土地储备计划编制和执行中的问题及应对措施

钟东宁

摘 要：土地储备是国家计划发展中的关键环节，而土地储备计划的编制工作是否合理不仅关乎着土地储备计划的执行，更加关乎注着当地土地资源的合理利用程度。随着我国经济形势的发展变化，我国房地产行业取得了快速的发展，按照以往方式编制的土地储备计划越来越不能满足当下市场经济的发展需求，而其所存在的问题也越来越突出。如何根据我国经济发展形式，制定合理有效的土地储备计划是目前我国相关部门需要重视的问题。为此，本文就以土地储备计划编制和执行为主要的研究对象，来分析其存在的问题，并根据问题的成因，提出有针对性的对策。

关键词：土地储备计划;编制工作;存在问题;策略提升

中图分类号：D9     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.01.065

0 引言

土地儲备计划编制工作即为当地政府根据土地储备和分配的情况，来完善相关土地储备计划，从而为土地的合理使用，土地储备计划的有效执行提供保障。制定科学合理的土地储备计划不仅有助于将土地储备工作落实到实处，更加有利于将项目用地进行有效的规整，合理的安排和分配，从而提升土地资源的利用率，降低土地资源的浪费，为当地城市建设规划，城市未来有效可持续发展奠定坚实的基础。为此，在实际的编制和执行中，各级相关部门需要合理规划和分配土地资源的利用情况，做好土地储备计划的编制工作，为当地经济社会的可持续发展奠定基础。

1 计划编制的依据

土地储备计划编制不仅是一项任务量巨大的工作，更是一项十分精细且繁琐的工作。不仅需要整理和统筹各个方面的数据，更加需要对当地土地资源的实际情况有着充分的了解。在对编制土地储备计划时，一方面需要对当地土地资源的利用情况，各项用地的实际情况，土地市场的发展情况以及未来土地市场的发展趋势有着充分的了解，该项工作的完善是编制土地储备计划的基础。另一方面，还需要对当地土地资源的利用情况，城市的建设情况，以及土地资源的年度情况有着充分的了解。只有在实际充分了解和对未来规划有着十分明确认识基础上的土地储备计划编制工作才会更加的科学有效。同时，对于一些不合理土地用地情况，违规建设用地情况，占用土地却不能发挥经济效益的情况，要尽量的进行拆除。对于危房和多年废弃居住的房屋要尽快拆除，提升土地资源的合理利用率。最后，可以将以上的情况用数据进行表示，利用大数据技术对其进行整理，为土地储备计划工作的进行提供坚实的数据基础。

2 计划编制的原则

2.1 节约集约原则

土地的储备工作不是无节制的进行，更不是随心所欲，毫无规划的进行，需要根据我国相关法律法规的规定进行，同时，土地储备并不是越多越好，要根据实际情况制定一个限度，不可以盲目毫无计划的进行收纳工作。在进行土地储备编制中，首先需要对那些闲置和不合理建设的建筑进行储备，加大储备和分配工作的张力，优化土地结构，实行节约和集约的原则，提升土地资源的合理利用率。

2.2 协调发展原则

城市土地资源的分配利用要坚持协调发展的原则，协调发展的原则即为对于某一项用地的投入，要整个城市化的进程和规划为核心，在土地分配和利用的过程中，需要以城市建设用地为主要的关键所在，作为重点的投入区，其他建设用地根据实际情况统筹进行。最终实现“工业用地为主，农业用地为辅”的整体战略布局，同时要提升民生用地的建设和保障力度，最终实现土地资源的协调可持续发展。

2.3 动态平衡原则

土地储备计划的编制工作还需要坚持动态平衡的原则，因为不论何种计划的制定和执行都是一个动态化持久性的过程，土地储备计划更是一个动态化的过程，需要编制人员根据实际情况及时的调整相关内容。一般情况下，土地储备计划的编制工作需要当地土地资源管理部门根据实际情况，来衡量土地资源利用的种类以及开发的潜力，然后来确定土地储备的总量，维持土地储备总量的动态平衡，可持续发展。

3 计划编制和执行中存在的问题

3.1 资金短缺

随着城市的不断扩张和发展，城区的面积也在不断的扩大，这就要求相关土地资源管理部门在进行土地储备的过程中，注意加大收纳的力度，以在很大的程度上避免供不应求局面的产生。通过现实案例的分析，和对相关领域学者文献的研究也可以发现，如今伴随着我国经济的发展，城市化的进程会越来越快速化，而土地的储备量已经出现了供不应求的局面。例如，就拿三线城市秦皇岛市为例，前几年，在该城市的边缘地区依旧是一片荒芜，很多基础设施依旧没有建设，很多都是空地，没有任何建筑。但是，最近几年，随着河北省在加大旅游型城市的建设力度，秦皇岛市也在积极的发展自己的旅游业，原有的城市边缘地区，现在很多都已经建设了基础设施，还有临近果园或者农田的地区已经建设了农家乐观光餐饮行业，例如做得最好的就是在山海关地区，在该地区很多的景点以前都是荒芜的没有任何建设，但是如今各种交通措施等都十分的完善。其次，有些城市的土地扩展十分的明显，甚至在原有的基础上扩大了三倍或者是四倍的面积，这种现象多发生在大城市，例如北京积极扩展北京外环，上海也在扩展外圈。但是就在土地扩展的过程红章，所需要的土地储备资金也是十分庞大的，但是，由于城市化进程的加快，土地储备资金却投入较少，财政拨款力度也不大，就导致了土地储备的资金多数都是需要向银行贷款的，为此，在未来的发展中都需要构建完整的土地储备资金链。

3.2 法律机制不健全

我国目前在土地储备计划编制方面还没有完善的法律法规，有些法律法规的制定和实施还存在与实际制度不相匹配的情况。所以，在实际的工作执行中，会面临很多法律不能及时解决的问题，这就限制了土地储备计划的实施与发展。如今，在我国，与土地储备计划编制和实施的法律最为相关的就是《土地储备管理办法》，但是该套法律法规的运行还存在很多的限制情况，而且随着我国经济形势和社会发展形式的变化，该方案在很多的时候已经不再适合目前的情况，例如对于城市郊区问题如何利用，如何更好的利用工业储备用地等均没有提及。为此，在未来应该更加完善相关法律法规的运行。

3.3 多头储备，政府在土地储备过程中缺乏主导性

土地储备管理部门在实际的工作中，由于人员编制的等因素的影响，在实施大规模开发工作时会显得“心有余而力不足”，储备中心的主要工作为实施土地储备工作的管理，组织实施和入市交易等几个方面。但是，有些土地的储备和开发工作是需要工业园和其他公司统一进行的，在此过程中，很多专业人员未能根据储备的实际情况及时的进行信息汇总和存档建库，也由于不同机构的性质和职能的不同，隶属关系结构不一，从而导致土地储备工作的管理主体多元化，多头储备现象频发，当地政府在土地储备和管理的过程中，没有主动性和主导性，没有建立统一的土地储备模式，导致对储备土地的发证、管护等方面缺失相关的管理。

3.4 部门协调不够紧密，土地储备效益难以最大化

土地儲备计划的编制和实施工作是一项系统化的工作，在具体的编制和执行过程中，需要得到当地规划部门、建设部门、财政部门、纪检部门等多个职能部门的支持和配合，只有得到多部门合作的土地储备计划才会得到更好的实施。而正是因为这样，多个不同部门之间的联合和合作力度就直接影响到城市土地储备运作成本的高低。但是，在实际的工作中，很多的部门之间并没有在工作上得到很好的衔接，不同的部门为了自身的利益，相互推诿、相关扯皮的现象时有发生。一旦任何一个部门在具体的执行过程中出现问题，都会影响城市土地储备编制计划的制定和执行，影响整个资金链的有效运转，难以实现土地储备效益的最大化。

4 计划编制和执行中问题的解决方案

4.1 面对资金短缺问题

面对资金短缺问题，当地政府部门需要严格规划资金分配方案，避免资金来源渠道的单一化，在实现城市化稳定进程的前提下，当地财政部门需要加大对土地储备资金的投入力度，积极的扩宽资金的来源渠道。其次，当地的土地资金管理部门更应该积极的去拓宽自己的筹资渠道，建立一条属于资金的来源渠道。具体而言，可以在以往资金链的衔接过程中，积极的利用民间资金，例如土地基金，土地债券融资等方式，都可以积极的利用民间资金，促进土地储备的可持续发展。最后，在获得了稳定来源的资金之后，当地的财政部门和政府部门需要对已有资金进行监督和管理，对于资金的使用过程进行严格的监督，坚决杜绝挤占、挪用，转借储备资金等情况，确保土地储备资金专款专用。只有获得稳定充足的资金，来源渠道广泛的资金，严格监督和管理的资金才可以真正的做到专款专用，才可以最大化的实现土地储备的效益。

4.2 面对法律不健全的问题

法律是民生的保障，法律是促进社会稳定的基石，只有做到“有法必依，执法必严，违法必究”才可以真正的促进社会各个机构的正常和稳定运作，才可以保障社会的安定和和谐。为此，我国应该加大对土地储备计划的关注力度，对于其中存在的问题进行及时的发现整治，对于其中存在的违法问题进行严格的打击，出台相关的法律法规，只有这样才可以真正的实现土地储备计划工作的规划化。同时，各级地方政府也需要根据自身实际情况发展，来制定相关的制度，规划整个土地储备的运行过程，以解决土地储备问题为核心，建立起一套科学有效，明确合理的土地储备管理方案。

4.3 面对多部门协调无力，政府失导的问题

面对以上几个方面的问题，当地的政府部门可以派遣专门的工作人员对于多年没有供应的储备土地进行及时的汇总和收集信息，及时的存档建库，发证等项基本工作，为土地收储工作的顺利进行提供必要的基础信息。其次当地政府部门需要转变政府职能，充分的发挥自身的领导作用，组织规划和国土两大部门，根据当地城市的总体规划进展情况，提前做好计划储备土地的控制，融资工作。对于存在的各项问题，进行及时的解决。最后，规划部门、发改部门、建设部门、财政部等多个部门之间，应该充分的发挥能动作用，发挥联合协同的通，相互支持，提高工作效率，可以就土地储备工作定期召开会议，对于出现的问题，及时的进行调整，加大部门之间的协调力度，做好土地储备计划的编制和制定工作，让储备土地发挥更高的效益，实现土地效益的最大化。

5 结束语

综上所述，土地储备计划是十分贴合民生，与百姓切身利益息息相关的工作，有关土地储备计划的编制和执行部门首先需要认识到该工作的重要性，在工作时持有严格科学的态度进行工作。其次，相关部门和工作人员更加需要认识到目前我国土地储备计划在编制和制定过程中存在的问题，例如资金短缺问题，多部门协调无力的问题，政府规划失真的问题，相关法律法规制度不健全的问题等，而如何面对以上问题，如何去解决以上问题便为工作质量好坏的关键点。为此，本文根据目前存在的问题，提出了几个方面的对策，希望该项对策的提出可以缓解当下问题，高效的解决土地储备计划所面临的问题。

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