浅谈商业银行房地产项目风险评估研究

张增渔

【摘 要】近几年来，商业银行为高速发展的房地产项目提供了重要资金来源，促进了房地产业的持续发展，极大地满足了城乡居民的住房需求。然而房地产行业在发展过程中存在许多不确定性。由于房地产开发项目所需资金比较大，建设周期长，房地产项目任何一个环节出现问题都将导致商业银行面临巨大的风险。因此，为有效的规避各类风险，商业银行必须加大对房地产项目风险评估力度，认真分析房地产项目的风险，采取有效举措，最大限度规避风险，实现商业银行的健康发展。

【关键词】商业银行;房地产项目;风险评估

一、研究背景、意义和目的

（一）研究背景

房地产业是我国国民经济支柱产业之一，伴随着城镇化的发展，我国房地产行业发展迅速，在有效满足人们的住房需求、促进中国经济发展方面做出了突出贡献。然而，我国房地产业融资渠道单一，所需资金量大、资金周转时间长，所需资金主要来自于商业银行贷款。当前，我国经济发展趋缓，经济面临下行压力，房地产融资能力下降，房地产资金处于紧急预警状态。面对国家提倡的“房住不炒”，有些房地产商资金紧张，甚至资金链断裂，直接导致房地产公司破产。因此，在此背景下，有必要加大对房地产项目风险评估研究力度。

（二）研究意义

加大商业银行房地产项目贷款风险评估研究意义重大，一是能够有效避免贷款决策的失误，确保商业银行贷款资金的正常周转并及时回收。二是有利于商业银行决策部门正确决策，从而使得商业银行有效规避金融风险。三是有利于商业银行贷款体系的统筹发展，提高商业银行的资金利用率，有效降低贷款风险。

（三）研究目的

房地产项目贷款风险评估目的很明确，就是通过对房地产项目在贷款业务中可能遭受的风险进行分析和评价，从而决定是否给需要资金的房地产开发商提供贷款支持，为下一步贷款定价和制定防范措施提供重要依据。

二、商业银行房地产项目风险评估中存在的主要问题

房地产项目属于高风险行业，具有环节多、建设周期长等特点，在建设过程中需要通过大量自有资金和银行贷款完成项目建设，因此必须在建设过程中确保资金链不能发生断裂，否则就会使商业银行面临巨大的风险。因此，商业银行一直以来都对房地产项目贷款评估比较重视，评估模式基本上从最初单纯注重房地产项目财务效益评价向目前的信用评价以及贷款综合风险度测算方面转移，并加大了房地产资信状况评价力度，取得了一定成效。然而，在房地产项目贷款风险评估方面仍有一些亟待解决的问题，必须引起商业银行高度关注。首先，目前部分商业银行对房地产项目的贷款风险评估还局限在对借款人经营情况、项目偿债能力、项目建设条件进行分析、评价，对项目自身的综合评价较少。其次，部分商业银行未能对房地产项目贷款主体进行严格的审查，在贷款决策前没有按照贷款效益性、安全性和流动性的要求，对房地产项目的盈利水平、偿债能力、市场环境及各种不确定因素做出全面、系统的评价，缺少对风险的预测以及评估，加大了商业银行的风险。第三，商业银行与房产开发企业信息不对称。商业银行和房地产开发商之间信息不对称由来已久，商业银行仅仅依靠开发业绩、财务报表等有限信息来审查开发商的还款能力，对房地产开发商综合开发实力、项目预计收益、真实贷款用途、还款能力和還款意愿等信息掌握的并不全面，而房地产开发商为了能够从商业银行那里拿到贷款，通常会向商业银行提供不完整信息甚至是虚假信息，商业银行依据房地产开发商伪造的财务状况和偿还能力进行项目风险评估并发放贷款，极易造成商业银行金融风险的发生。

三、商业银行房地产项目风险评估的有效对策

房地产作为高风险行业，商业银行要对其贷款申请进行认真审查，对其存在的风险因素进行科学分析与评估。只有这样，才能有效降低金融风险。

（一）加大贷前审查力度，有效避免出现虚假贷款。

为了有效防范金融风险，商业银行就要对房地产项目申请贷款加强审查。一是加强对房地产开发商的资信评估，对房地产开发资质等级、借款本息偿还情况等进行认真审查和分析，综合分析开发商的还款能力、信用记录、财务情况、项目的销售情况、项目质量以及进度等，据此判断出可能发生的各类风险，避免出现各种形式的虚假贷款。二是结合房地产开发商的实际情况，密切关注国家近期出台的房地产方面的政策，对存在违规问题的房地产开发商要果断降低信用额度，增加贷款担保要求，最大程度上规避风险。

（二）坚持客观公正原则，确保商业房地产项目风险评估不受干扰。

全面准确评价房地产项目的具体情况，是确保商业银行最大程度上规避金融风险的前提和关键。为此，商业银行要在房地产项目风险评估中坚持独立评估、客观公正、回避等原则。一是评估负责人在对房地产项目风险情况进行评估时要抛开顾虑，充分发表自己对房地产项目风险的意见和看法，全面准确的评价房地产贷款企业的具体情况，保证评估的客观公正以及科学合理。二是充分论证房地产项目的综合效益以及具体的可行性，结合我国当前的经济情况以及国家对房地产行业的相关金融政策进行全面细致的风险评估。

（三）定期从相关部门获取房地产项目信息，有效分析开发商偿债能力。

房地产市场能否健康发展受多方面因素的影响，比如宏观经济政策、居民收入水平、市场供求关系等。每一个不确定因素都可能对房地产销售产生重大影响。因此，商业银行要定期从相关部门、企业、银行收集储存信息，组织评估人员对影响房地产市场的各种因素进行分析，避免重复投资或贷款失误。与此同时，商业银行要借助金融科技降低信息收集成本，建立各行业资料信息数据库，对存在不良信用记录的房地产开发商慎重贷款。除此之外，商业银行要对房地产开发商能否按规定的期限和要求还本付息进行分析，从而对房地产开发商短期偿债能力和长期偿债能力有一个正确的评估。

（四）建立房地产项目科学评估体系，最大程度上规避风险。

要想对房地产项目风险进行正确的评估，商业银行就要在内部建立房地产科学评估体系，加大政策环境评估、项目市场定位评估、房地产经营方式评估以及市场竞争力评估等。重点分析房地产项目的偿债能力、整体经济效益和发展前景，全面反映房地产开发商的综合实力。一是对对项目的贷款效益、资金来源以及运作模式分析、财务效益预测等，综合评价项目的经济效益以及税费等情况进行评估。二是对房地产项目的资金回收期进行动态化的分析，评估项目投资的利润情况、预期收益以及企业的债务偿还能力，最大程度上规避风险。

四、结束语

房地产行业作为我国国民经济发展的支柱型产业，在促进国民经济发展中发挥出积极作用。然而，由于房地产项目投资周期长、易受政策等因素的影响，在发展过程中难免遇到这样或那样的风险问题。为有效控制商业银行房地产项目风险，商业银行就要对房地产项目贷款严格审查，做好房地产开发项目贷款前的评估工作，建立房地产项目科学评估体系，定期从相关部门获取房地产项目信息，有效分析房地产开发商偿债能力，避免商业银行在支持房地产项目中出现问题，将风险降到最低程度，确保商业银行在激烈的市场竞争中站稳脚跟，立于不败之地。

【参考文献】

[1]高学良.商业银行房地产贷款风险分析[J].财讯，2018（1）.

[2]周玉仁.房地产新政背景下商业银行房地产金融业务发展研究[J].商情，2018（7）.

[3]潘子琪.商业银行房地产项目贷款风险控制研究[J].大众科技，2020（03）.