全面“营改增”后对我国房地产行业税负影响的研究

摘 要：自从我国改革开放以后，经济逐渐复苏，房地产企业开始异军突起。房地产板块成为经济体制中的朝阳板块。进入21世纪以后，我国的房地产企业的建设进入了快车的行列，推动了我国国民经济的蓬勃发展。但由于“炒房”现象严重，政府在这几年里出台了很多的政策进行宏观调控，给楼市降温，使其保持稳增长的状态。税收是国家进行宏观调控的重要手段，关系到国民经济的发展。自1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税和增值税两税并存的局面，占据税收收入的巨大比重，但是营业税存在较多弊端，如重复征税。因此，我国实施营业税改增值税，刺激房地产经济发展，进而使得全国经济再次生机盎然。

关键词：营改增;税负;房地产;指标分析

一、 前言

（一）研究背景和意义

1. 研究背景

在改革开放的近几十年中，房地产一直在国民经济的中坚力量。税负是房地产行业一大核心问题，关系到国家和企业的税负平衡问题。1994年分税制改革后，我国形成了营业税和增值税两大流转税的局面，但营业税是以营业额征税，产生重复征税的弊端，而增值税可以抵扣进项税额，具有税收中性的特征。2012年1月1日开始，“营改增”在上海开始试点实施;2016年5月1日，房地产作为营改增最后的交接棒，营业税退出历史舞台。“营改增”政策，为企业降低税收负担，使得企业有更多资源进行投资，促进经济长远发展。

2. 研究意义

党的十九大强调我国应该增强经济质量，促进国民经济稳健发展。而房地产行业在我国经济的发展占据主导地位，如今，各个地区大规模的“炒房”，使得房地产业出现经济泡沫，国家出台各项经济政策以规范其发展。通过分析全面“营改增”后对我国房地产业的税负影响，进一步直观体现该项政策为房地产业带来的税负效应，从微观和宏观各个方面进行分析，从而使得政府能够更好地根据其变化，做出相应的决策。

（二）研究内容及方法

1. 研究内容

文章重点是研究房地产行业“营改增”前后税负变动，主要将通过中国期刊网、中国知网等学位论文查找相关文献，包括报表数据以及行业比较数据进行分析;最后，利用相关分析方法，对获得的数据进行性定性以及定量的分析，获得结论并提出建议。

2. 研究方法

（1）文献法：搜集并分析有关房地产企业的“营改增”前后税负影响的文献，从中深度剖析其蕴含的理论及方法，然后进行整理。

（2）数据分析法：通过在税务年鉴中找到数据，然后进行分析，得出结论。

二、 房地产行业“营改增”税负效应分析

（一）房地产企业“营改增”前后的税负分析

1.房地产行业自身宏观税负分析

近几年，我国经济下行，全国房地产市场进入持续低迷状态，中央出台相关政策使得经济平稳发展。政府部门对房地产市场进行的引导政策大多反映在财税政策，而中央最有效、直接的方式就是通过合理的税收政策进行整改。文章重点分析房地产企业营改增前后的税负情况，结合《中国统计年鉴》中的数据，运用公式得出表1、表2，加以分析。公式如下：

宏观税负=全国税收收入÷国内生产总值×100%

行业宏观税负=行业税收收入÷行业生产总值×100%

由表1、表2、图1可知：2012年1月1日，在上海实施营改增试点，此后一直在逐步过渡阶段，到2016年5月1日，房地产业作为营改增的最后交接棒。

（1）从全国税负来看，2012年国内生产总值539116.5亿元，2017年824828.4亿元，2012年全国税收收入110764亿元，2017年155739亿元，说明了在这5年时间内，我国经济增长迅速，国家经济状况良好。

（2）从全国税收增长率来看，2012年全国税收增长率为15.71%，2017年全国税收增长率为10.84%，但在2016年是降低到3.30%，这原因在于2016年5月1日正是房地产营改增结束，由此可见营业税改增值税进一步减轻了企业税负，调动了各方积极性，促进产业和消费升级，也符合供给侧结构性改革，我国经济增长带来了巨大收益。但在2017年回升至10.84%，原因可能是营业税彻底消失，促使企业规模扩张，促进了企业的发展，经济态势稍有回升;另外，加上增值税需要改革以适应税制发展。

（3）从宏观税负来看，2012年宏观税负为20.55%，2017年为18.88%;2012年房地产宏观税负为39.53%，2017年为38.77%，基本保持平稳状态。

（4）从房地产行业税收收入来看，从2012年的12352亿元增长至20878亿元，接近一倍的速度增长。这由于入21世纪以后，我国的房地产由于“炒房”现象严重，房价一直处于上升状态。

（5）从房地产行业宏观税负来看，分为两个阶段。第一阶段，2012年为39.53%，2014年为43.24%，上升了3.71%，而宏观税负从2012年到2014年，从20.55%下降到20.09%。出现了宏观税负下降，而房地产行业宏观税负上升，原因在于2012年到2014年，正处于营改增的逐步阶段，交通运输行业、邮政服务等房地产上游企业实施了营改增，而此时房地产行业还未纳入营改增政策中，使得房地产业的税负较重。第二阶段，房地产行业宏观税负2015年為39.51%，2017年为38.77%，可见在2016年的房地产行业营业税改增值税的进程中，房地产行业得到稍有改善，但是减税效果不是非常明显。

由图1可以看出，在2012～2017年期间，我国的房地产行业宏观税负明显高于全国宏观税负。2016年5月1日，房地产行业营改增全面实施，使得企业减少重复征税，但对于整个行业来说，在营改增期间，房地产税收占全国宏观税负也是由13.35%上升到13.41%，税负比重一直处于上升的态势，可见，房地产行业税负在全国行业中也是高税负状态，因此，减税效果并不明显。

2. 房地产行业宏观税负纵向分析

表3、图2是根据《中国统计年鉴》中的数据进行分析，论述“营改增”前后房地产在行业外的税收负担。

结合表3、图2可知，各行业在营改增后，税负稍有降低，但是变化并不明显。纵观整个图2，房地产行业的税负在2016年营改增前后，税负变化不大，并且房地产行业的税负一直最大，减税效果不显著。

三、 “营改增”背景下房地产行业存在的问题和应对措施

（一）存在的问题

1. 进项税额抵扣不足

房地产行业具有周期长、产业链长的特征。房地产上游企业如建筑行业所用的砂、土、石料、商品混凝土等项目用的是简易计税方式缴纳增值税，这些原材料在房地产企业的建设中需要大量投入，占比较高。房地产企业增值税进项税额在2019年年税率为10%，会形成税率之差，形成税收负担。

2. 房地产行业税负占比较高

通过上述房地产业税负的分析，房地产行业自身的税负不论在“营改增”之前，还是在“营改增”之后，税负一直出行业中的前列，税收负担过重，影响各行业均衡发展。另外，使得政府对土地财政过度依赖，形成房地产市场泡沫，严重威胁我国的经济发展。

3. 税负适应性呈现出行业化差异

在“营改增”过程中，由于企业之间的不同，对政策的适应性也出现差別。从上述分析中，我们可得知，房地产行业在整个宏观税负中居高不下，而建筑行业、金融业，交通运输业、批发和零售业得税负在“营改增”稍有降低，适应程度比房地产业相对较好，但是，税负适应差异悬殊较大，突出了房地产行业税负重，改革难度大，适应期较长。

（二）建议

1. 宏观层面对“营改增”税负变化的建议

（1）简化税率档次

税率是税制的核心内容，营业税改征增值税，使得税率档次较多。税率级次较多，不利于税收中性原则，使得增值税抵扣链条的中断，多档税率并存，会使得税制情况复杂，不利于税收征管，抑制了增值税中性作用的发挥。根据构建科学合理的增值税税制让其更好保持税收中性原则，可以向三档税率并两档税率前进，为供给侧结构性改革提供动力，实施一档基本税率、一档征收率。

（2）完善增值税税制，加快立法

增值税是我国目前最大的税种，也是对纳税人影响最大的税种。因此，完善增值税税制对我国企业和经济发展具有重大意义。在税制中，应当将企业中的短期性减免税政策转变成长期减免税政策，巩固增值税减税成果。同时，将小微企业的税收优惠政策提上日程，有利于激发纳税人的投资信心，刺激经济市场。

（3）实施过渡性税收减免税政策

营改增，将营业税中的税收优惠政策全部过渡到增值税中，使得税收优惠政策过多，中间环节的抵扣链条中断，不利于税收中性原则，使得地方政府靠税收优惠政策进行竞争，造成地区间、企业间税负不公，而增值税最大的特点就是可以抵扣进项税额，使得企业之间链条打通。因此，应该及时去规范这些过多的减免税政策，保持增值税的税收中性特征。

2. 企业层面对“营改增”税负变化的建议

（1）树立正确发展理念，加强企业自身建设

房地产企业在面对“营改增”政策带来的红利和一些问题时，不可为了追求一时的税收优惠，而采取一些违法行为。在面对复杂的减免税政策，应当加强税务人员、会计人员的业务能力，加强企业自身建设。

（2）合理管控成本费用，优化企业发展计划

深化税制改革，是供给侧结构性改革改革的一大措施。税制改革，也会影响企业的成本。在一些无法开具增值税专用发票的企业方面，应当结合企业自身情况去合理地选择。在追求企业利润最大化的基础上，应考虑税务管理方面的内容进行优化企业的发展方向。

（3）调整经营模式，加快转型升级

房地产企业在进行工程建造时，大多进行的是进行贷款，并且采用的也是预付账款，导致进项税额集中扣除，使得企业资金链容易出现缺口，因此企业应当加强自身的偿债能力，转型升级，打造精品房，使企业多元化发展，降低资金占用率。

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作者简介：朱伟琴，安徽大学经济学院。