挣值法在城市高端住宅项目成本管理中的应用研究

朱绍伟，王海亮

(1.山东科技大学，山东 青岛 266590； 2.绿地集团山东置业有限公司，山东 济南 250012)

0 引言

随着我国经济收入及文化水平的日渐提升，在人民收入显著增加的同时，对居住环境的要求同样日渐提高，对高端住宅的需求也有所提升。然而，政府宣布并实施的各项限购、限售、限价政策也在不断升级。目前，高端住宅市场从前“多投入,多回报”的时代已逐渐式微。因此，部分房地产项目盲目地增加投资的做法已无意义。如何确定合理项目成本，有效控制项目性价比已成为成本管理的重中之重。基于这样的现实基础，本文研究案例对象为A高端住宅项目，于2020年9月10号建设，预计竣工日期为2021年9月10号，建设周期为12个月。由于该项目的投资成本较大，导致企业利润较小，因此需要对成本进一步进行调整，故本文介绍了一种改进过的获取方法来进行成本管理研究。

1 高端住宅项目成本控制

1.1 高端住宅项目的特点

1)住户对宅区环境要求较高。

高端住宅(别墅或者大平层等)宅区内应有理想的休憩空间，即要求有较开阔的公共活动空间及优美的景观设施。因此在一般情况下，高端住宅宅区内部建筑密度较低，绿化率较高，构造了公园室的区内环境，并且为住户提供较为充裕的活动空间。

2)有较为优良的地理位置。

高端住宅项目一般在建设过程中，考虑到面向的客户往往为高端人士，住宅位置通常会有两种选择：

第一，拥有特别的地理环境，或是完善且便利的配套设施。如：市中心CBD、商业中心、市区江景房、湖景房等。

第二，地点选在城市郊区，是较为成熟的别墅群。这些区域内生活及交通设施均较成熟，拥有优美的自然环境，适合中老年人群居住。

3)住户对于房屋的私密性及外观形象有较高的要求。

高端住宅外观设计要求拥有较为突出的风格特征及较高端的品位。为体现建筑质感，外观用材较多为进口系统窗及石材、金属等。另外，高端住宅为非高密度居住，因此更讲究居住的安全性和私密性，这方面的要求不仅仅体现在建筑的内部环境上，还体现在住宅区的每一个角落。因此，高端住宅项目要关注住宅的隐私性，在需考虑室外人员对室内的视线干扰的同时，也要保证室内人员对外有通透的视角。

1.2 传统挣值法的不足

虽然通过挣值法可针对项目实际成本以及进度绩效开展评估，但其自身仍旧存在相应不足。

1)无法针对项目开展有效分解。学者Koppelman，Flening(1999)认为，针对WBS开展分解工作期间，挣值法自身效果较差。若项目被细分为不同工作包，则需提升财力、人力投入针对数据开展处理，同时应通过相关技术针对工作开展细分。若想通过评价体系实践项目地合理分解，其关键准则为工程量计算以及核算原则，而若依据计划系统针对项目分解，则需对不同工序时间次序以及流程逻辑进行相应参照。上述方式均具备自身特点，无法进行彼此契合。

2)若工作自身不在规划范围中，挣值法则无法进行进度信息的有效供给。若相关任务自身不具备提前计划，则基线工作量数值即为零，而挣值也相应为零。针对柔性工程项目而言，无法对于项目开展期间计划外界工作活动进行有效预估，而此类工作普遍将对项目管理带来显著影响，例如，因为质量层面相关问题而开展返工的工作。但假如不考虑这些工作很可能就会影响整体的发展。

3)未对成本所受质量影响进行考虑。假设先关项目质量恰好满足计划质量目标之中使用挣值法的基础条件，但普遍而言，工程质量无法达到相应标准。实际工程项目成本控制期间，针对成本、质量以及工期的控制是其核心所在，仅有针对其开展集中控制，才可对工程项目成本管理的顺利运作进行有效保障。现阶段研究开展期间，普遍仅涵盖了成本与进度，针对质量层面挣值管控的缺失将导致无法针对项目开展集成化、系统化控制。所以，应针对传统挣值法开展优化与完善。

2 改进挣值法在项目成本控制中的应用

本文以集成理念为基础对于质量因素进行有效引进，针对传统方法之中仅涵盖进度目标以及统筹成本两个维度进行有效优化与合理完善，通过质量因素的有效引进，可降低错误出现的可能性，同时针对成本控制效率进行有效优化，同时，其对于传统挣值法自身优势与特点进行相应保障[1]。实际引入工作开展期间，核心在于通过工作包自身权重对于项目质量目标进行合理明确与有效量化，进而对于目标与实际质量管控成效开展比对，以二者之间具体差异为基础，实现质量系数妥善合理的计算。

1)建立项目控制行为系统。相关系统构建的最终目的是对成本控制实施相应目标进行有效明确，具体涵盖项目WBS分解、网络图绘制以及相关计划落实等不同层面。同时，以工期计划为基础，合理设定成本控制节点，相关节点应可对全部目标控制信息进行妥善合理的收集，普遍以月为节点，但对于项目费用较高或工程量较大的项目而言，可在不同月度节点或建设关键流程期间设定专项控制点，最终对于不同点位三大目标计划进行合理明确，同时针对相关计划的实施，有针对性的设定具体管控流程。

2)量化项目质量执行结果。相较于项目自身进度以及成本目标的量化，针对项目质量开展量化工作期间存在较为显著的困难因素。在完成相关系统构建工作后，应基于验收、工艺、流程等多样化层面，对于工程质量目标进行合理细分，在明确核心质量目标后，基于工程计划质量得分计算以及不同工作包实际权重，实现对不同节点质量分数的合理明确。

2018年，厨卫电器行业遭遇下滑，但是从未来的发展趋势来看，潜在的置换需求、消费升级带来的新需求（如嵌入式微蒸烤、洗碗机、集成灶、净水机等）以及四、五级市场的普及需求在不断提升，当吸油烟机、燃气灶这些传统品类因房地产市场调控的波及而陷入负增长之时，嵌入式一体机、集成灶等高端新兴品类保持了良好的走势，对涉及到提升生活品质的净水机，也保持了很好的增长态势，为身处困境的厨卫行业提供了增长的动力。此外，电商渠道的下沉对家电销售的拉动作用也将会日益明显。

3)处理项目具体运行数据。通过项目运作不同节点实现相应数据的有效获取，同时通过优化之后的证执法开展计算工作，实现相应正直曲线的有效绘制，对于实际状况与目标计划二者差异进行直观、具体地呈现。通过曲线图，便可明确项目自身偏差是否需开展相关优化，若需要优化，则应探寻差异诞生的缘由，同时将责任细分至不同部门以及人员，合理开展相关优化手段，尽可能降低自身成本以及损失。

3 案例应用分析

传统挣值法使用期间，每月均需对项目整体开展参数统计，随后进行挣值分析。

选取A高端住宅项目相关工程作为具体案例，项目实际实施期间，通过传统挣值法以及相应偏差开展计算与分析，首先在每月针对工程自身挣值参数开展统计，随后将相关数据开展整合、分析，通过相关数据的合理分析，最终针对项目开展优化与完善[2]。

对于土建工程项目而言，其12月内计划成本实际数值为2 761 228.85元，已达成的计划成本实际金额数值为2 742 646.44元，最终完工期间具体成本投入数值为2 779 598.51元。

若后续项目成本依照现阶段成本发展开展计算，可知12月月底预估完成成本实际金额为：

EAC=ACWP+(BAC-BCWP)/CPl=2 779 598.51+(51 499 993.11-2 742 646.44)/0.986 7=52 194 158.83元。

ETTC=OD/SPI=290/0.993 2=291.99d。

若工程项目未完成部分依照原有计划速度开展实施，则实际时间为：

ETTC=ATE+[OD-(ATE×SPI)]=111+290-111×0.993 2=290.75d。通过上述计算可知，12月项目成本偏差实际数值低于0，成本绩效实际数值不足1，由此可知项目实际成本相较于预算成本有着一定的领先，具体偏离率数值为-1.35%，可知偏离的程度较为细微。12月内进度偏差实际数值低于0，进度绩效数值不足1，可知项目存在一定程度的滞后，进度偏离率实际数值为-0.68%，可知实际滞后程度较为细微。通过计算可知，12月内土建分项工程具体成本超出预估成本的具体金额为36 952.07元，而进度滞后的实际金额为18 582.41元[3]。

对整个土建工程按以上的计算流程进行挣值计算，可以发现土建工程工期提前15 d完成，±0以上的成本节约25.95万元，进度提前15.84万元，工程质量也可对预期目标进行合理满足。

综上所述，针对挣值法开展优化可实现对项目运行动态数据的有效掌握，进而合理有效的开展优化与完善，实现问题的有效解决。此方法建立了较为完善的责任分配矩阵，方便对各部门进行绩效考核，使各个岗位都明确自己的职责，提高了工作效率。由于管理行为均会受挣值管理程序的约束，所以挣值管理能使项目管理更加制度化、规范化。挣值管理实现管理工作主动性的有效提升，强化管理人员自身责任理念，同时实现人员进度理念以及成本理念的相应增强。

4 对策及建议

4.1 进一步加强成本控制意识

虽然大部分负责项目成本管理的主管人具有丰富的实践经验和对成本管理的整体认识，但需要注意的是大多数身在一线的成本管理及控制人员缺乏实践经验，对成本控制的专业意识不敏感，一些小问题没有能够及时发现，最终造成对整体的项目成本控制产生重大影响。因此，项目所在的企业应通过交任务、压担子的方式，对部分年轻的成本管理人员进行重点培养，使其提高自身的成本控制意识，在工作中发挥更加重要的作用。

4.2 保障制度与项目进度计划的一致性

在工程项目施工之前，需要结合不同的管理制度的具体要求，找出与实际管理制度间的冲突。通过项目管理人员进行调整和纠正，确保制度和项目进度的一致性，例如项目进度控制具体职责的实施、各部门对项目进度的控制范围、监控上报以及对出现的延迟进度因素的处理程序、制定工程项目进度控制具体制度等，确保项目计划控制能够有效实施。

4.3 进一步推进施工项目成本控制的信息化建设

目前使用ERP财务系统，进一步考虑与软件技术支持公司合作，考虑到改进挣值法的项目控制方法，整合工程信息与财务管理内容，系统从而够根据上传的数据情况，从而自动完成改进挣值法相关指标的计算和分析，帮助项目经理及时了解成本进度控制信息，建立合理的纠正措施，有效地解决了人工计算效率低下而最终产生的计算结果不及时这一问题[4]。

4.4 进一步加强对基础物资的管理

增强管理基础物资的力度，尽量减少基础物资的合理损耗，促使成功实现高水平项目的成本控制。建立各部门物资需求定额分配物资程序和制度，严格按照制度，最大限度提高各部门基础物资的投入产出比。通过对设备定期的保养维护，避免产生因管理不规范造成的二次采购的成本支出，所有支出必须合理、公开、透明，确保基础物资核算工作的完整性和准确性。

5 结语

本文基于项目成本控制及挣值法基础理论，对传统挣值法的不足展开了详细的说明，利用改进挣值法的质量挣值分析A高端住宅项目成本控制问题，最终经过分析计算之后发现，改进挣值法使用之后，使得项目在保持原有进度的同时，成本得到了有效降低[5]。因此，本研究不仅能够为A高端住宅项目成本控制提供参考，还能够为类似的工程项目提供借鉴，促进改进挣值法的应用发展。