房地产企业资金预算管理中的财务控制探讨

余岚昌

一、前言

在最近十几年间，由于我国城市化的不断推进，国内良好的市场环境和国家给予的政策支持使房地产行业也随之得到了飞速的发展。随着房地产企业的壮大，其所承接的项目规模也越来越大，相应的所需要的资金成本和资金流量规模也随之增长，鉴于此，科学的财务管理对于企业的当前运营和未来发展也就越来越重要。资金是一个企业立足的根本，直接关系到企业的生死存亡，而对于资金使用额度高、资金流动频繁的房地产行业，资金的控制就更为重要。因此如何确保企业资金流以良性的方式循环运转，将企业的财务风险控制在最低程度，使房地产企业能够继续健康运转进而发展壮大是行业中企业需要考虑的重要问题。

二、房地产企业资金预算管理现状

（一）对资金预算管理工作的重要性认识不够深刻

目前，随着我国房地产行业的不断发展，许多房地产企业也意识到如果想要在激烈的行业竞争中站住跟脚并取得优势，必须依靠先进的管理体系，因此许多企业已经开始着手完善并建立自身的财务管理体系。但是在管理体系的实际运行中，许多财务管理人员对资金预算管理工作并没有引起重视，没有主动的去了解财务内部控制的相关信息，在工作中都存在懈怠的情况。许多企业员工甚至领导的心里都对财务预算管理工作没有准确的概念，预算管理意识薄弱，认为财务计划工作不必过于关注，这也导致财务管理工作无法根据企业情况进行进一步改进，也无法使企业精确把控资金的预算。同时财务部门也不了解其他部门的资金预算和使用方向，也并未积极主动的去了解，导致进行预算时只是将其他部门所需资金罗列出来，没有深入进行管控，或者资金大额沉淀或者资金不足，导致产生更高的成本和损耗。

（二）资金预算财务控制考核机制不完善

资金预算管理与其他工作内容相比，同样需要考核制度来保证其工作质量，并且资金预算管理的考核制度不仅仅是对企业工作人员的工作绩效进行考核，同时还是企业能否实现其财务管理目标的保证。因此房地产企业必须通过设置合理的奖惩机制来对相关内部人员和财务部门工作人员的活动进行管控和约束，对实现预算目标的个人和单位给以奖励，预算控制超标的个人和单位则接受处罚，将责任落实到位，避免相互推诿，逃避责任的行为发生。以推进资金预算编制单位扎实做好资金计划，减少资金预算的随意性，做到实际可行。

利用财务控制加强房地产企业资金运作的合理性，其意义在于通过财务的介入形成一定的制约。财务的监管和审查能够让资金的预算、使用、回流，始终保持在良性的回环之中。并且，在以往自由的工作模式和资金运作模式上，财务的控制可以使资金运作形成一种新的方式。受财务监管和控制的资金流向应更加明确化，做好数据统计和管理，但就目前情况而言，财务细节把控仍然是个突出的问题，同时，因缺少考核机制的限制，资金预算依旧存在表里不一的现状。

（三）财务控制机制的缺乏

目前，我国许多房地产企业在决定着手进行一个项目后，首先要做的工作就是项目的财务管理，需要对项目全生命周期的各年的收益情况以及预算收支进行全面的编制，但是这项工作目前仅仅是停留在概括性的指标上，并且在决策上过于笼统，做不到事前和事中的控制。此外，企业中的相关人员未能积极主动的去预测、分析以及决策预算财务控制目标，控制目标过于宽泛，其最终的结果就是等于无控制，无法实现企业资金的有效使用，资金使用率低下。

在现行的工作模式中，部分房地产企业并未形成完善的运作机制，这其中包含考核机制、工作管理机制、资金运用机制等。其中，资金运用机制需要一套完整的、切实可行的资金运作方案和章程，通过章程的制约和规范，让房地产企业资金的管理更加合理化和有效化。但目前，大多数企业缺乏对机制的补充和完善，有的甚至尚未意识到机制管控对资金运作的重要性，处于放任不管的状态。

（四）资金预算监管不严格，缺乏动态管理

财务部门将预算资金编制工作完成后，在资金使用环节中，企业没有投入应有的力量来对其进行监管，亦或者在资金使用的阶段所采用的监管方式是不科学的、不严谨的，这也就导致资金的使用可能出现偏离预算的情况。从实际操作的角度来看，预算工作不仅仅是要为企业的运行编制出一个相关预算计划，更重要的是要将这个计划在没有其他重大因素的干扰下进行准确的实践，只有依靠全面而强有力的监管才能够达到这个目的。目前许多房地产企业的相关部门仅仅是简单的进行预算并执行，没有对整个过程进行监督管理，相关的财务部门也没有得到资金使用情况的反馈，这就导致企业的实际经营与资金管理脱节了，资金预算失去了其原有的意义。或者预算偏离计划而不及时调整，不能对资金预算进行动态管理，及与业务进行有机结合，存在资金预算与业务脱节的情况。

（五）对资金的运用与监管缺乏考核机制

部分房地产企业容易受到家族、集团、核心团体的影响，导致对资金的运用专断独行、对资金的监管形同虚设。因此，受不利因素的影响，企业会产生资金垄断、资金擅用等状况，目前，部分房地产企业均未形成以考核机制来监管资金使用的模式。

考核机制推行的意义在于，通过明确的机制界定以及规范，为房地产企业自上而下的每一个环节，都提供使用及管理资金的章程和规定。通过有章可循的形式督促领导层和下级员工依照考核机制标准来运用资金。同上，考核在一定程度上还会起到监管作用。通过明确的规章制度来判定各层级人员对资金使用的合理性和规范性，促使各层级人员更克制、更合理的申请、使用资金。但统计结果而言，当下大部分的房地产企业均未进行严格的绩效考核制度，其绩效考核的推进也是缓慢的、收效甚微的。

三、房地产企业加强资金预算管理的具体方案

（一）建立起完善的财务控制体系，提升全员预算管理意识

完善的财务控制体系是房地产企业实现资金预算有效管理的基石，企业的所有资金预算管理工作都应当围绕这一体系进行。要建立起完善的财务控制体系首先需要根据现有的会计准则、相关政策法规以及企业自身的规定对当前企业预算工作管理制度进行修改和完善，通过完善的控制体系，奖惩机制，将责任落实到位，实现全员预算管理意识。

财务控制体系初步成型后，需考虑将薪酬体系与绩效考核制度进行强关联。这一目的是为了进一步让考核管理机制发挥它的制约性和积极性。将绩效考核与人员薪资挂钩，采取考核评定结果直接影响薪酬水平的方式，让考核的成绩直接反映在薪酬高低上，这一做法不但能促进绩效考核的推进，更能让各人员对资金的管理产生积极性，促使各方人员从不断的实践与优化中进一步提升自我资金管理的能力。

1.建立企业会计管理系统及考核制度

房地产企业在新项目的开发中，要将进行核算的对象进行详细的分化，使用科学合理的编号方式将楼房编制划分，在房屋销售和成本的科目中，将每项支出都记录清楚明了；然后企业需要对预算的核算流程进行详细的规定，在会计科目的设计基础上做到核算过程的一致性，以保证后续工作能够合理的预算调整；最后，同样以此设定好的方式将各项数据、单据详细进行统一的记录和整理。

建立企业会计管理系统的实质就是为了保证房地产企业的运作目标能够得到准确的实现，并同时让企业中每个工作人员都能在财务系统的控制下承担其应有的责任，其本质是一个责任中心。围绕企业会计管理系统，可以制定出科学合理的绩效考核标准，并且通过根据绩效考核的实际结果可以得到企业在相应的时期内具体运行的状况，然后对每个员工和部门的责任进行精准、合理的划分和评价。并且完整的会计管理制度可以将企业的收益和成本都准确的反映出来，各项目的进度以及总体收益情况均能全面而准确的体现出来，企业可以从这方面着手加强预算的监督以及进行决策。

2.建立完善的预算管理体系

房地产行业与其他行业中的企业在运算会计体系上具有明显的差异，其中不仅包括了资金预算，还存在项目预算的概念。资金预算的目的是为了将房地产企业中资金的使用情况和回笼情况核实清楚，然后再根据企业内部其他相关部门汇报上来的资金使用请求再进行结合汇总，逐层向上级管理部门汇报，最终定制而成的关于资金协调运作的财务规划；项目的预算则是指房地产的一个项目从开始开发起进行编制预算，其目的是探究此项目是否具有可实现性，并对项目的进程进行统一的规划，将项目中的设计阶段、开发阶段中所需要的支出进行预算，最后在结合营收、筹资成本以及投资收益进行全面的预算。对于企业的相关财务部门，要根据企业项目的真实情况以及盈利目标为出发点来进行现金流量表、资产负债表以及利润表的编制，最终才能够形成一个健全的预算会计体系。项目资金预算纳入全面预算管理，贯穿整个项目实施过程。

（二）强化资金管理，优化资本结构，拓宽融资途径

由于房地产行业的特殊性，通常房地产企业需要充足的资金来保证企业正常的运转，这也导致了企业运行很容易受到存款准备金、银行利率以及国家宏观政策的左右，因此行业内的企业必须要充分全面的将这些因素纳入到企业发展的战略考量中去，为了减少筹资中的成本损耗，必须强化融资管理，发掘更多可靠的融资渠道。要做到资金贷款时间和额度能够与房地产项目的现金流能够相匹配，根据实际情况选择和银行签订长期或短期的贷款合同，避免财务费用的增加。另外，还需要强化现金的管理，保证应收款项和应付款项的期限能够保持同步，最大程度降低资金成本，同时能保证资金计划的实现，避免偏离资金预算，实现资金预算的落地。

在做好资金管理后，还需思考融资渠道的拓展。在正向且积极的融资手段中，找寻符合自身条件且优于其他融资付出成本的最佳融资方式，进行融资计划的拓展，才能保证房地产企业资金始终能保持良性的状态流动起来。在进行融资渠道拓展的过程中，应有明确的行事步骤和章程。首先，应在众多融资渠道中找到1-2 条符合自身的优秀融资方式，在确定好融资方向后需进行详细的融资规划和试错践行。在试错完成后才能投入更多精力深耕渠道拓宽的可能性，从而保证渠道拓宽不会在中途夭折，并且能以较快的、较稳的方式完成渠道拓展的一系列事项，并取得令人欣喜的成果。

（三）完善内部审计制度和财务制度评价体系

为了实现房地产企业的管理目标和需求，企业必须建立健全有效的财务和审计制度。在财务制度方面，企业可以设立专门的财务机构来专注于管理涉及资金预算的事宜，同时建立起严格的采购、销售制度以及报销制度来规范财务管理。此外，在企业内部设立健全的审计制度，其目的是对企业的会计工作、工程项目以及经济效益等方面进行审计管理，在审计过程中可以总结分析当前企业的资金预算管理中存在的缺点与不足之处，对预算管理系统进行整体评价，同时找到解决办法来提高企业的资金预算管理水平，逐步完善管理体系，形成适应企业的资金及预算管理体系。

（四）落实预算的编制与执行，切实做好资金预算动态管理

在预算的实际执行中，企业应当对其过程做到督促和评估，需要对财务预算的实际执行过程定期对其工作质量进行评估，实行项目预算动态管理，根据企业实际经营情况及时调整资金预算，然后针对其中存在的缺点与不足及偏离进行原因分析并提出改进和调整的方法，调整预算管理目标。同时，企业还需要运用考核制度对预算管理体系的运行进行考评与调整，进一步促进管理体系的良性运转，通过对房地产企业中各相关部门的预算执行情况进行考核，全面把握各部门预算工作的履行情况并汇总结果进行分析，然后给予应有的奖惩。

对于企业预算的编制，财务人员不应当只局限于将往年的财务预算情况作为编制的参考，更需要对当前企业的运行状况和市场的表现进行考察和评估，对企业的重视情况做到实事求是，在企业和市场不产生冲突的情况下编制财务预算。在编制过程中最重要的是注意信息获取的全面性和真实性，片面的信息很可能导致所编制的预算过大或过小。合理利用信息技术在预算管理中能够大幅提高企业的工作效率，企业可以使用适合自身的财务软件系统，应用现代信息技术，更高效的管理财务预算。

四、结语

由于房地产行业的特殊性，企业的资金流动性强，资金量大，项目所面临的风险高而周期长，所以部分企业都是以负债状态运行着。结合房地产企业的资金现状深思产生此现象的主要原因，并抓住几个关键性问题，通过对问题的分析思考解决的可行性方法，从而进一步改善房地产企业资金预算管理中的一系列难题。

透过问题正视房地产企业资金预算管理优化的重要性，科学合理的预算管理体系对企业自身竞争力的提高非常重要，企业需要结合自身情况，完善财务管理体系，做好资金预算，强化过程的监督，确保项目预算的落地执行，才能够有效规避风险，得到健康的发展。