我国房地产市场风险的法律对策

张 栋

（山西省政法管理干部学院，山西 太原030012）

一、我国房地产市场的发展背景

（一）房地产业发展现状

我国房地产市场发展迅猛，发展规模庞大。据国家统计局官网的资料，2015年全国的商品房成交额（包含住宅和办公楼）超过8万亿元人民币，占全国GDP的12.7%，全年房地产开发投资总额为9.6万亿元人民币，占固定资产投资总额的比例为18.5%。随着西部大开发和全面深化改革的不断推进，房地产业在推进城市化建设过程中将发挥更为重要的作用。

（二）房地产市场面临的问题

1.房价居高不下，泡沫现象严重。投机性操作严重影响正常的房地产市场，房价与国民收入严重不匹配。这种情况直接影响居民生活品质，据报道，北京、上海、广州等超大城市，近七成已购房者每月还购房贷款额已经超出个人月收入的一半以上，直接导致了个人生活水平和消费能力的大幅下降，严重影响了居民生活的幸福感。

2.不同区域发展水平差异大，东部地区的房地产发展水平较高，中西部地区发展较为缓慢。随着经济发达地区可开发土地资源的减少，房地产行业竞争加剧，中西部地区成为开发商新的投资发展地区，房地产发展程度的区域差异性越来越明显，特别是随着西部大开发的政策落实，西部经济的增长速度越来越快。

3.房地产业过度投资抑制了其他产业的发展。因为房地产业比其他任何行业都具有更高的投资回报率，使得个人和社会上大量原本应该投向各个行业的闲置资金都涌入了房地产市场，导致传统实体行业的发展投入资金不足，发展受到严重影响。

4.房地产公司资金中银行贷款的比例很高，资产负债率较高，背后蕴藏着巨大的运营风险。2015年全国商业性房地产贷款金额超过2万亿，其中房地产商自有资金比重只占39%。因此房地产企业发展的规模越大，背后隐藏的风险也越大。企业的金融风险会被不断上涨的房价产生的表面帐目的大数额所掩盖。当房价大幅下降，房地产泡沫破裂，大批房地产商就会资不抵债，很快影响到整个金融系统的稳定。

二、房地产市场风险模型及风险因素分析

（一）研究样本

本文研究的资料主要来源于国家统计局、中国房地产统计年鉴以及国泰安的数据库。笔者利用全国31个省市自治区从2005年至2015年间的数据，采用固定效应面板模型，选取居民消费价格指数、人口自然增长率、房地产公司资产负债率、二氧化硫排放量等变量进行衡量研究。

（二）研究变量设计及描述性分析

商品房价格是衡量一个国家房地产发展状况的重要指标，而房地产发展状况又与社会各类经济指标相挂钩，以下为变量描述与计算公式。

1.因变量是房地产价格（HP）以商品房价格近似代替，商品房价格＝商品房销售额／商品房销售面积。房地产价格的均值为8.3320，其取值范围在7.3322到10.0272之间，相差较大，说明各个地区的房地产价格差距较大，且有较多地区房价超过全国平均房价。

2.自变量。（1）居民消费价格指数，它是通过度量一组具有代表性的消费商品及服务项目的价格水平随时间变动的相对数，以此来反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。（2）人口自然增长率，人口自然增长率是反映人口增长速度的重要指标，指在一定时期内（通常为一年）人口自然增加数（出生人数减死亡人数）与该时期内平均人数（或期中人数）之比。（3）房地产企业资产负债率，房地产开发企业资产负债率是反映负债总额与资产总额的比例，也就是在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，利用房地产企业期末负债总额除以资产总额的百分比来计算。（4）二氧化硫排放量，二氧化硫排放量包括报告期内工业SO2排放量与生活SO2排放量之和。

关于自变量，居民消费价格指数均值为4.6336，中位数为4.6299，相差很小，其标准差为0.0195，取值在4.5819到4.7014之间，说明由于居民消费价格指数在国家的管控下，经济运行比较平稳。人口自然增长率的均值为5.4287，中位数为5.5000，相差不大，标准差为2.7443，取值范围从－0.6000到11.7800，跨度很大，说明我国人口自然增长率变化波动明显，各地区增长率参差不齐。房地产开发企业资产负债率均值为4.3102，中位数为4.3188，差距不大，标准差为0.0909，取值区间从3.8089到4.5250，相差很小，说明房地产企业负债状况较稳定，波动很小。二氧化硫排放量的均值是13.1393，中位数为13.3598，相差不大，标准差为1.2484，取值范围从7.4146到14.5097，跨度较大。产业结构不同导致依赖重工业发展经济的地区排放量要更多，所以全国各地区的二氧化硫排放量水平差异较大。

3.研究结论。笔者通过对以上四个自变量综合描述性分析后认为：房地产开发企业资产负债率与房地产价格正相关，二氧化硫排放量、人口自然增长率、居民消费价格指数与房地产价格负相关。

三、完善房地产业监管体系的路径

（一）推进立法工作，完善相关法律制度

目前我国已经出台的有关调控房地产市场的文件多以“意见”“规定”“通知”等形式出现，不但效力等级较低，而且文件中的规则往往不符合当地实际情况。立法机关应制定更高效力等级、更具操作性的法律条款。《中华人民共和国民法典》的一大亮点就是在物权编创设居住权，为群众“住有所居”提供了新的制度安排。一方面，能够保障部分弱势群体的权益，促进租赁业务的发展；另一方面，也必然会对房地产市场带来相应影响，过去房产交易，只需要看是否存在抵押、租赁和司法查封等，现在房产交易还需看是否存在居住权。因此，交易监管部门要考虑在进行房源核验时候增加居住权核验的内容，以免出现房子买到人却住不进去的情况。针对此类问题，应尽快出台有关法律法规，规范房地产业健康有序发展。

（二）加强宏观调控，遏制投机行为

在房地产业恣意发展，市场调节失灵时，政府采取一定的行政手段是必需的。行政调控与市场自主调节相比，行政手段见效更快，针对性更强，能够保证市场正常的住房需求的同时，有效遏制房地产的投机行为。例如，多地对于拥有二套以上住房者实行限购、限贷，特别是对于经常出售房产的人员，征收较高比例的税费，增加恶意炒房者的成本，遏制投机行为。

（三）加大金融监管，防范化解金融风险

金融监管机构应控制对房地产的贷款规模，降低潜在金融风险。房地产开发企业资产负债率显著导致了房地产价格的上涨，由于房地产业的发展需要的资金数额庞大，自身资金只占一小部分，大多数企业都拥有很高的贷款额，而且大部分外部贷款来源于金融机构的贷款。因此，应该考虑出台针对不同地区房地产企业贷款的政策措施。可适当放松中小企业开发贷款的门槛限制，减少审批流程，鼓励企业扩大生产；对于长江经济带地区，则应严格审批制度，限制贷款数额，避免房地产业持续过热发展，从而降低金融机构的风险；同时，针对经济增长乏力的东北地区，可以进一步放松对房企贷款的限制，以促进房地产业带动其他行业的发展，形成新的经济增长点，逐步实现东北老工业基地的转型跨越发展。