成本持续攀升，越来越接近“实体店”的房租;而实体店吸引消费者的成本也不断增加，越来越接近“网店”的获客成本;于是双方开始僵持。究其根本，无论是实体店还是电商，赚钱的根本逻辑没有变，就是这四个字：薄利多销。不求质量只求数量;不要品质只要利润。这就是中国商业目前最大的通病，但是这条路被我们走到了极致，走绝了。越过于关注结果，越容易失去结果。

那么无人超市是商业未来吗？为了突破现状，商业运营开始借助科技创新进行商业升级。比如无人超市，从快捷程度上来讲，这些好像确实方便了消费者购物。无人超市的核心价值是它的投入、运营成本上比普通实体店更低，此前有数据显示它的整体运营成本不到传统便利店的15%。但是，它并没有真正的解决商业的核心问题。

未来商业比拼的，并不是谁的成本更低，而是谁的服务更好！如果商业运营思维还停滞在“谁的成本更低”这个阶段，那将永远都是停留在价格战、模仿、粗制滥造的阶段，更可悲的是：我们根本没有理解商业的本质。

零售业已从一个交易的时代，进入到一个关系的时代。商家可以在实体店上大动手脚，从而营造出一种无与伦比的消费场景，但是电商是通过电脑和智能手机进行交易，所以很难向消费者提供独特体验，它们必须寻求突破！未来的商业运营思维首先是站在“以人为本”的立足点上进行创新思考，它应包含以下几点核心内容：（1）融入社会功能新业态;植入了最新科技和最新理念，将“娱乐”“教育”“购物”完美融合，让商场成为区域消费人群的新娱乐核心，全面融入居民生活。同时融入各种社会功能，吸引更广区域的消费客群，增加消费粘性。（2）暖心的服务细节;商业服务全部都是细节，通过商场让消费者享受到更多附加服务。从服务的细节中让人暖心，将服务的理念化作有温度的商业服务。以此默默的传达出对顾客的尊重与体贴。这个尺度唯一的标准是人——对人的尊重与关注。（3）匠人品质打造家的延伸;以匠人的专注精神来打造实体业，以精益求精的精神专注于每个消费细节，使商业运营在持续不断的专注中获得提升。这种匠心是实体业保持旺盛生命力的源泉。（4）更注重逛的乐趣而不是价格;消费者观念的变化，目前的商场承载的作用不仅是购物，更多是让消费者享受逛的乐趣，这将是消费者的首要理由，而第二位的理由才是购物。（5）品质至上打造特有卖点;当下80、90后乃至00后的消费者对产品的品质已从原先实用主义转向精致主义，对产品的品质犹为注重，如何能为消费者提供对应的产品需求，将成为商场运营成败的关键因素。（6）费心让消费者满意;无论是商场建筑设计还是商场内部的场景化设计，从一开始就要尊重商业定位再出具体设计。细节决定成败，消费过程中的每个环节建筑、场景、产品、服务都是站在消费者的角度去思考，最终也必然得到消费者的垂爱。（7）商场无敌的售后服务;买好东西之后，如果不想拎着大包小裹回家，可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等都可以直接送到客人家中或酒店房间。在线零售商也可以利用实体店实现就近配送。由此让电商体系与实体店之间形成共存共荣的关系，而不是绝对的你死我活的竞争关系。（8） O2O思维让电商实体店相融;电子商务平台和实体店同步销售的服务。消费者从电子商务平台上购买的商品可在该百货店的实体店取货，实体店内断货的商品也可通过电子商务平台选购。对新形势下的顾客消费需求，不是拒绝新的购物模式，而是與时俱进，积极打造网购平台和开展电子商务业务，以应对冲击。（9）互赢合作的生态商业圈;通过现有分散的商业网点、从而构建地上地下，商业圈区域内以点带面的网状商业生态图，并且通过形成的商圈联合推出营销活动。未来商业的本质正如《论真理》里中有一句哲学名言：“人是万物的尺度，人存在时万物存在，人不存在时万物不存在。”未来万物唯一的标准就是“人”，一切都因讨好了“人”而存在。讨好“人”的程度，决定了你存在的价值。商品也是如此，必须体现对人的尊重与关注。商业本质是正在从“买卖关系”过度到“服务关系”。我们正处在消费者渴求物质和精神双重需求的变革时代。

未来，商业争夺的是出生于80、90年代的消费群，这群人生下来就不缺物质、不缺产品，他们需要的是一种“关怀”，这种关怀更需要面对面的交流与触觉才能体现。未来那些只是卖东西的实体店将越来越没有竞争力，而那些能为用户提供独有体验的实体店将脱颖而出。这就是“消费升级”的本质：零售业已从一个交易的时代，进入到一个关系、体验的时代，商家可以在实体店上大动手脚，从而营造出一种无与伦比的消费场景，但是电商是通过电脑和智能手机进行交易，所以很难向消费者提供独特体验，它们必须寻求突破！这就是“需求升级”的本质：消费者需要从对产品的满意感转型为精神层面的满足感。以前是人随物动，现在是物随人心。届时商家的文化、创新、体验及情怀，都将英雄有用武之地！

第三个层面是商业地产未来发展情景，正如有变化就有新契机，商业地产正面临新一轮的发展机遇期。

未来的商业已进入到体验式商业时代，它必将成为城市商业地产新爆点，体验式商业是指一种以休闲娱乐为主，购物为辅的城市购物中心。强调从人们的生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，并且通过优美的环境、独特的建筑及城市风格的融合营造出刺激消费意识和购物行为的别致休闲消费场所。目前国内的商业业态、业种不足或单一，特色品牌数量有限，导致许多商业地产的主题定位“名存实亡”。而且人们的消费习惯也正在发生巨大改变，消费行为已经不再是单纯的购物，而是向精神层面的满足延伸。所以新型的体验型商业购物中心必然成为商业发展的大趋势所在。体验式商业的特征主要包括以下几点。

一是丰富的户外空间景观。景观设计提倡的体验式消费潮流，不仅注重消费者消费过程，还提供了一个温馨舒适的购物环境，把商业空间环境因素带来的“知性的满足”这一概念深入贯穿到人们的思想中去，让设计真正体现消费者的意原。以站在消费者的角度设计为本，兼顾功能与美观，达到现代消费者对体验式景观的要求。

二是适宜的空间尺度。商业空间作为消费者活动发生的场所，需要保持开阔性，利用广场空间、路灯、植物等分割功能空间，既保证空间的通透感，又隐蔽了部分区域，达到了似隔非隔、相互交融的效果。进而打破购物中心与城市的界限，营造舒适、不呆板的公共空间。

三是独一无二的主题定位。商业综合体作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其不同的发展阶段，应该根据地段、区域、消费人的特点开发，形成拥有独特理念、文化与创意的商业项目产品，呈现出不同的经营风格。在这种理念的支持下，每个商业综合体都应该有其独特的一面，达到外立面、屋顶、室外雕塑，小到场内休息椅、防火门的装饰，都可以成为系统的设计，让消费者深感购物环境的特色，给消费者不一样的体会感受。

四是独具特色的建筑设计。借助独具特色的建筑设计，一个商业项目建筑本身就能够吸引人们到达的观光场所的话，商业本质会更好体现。比如日本的难波公园，把购物中心定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。彰显了一种自然和谐的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园尽享体验式购物乐趣。

五是专注设计空间细节。如此较大的商业中，弧形动线可能更易引起人们游逛的兴趣，在商场里一定要给大家比较放松的感觉，如通道的灯光设置可能要有别于专卖店灯光，通道的灯光相对暗一些，业态的灯光强一些，使人在通道里有隐蔽感，从暗处看到业态，心理有一种放松的感觉。中庭设计在很大程度上给消费者一个巨大的环境体验氛围。此外，中庭还要具有引领消费者的功能。如何有效吸引消费者，引领消费者到购物中心的各处购物、游玩是其设计中很重要的一部分。

六是引进体验性业态。定位于高端也好，休闲也好，整个业态的设置和运营能力是否能够达到要求，这是需要有所控制的。如果整个公共区域做的非常好，而业态的选择未能与时俱进也将影响商业运营成败的关键。

七是注重后期营运中的主体推广。要力图为未来顾客创造一个不一样的体验型商业场所。要十分注重保持其中租户的活力，适合目标顾客的喜好和变化，举办的互动也要能够保持跟他们的亲近感。商场的体验氛围怎样，服务能不能带给消费者惬意的感觉都至关重要。让人们感觉到去所在商业综合体不但可以休闲娱乐和购物，还能成为了解时尚信息的窗口。

体验式商业是传统商业的升级，更关注消费者在消费过程中的整体感受，是现在及未来商业地产发展的趋势所向。这些商业形态将会催生出更多富于设计感的商业空间，进而为都市综合体带来更好、更持久的商业氛围和盈利能力。

除了体验式消费，未来黑科技+娱乐+社交的都市综合体也将带来消费新体验，如今随着都市综合体核心客群向90后、00后转变，消费者需求和关注点已发生巨大变化，对他们而言，购物不是唯一关注点，追求黑科技、享受个性化十足的娱乐体验和社交互动，才是重点。对于新生商业来说，了解客户需求是关键。如何对消费者进行透彻研究，通过深层次、高频率的消费互动体验，撬动新生代庞大的社交流量，从而打造出革新性体验mall，是在新消费和数字化时代，赢得消费者的关键。

当前，三四线城市的新商业项目以纯粹的商业标杆为主;而一二线城市以“商业+”标杆为主，其“商业+”在向纵深的领域推进，但随着经济的发展、消费的升级和开发商的下沉，未来一二线城市商业的进程将会逐步在三四线城市复制，这是商业地产高质量发展的趋势所在。

随着信息科技的发展，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。借助这些信息科技杠杆，商业地产开发商正在構筑新的核心驱动力，商业地产的运营效率更高、形态更优、全链条变得更加智慧。

放眼今天，世界正在进入以信息产业为主导的经济发展时期，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。对于商业地产开发而言，这是十分难得的机遇。

在信息产业发展大潮下，互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合，推动中国产业技术变革、产业模式优化升级和企业形态发生根本性转变，这些信息科技因子正迅速渗透到商业地产行业中，从而逐步构建了商业地产全新发展的核心驱动。

这种驱动力至少明显地体现在三个方面：

一是为商业地产开辟了颇具科技含量的试验田。通过系统地采用最新信息技术、智能技术，商业地产开发商或在整个项目上、或在一个项目内部开辟专区，逐步建立一套可监测可更新智能化的商业地产运营体系，从而探索出适合其发展道路或复制扩张需求的“理想”的商业地产运营版本。信息科技正逐步推动商业运营的变革。

二是线上线下相融合，即利用互联网、电子支付等信息技术，逐步建立线上线下相融合的交易模式，延长了企业的交易链条，拓展了交易的地理边界。一方面，借力大型线上平台的强大交易能力，商业地产开发商得以借船出海;另一方面，多家商业地产开发商利用便捷的信息科技技术，建立起覆盖网络端、移动端等多种连接端口的自有线上交易平台。如合生商业通过其自有的APP合生通，把线下销售的场景搬到了线上，除了到现场逛街，还可以通过手机APP下单，打破了购物中心的地理辐射局限。

三是将信息科技应用于商业地产全链条之中，打造一个基于互联网、大数据、人工智能等信息技术的全新的商业生态体系。这样的商业生态体系，表现为形态更高级、分工更复杂、结构更合理。

从商业形态和结构来看，一方面，是利用最新信息科技来捕捉、适应、把握消费需求，进而实现商业生态的重构。即通过一系列互联网等智能手段收集销售数据，从而捕捉消费需求的变化态势，进而驱动供给端进行针对性改造，实现了生产、交换、消费的社会生产流程的重构，使得供需更加匹配，空间资源、内容资源的利用效率更高。做体验式商业归根结底都是在研究消费者的心理，一个有生命力的品牌，必须在生活中随着节奏、经济的发展以及整个社会的转变能够不断地研究不同消费者的需求，进而才能打造出适应市场需要的产品。

另一方面，与适应和把握消费需求相同步，一部分商业地产开发商也在逐步探索利用现代信息科技来引领消费需求、引导消费动能的释放。通过建立会员体系、消费趋势的分析和预测等，开发商能更好地判断出潜在消费需求。在这一基础上，开发商借助线上线下的一系列内容服务体系，包括塑造IP、提炼创意活动等，进一步满足消费者需求。就分工而言，信息科技不仅直接作用于位于前端的交易服务体系，还将逐步延伸到商业地产的各个环节中，在居于后台的一系列服务保障体系中落地生根。具体而言，在商业地产全链条中，包括供应链体系、成本管理体系、物业管理体系、安保体系、交通照明等建筑节能体系中，现代信息科技的应用越来越广泛，有效地降低成本、提升运营效率、提升服务质量，逐渐开启了商业地产的智能时代。大数据信息技术还在向商业地产的产业链条上进一步延伸，逐步实现商业地产开发商内部数据和外部数据的连接、融合，并进一步为商业地产赋能。

另外在谈到未来商业地产发展出现新的趋势和特点中AI技术在商业中的运作不得不提及，未来商业同时还是AI技术与商业的高速融合发展，互联网也进入了自身变革期，线上与线下融合的新零售模式兴起，人工智能、大数据等前沿黑科技大爆发，商业地产领域已经逐渐进入AI智能营销时代。互联网背景下，大数据发展最为迅速，此应用主要关注的是通过比如人脸识别技术对消费者进行消费习惯的大数据分析，以此更好地了解客户，了解他们的喜好和行为。

商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。

未来十年，商业地产可谓是挑战与机遇并存，能否转变商业运营思想观念并能有与时俱进的服务理念将决定着商业开发企业的生死存亡。同时未来城市群将进入新一轮的商业发展机遇期。在数字化与全球化交融的时代，城市群的崛起将与中国的新经济产业发展同步，新经济发展的高度也必然是城市群未来发展的高度。另外，随着房地产行业转型进程进一步加快，外加政府对实体经济的减税去费帮扶作用，各地的产业政策扶持，包括提振内需的需求，林林总总的各类利好信息，让更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现，虽然形式不一，但都剑指商业地产，商业地产已然成为房地产商重新掘金的另一片蓝海。

5.2 产业地产

在对产业地产进行前景分析前，首先就产业地产的定义进行描述，产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。通过整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。简言之产业地产的本质就是——空间服务商，时间合伙人。近十年产业地产的发展如火如涂，但同时也暴露出产业地产项目乱象丛生，随着房地产调控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地产利润持续走低，市场竞争更趋激烈。但是，房企们的拿地冲动却未减退，“产业”勾地成为了主流玩法，一些具有“产业IP”属性的实业企业也正加入其中。在此过程中，以“产业之名、行地产之实”的现象屡见不鲜。

实际上，“产业地产”是房地产视角的名字，但从本质上来说，产业地产的核心内涵是“空间运营”。“空间运营”需要的是“长跑思维”下的深耕细作。这种商业逻辑，对于多年来已经习惯“快拿地-快开发-快卖楼”的地产商来说是很难接受的。这一点也是各界诟病地产商参与园区、小镇、新城等项目开发、招商、运营的主要原因之一。的确，从各地实践来看，干完地产跑路，留下产业烂摊子给政府的现象比比皆是。“产业地产”作为园区、小镇、新城开发运营“市场化”的必然产物，具有客观存在意义。与政府相比，企业（产业地产商）主导园区、小镇、新城建设，其运作模式更加灵活、资金配置更加充裕、招商能力更加强大、运营服务更加专业。因此，政府应遵循市场规律，但与此同时，更要做好“裁判员”，提高“产业+地产”项目的筛选、识别能力，加大监管。

传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将向产业融合、产城融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。产业地产行业由于其本身可持续性发展，在不景气的地产行业中，属于朝阳行业，未来前景广阔。

新型城镇化、产业结构转型升级等都要求产业园区与城镇实现融合发展，产业园区运营与新型城镇化建设国家战略相结合，实现产城融合是发展的重要趋势，产业园区的要素和城市的功能结合在一起才有更大的发展潜力“园区运营+配套”的产业新城模式将是未来产业地产发展的一大方向。

未来产业地产的发展前景，可以从三个方面描述，第一，盈利空间可观，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内，京东等企业均已涉足产业园区运营领域。房地产企业看中产业地产，主要受高盈利性和低投入的驱使。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅，所以容易吸引开发商。从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，住宅和商业地产的收益率不到5%，而产业地产则可以达到8%。另外，住宅地产的暴利已经过去了，而产业地产的暴利时代则刚刚来临。第二，产业地产人力结构建设将是行业产业园区成功运营的关键点，中央出台相关产业地产文件后，地方政府逐步产业地产经营管理，产业开发区的开发运营将更加市场化。组建专业化的运作队伍，招商队伍，构建完善的运营组织架构，才能优化人才队伍、及时改进管理理念、提升服务质量，从根本上解决政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。运营商应按照企业的需求将服务内容分为若干模块，如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等，运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与厂家需求实现全面对接和即时響应，使企业不出产业园区便可以解决所面临的服务需求问题。专业化的运营管理团队和运营体系是未来产业地产的关键，人力结构建设也是重中之重。第三、产业地产经济将在中国经济发展中扮演更加重要的角色，中国经济增速现阶段由过去两位数增长进入个位数增长，显示出放缓态势。除此之外，固定资产的投资、财政收入、进出口、外汇储备等方面的数据也显示出放缓的态势。但是另一方面，中国经济平稳增长，比如消费增长非常平稳、劳动力就业平稳增长、基础设施投资加速、“一带一路”所带动的对外直接投资增长等。中国经济已经进入新常态，从高速增长到中高速增长，这是一种规律性的变化，有其一定的合理性，其中有老龄化、过去的增长模式过于粗放等原因，因此需要进入“换档期”，需要对经济结构进行调整。新常态经济是一个转型经济，依靠外需转向更多的依靠内需，高投资转向投资与消费合理比例，从第二产业为主转向二、三产并进，从低附加值转向高附加值领域，从劳动密集资源密集转向技术密集、知识密集，这是个转型经济，转型需要动力，需要新动力。

展望未来产业地产发展前景时，追本朔源先对“产业地产”这个名词进行剖析，产业与地产实则是二个不同概念，产业是社会分工和生产力不断发展的产物。产业是社会各类分工的产物，它随着社会各类行业分工而产生，它是专业性、系统性的，实际二者是无法挂钩搭配在一起的，目前之所以业内人仕都称其“产业地产”也是中国经济由粗放型产业发展转型到集约型、产业链模式、由重点发展重工业转向高科技、高赋能型的产业阶段所运应而生的附加产物。从时间轴上来看，地产是空间载体的搭建者，讲究的是短、平、快，而产业发展是时间轴线的培育过程，是个需要时间积累的过程。从金融角度看，地产是可以通过短期资金密集投入即可产生效能的行业，而产业地产目前的融资发展主要是基金为主，这与当下的产业地产行业有关，一方面产业地产的乱相，风险较大让银行望而却步，第二方面受金融改革的影响，银行也不宜涉足产业地产，第三从金融的属性来看，产业发展不能通过短期资金投入即能产生回报，它需要靠长期的孜孜不倦的培育，所以产业的发展一般是通过产业基金（包括行业基金、天使基金、种子基金）随着时间的发酵来产生效能。但当产业形成产业经济时，风险系数在可控的范围内时金融（银行）亦可以落地。所以在发展期主要还是以各类基金扶持产业发展为主。

反观未来的产业地产，首先相关产业发展方面的职能机关要改变思路，之前所推崇的“筑巢引凤”的产业招商策略，由于缺乏产业规划，到头来只是一厢情愿。未来产业园区要与高校与研究院及对应的企业进行横向挂钩，并通过企业在相应阶段进行产业基金扶持，以此形成产业发展的闭环，最终形成持续性发展的特色产业园区。其次从社会资本介入产业地产开发来看一般分为二类，一类是自身有产业的，但希望通过产业园来整合上、下游企业，形成产业链，从而更好的提升、提高产业的竞争力，对于这样以产业为支撑的运作、发展做为政府层面将给予支持，助其发展。第二类是没有产业支撑的挂产业之名，行地产开发之路的开发企业，这是目前产业地产乱象丛生之源，由于无产业支撑，盖好的房子，通过招商来解决开发资金回拢问题，以致园区内各色小公司胡乱填塞，即无产业从属关系，又无产业远景规划，只是将园区做为地产项目进行开发、销售。这样的园区即无产业配套政策、又无内生资源动力，由此恶性循环，园区变死区。这样的产业地产开发立项之前开发企业与政府都要慎之又慎。可思考区域内园区规划和配套规划分块规划，形成区域功能分区清晰，职住分明的合理布局。同时做为房地产企业进行产业地产开发，做好产业地产难度系数较大，首先不能从开发思路上不能简单的将产业与地产进行嫁接，而要通过给予相应的地产开发地块做为产业地块开发运作起到资金上的扶持与补充作用，开发前期政府要统筹好地产开发与回哺产业的平衡问题，同时产业的发展中主要的金融扶持是以产业基金为主，从而形成产业经济与产业链的发展。未来的产业地产发展之路，应该是产业+地产，政府在促进产业园建设的过程中可以采取园区开发与地产开发分开开发，而混合开发的结果往往又回到地产商的开发模式。如分开开发建设用地产开发的资金作为对产业园开发的资金扶持与补充，以此补充除基金之外另一个资金扶持渠道。从近十年产业地产所开发的产业园来看其功劳也不可抹杀，成功的案例也比比皆是，这些成功的园区都有一些明显的特征就是园区产业规划明确，并基本形成“园区+产业+金融、技术+资本+产业、政府+企业+大学”三个三螺旋多重交织的立体三螺旋园区发展模式。不仅推动了中国经济在新一轮的发展过程中扮演了重要角色，也通过产业集聚优势、区位发展优势，借助城市发展的综合资源优势，对所在区域、所在城市的产业发展、城市功能的提升上发挥了积极的作用，促进城市创新产业发展的繁荣。

通过对党的十九大报告中关于国家战略目标、经济改革（供给侧的改革）等相关内容进行解读，从宏观层面解读中国未来30年发展前景及对房地产行业的影响;同时全盘考虑经济情况、城镇化进程、婚姻状况变更、人口自然增长、中心城市的引领作用，并从房地产行业的未来需求量、城镇人均住房面积、空置率、商品房供需關系、租赁市场的现状与未来发展、长效机制的管控作用等对行业的未来发展趋势进行解读;同时还聚焦商业地产，对全国的发展现状及未来在产业政策的引导下的商业地产市场进行分析;通过以上层面的分析与预判得出结论，中国房地产业在下一个十年依然会持续增长，同时要清楚房地产业的长久发展，既需要尊重市场、尊重市场规律，也需要政府落实宏观政策、保持适度调控。

未来中国城市将围绕19个城市群特别是中西部一些新兴城市群进行发展。

其一，未来中国北上广深一线城市将整体进入一个经营持有的阶段，不适合房企做规模，房企要是继续在一线城市做规模，那就是缘木求鱼。

其二，未来中国二线和强三线是最好的楼市主战场。

其三，未来大部分三四五线将逐渐萎缩，发展会停滞不前直至消失，但位于中心城市圈的三四线城市由于对一二线城市有产业补充作用，将发挥互融互通的作用，这些城市也会持续向好。

从商业地产看，一是未来十年随着国内房地产市场的成熟，暴利时代一去不返，部分有发展潜力的优质商业物业将首先成为资本关注的对象，商业地产的金融属性将逐渐显露，并越来越强。二是主题商业地产，简称主题地产将大行其道，主题商业地产指以特定功能、或以地域特色为鲜明特点的，以商业为表现形式的地产项目。如北京798等创意地产，成都锦里等文化地产、以及总部基地、会展地产等。因其特点鲜明，项目目标客户针对性强，建设者与经营者的主要诉求一致，消费者消费目的单纯，便于形成口碑，固化消费习惯。需要注意的是，主题地产概念将成为一些劣势项目借以翻身的手段，未来10年既是主题地产的机会期，也将是混乱期。三是体验式商业将逐步成为主流，由于受电子商务对实体商业形成的巨大冲击。为适应这一趋势，商业地产的运营模式将转型为具有科技含量的体验式休闲娱乐购物为主，要坚信“实体商业”所呈现的体验感、休闲性、娱乐性是电商无法取代的。这样的实体商业模式，将引领新生代消费群重新定义“新生活休闲”的生活方式及其消费方式。

从产业地产看，中国今后三十年正处在第一个一百年即建设成基本实现社会主义现代化国家的征程中，产业的兴盛特别是新兴产业发展是必然的，产业地产商同样要转变地产开发思路，只有将自身转变成产业科技服务商这个定义下，才能做好产业开发，这对地产商而言，是个重新摸爬滚打，边学边做的阶段，要么只做产业载体代建，运营交给专业科技服务运营团队来做，从创新培育器、产业孵化器到企业加速器，通过企业在不同阶段搭建的产业发展平台，真正让园区的发展进入良性循环。使其在未来十年中国的各类园区通过科技服务运营培育出世界上最多的独角兽企业，从而真正的为中国的产业发展添砖加瓦，以产业再次腾飞助力中国梦早日实现。

综上，地产新时代，全篇通过四个章节对房地产行业三十年各方面的回顾与展望，得出以下结论，第一，中国经济的基本面依然向好。第二，中国的城镇化进程到2030年达到70%的目标不变。第三，城镇居民尤其是新市民的住房需求依然没变，这是未来房地产发展的巨大潜力。第四，各项宏观调控措施，由各个地方政府承担的宏观调控主体责任。第五，作为商业地产从国家政策面的支持、经济面的上行、与商业地产相关的经济与人口数据又都在上升阶段，未来十年商业地产的总体面是好的，但回归到个案，商业项目的成功与否除了基本面的判断之外，具体项目的选址也直接关乎项目成败。产业地产需回归以产业为核心，未来十年通过如何搭建优质的产业发展平台为行业己任，通过“中国制造2025”的产业发展目标，努力塑造以地产开发为空间载体，以产业科技服务为平台灵魂，将中国的产业科技服务推向新的高度，培育出更多的独角兽企业。

我们应该对未来的房地产形势充满信心。改革开放40年，房改30年，中国快速的城镇化进程迎来了一个全新的转折期，面对“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”这一社会主要矛盾，房企应“不忘初心，牢记使命，将改革开放进行到底，不断实现人民对美好生活的向往，在新时代创造中华民族新的更大奇迹！创造让世界刮目相看的新的更大奇迹！”

总评：

本刊自2019年9月至2020年1月连續五期刊载的马欣、毛星海系列文章《房地产未来十年前景分析》，是在党的十九大报告提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，对房地产未来十年前景的前瞻性、趋势性、预测性分析。文章从四大方面对房地产未来十年发展前景进行了全景式分析，首先从政策层面解读了党的十九大报告对房地产未来发展的影响，其次从经济社会层面综合分析了房地产未来十年的发展趋势，再次从房地产行业的三个维度剖析了行业的未来前景，最后对商业地产和产业地产的未来进行了预测。

通览全文，可见作者对房地产行业进行了深入透彻的研究，搜集整理了周全详尽的相关资料，在此基础上对房地产行业做出了科学、客观的整体分析，清晰勾勒出了房地产未来十年的发展前景。以政策为基点，站在宏观层面，结合行业状况，对房地产未来做出趋势性判断，有助于房地产长效机制的建立，有助于房地产行业的健康发展，有助于整体经济结构的调整和优化。本文在梳理归纳房地产行业发展脉络和特点的基础上做出趋势判断，是对实践研究路径的一次有益探索，对拓展房地产研究路径具有一定的价值。