房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制

李学旺

摘要：近些年来，随着我国房地产的迅速发展和瞩目成绩的取得，吸引了一大批投资者前来投资。但是由于我国投资体制较为滞后，且房地产融资渠道单一，主要通过银行贷款无法满足房地产的发展需求。因此，作为横跨房地产行业和金融市场的新兴产业投资基金——房地产信托投资基金，对我国房地产行业和金融市场发展发挥着至关重要的作用。

关键词：房地产;信托投资基金;运作模式;风险管控

一、信托型房地产投资基金的运作模式

（一）贷款型信托基金

贷款型信托基金是通过信托方式来获取贷款金额，主要的方式是将设定的项目作为筹集信托资金的标的，并通过众多平台将项目进行发布，当获取到足够的贷款资金后，便按照贷款的流程进行贷款发放并获取相应的贷款利息，在扣除信托费用后，偿付信托的投资者。具体步骤分为三步：第一，融资方以房屋、车或固有资产作为抵押，发出融资需求;第二，在积攒一定的资金、人员和资源后，成立项目公司，并且信托公司对该项目公司拥有绝对的控制权，当然，信托公司必须对该项目设立相应的资产拍卖、财产担保等措施，保障项目融资的顺利开展;第三，项目公司运作直到开发商、资金、资源、人员和技术到位或银行贷款条件成熟后自行退出。由此可见，这种由信托产品的入出可以从一定程度上弥补银行等金融机构的业务空白，称为“过桥融资”。

（二）股权类信托基金

现有的股权类信托基金，存在的大多数原因都是开发商自由资金无法达到银行贷款对自有资金比例的标准。

从图1来看，在固定投资资金来源中，自筹资金占比超过50%，紧随其后的分别是其他资金和国内贷款。在其他资金中，房地产行业占比高达70%，国内贷款中房地产行业占比总体呈上升趋势，并且从2005年到2017年总体占比都高于自筹资金，而自筹资金的发展趋势略微下降。这说明，纵使自筹资金比重较大，我国房地产开发商自筹资金的主要来源多是贷款，而且信托基金多是实用股权增资和投资等方式，使得开发商自由资金达到银行贷款的标准。而基于此种方式下，信托公司在完成资金集合后，以增资的方式向房地产企业和开发商注资，并持有相应股权，房地产企业承诺到期后，以高价回购股权。

（三）不动产类信托基金

不动产信托基金的信托标的具备着稳定性和持久性的特点，与股权类信托基金较为类似。因此，不动产信托在到期偿还设计中，必须符合信托计划到期时的变现标准。一般可采用三种方式进行变现：第一，通过相同的信托计划下不同期限的方式进行接近，将信托计划进行适当的延期，用第二期信托资金来偿还第一期的信托本金，以固定资产作为信托标的;第二，由第三方购买信托资产，所购买的资金偿还信托计划到期后的本金;第三，设置信托资产，将信托资产进行变现后，所获得的资金偿还投资人。

（四）权益类信托基金

将房地产和信托在房地产开发的后期经营进行融合，并将房地产的租聘权或者收益权进行单独分离，以此作为资产来设立房地产信托投资基金，这便是权益类的信托基金。权益类信托的特点是以物权作为担保，可以从一定程度上减少风险发生的概率，起到相应的规避作用。收益权信托从本质上来看属于财产信托，通过将能够带来效益的权益作为担保，以此募集资金，待一定数额的资金筹备完成后，可以将权益进行转让或者将权益所获得的收益作为资金偿还。这类信托的优势在于可以实行房地产公司无形资产的变现，提高了企业资金的灵活度和周转率，可以实现不同性质的资产置换。

二、发展房地产信托投资基金的风险和控制

从房地产行业的未来发展趋势来看，中国房地产信托融资具备着巨大的进步空间。但是，由于房地产信托融资发展时间较短，并未达到一定的成熟阶段，需要提升和创新的地步较多，也存在着相应的风险，主要表现在以下三个方面：

（一）房地产行业风险

房地产行业作为一个资金密集型行业，发展规模大、资金占比大、时间周期长、收益高。并且房产本身属于耐用品，又是消费品和投资品，具有强大的投资价值，能够投资者和购买者带来巨大的经济效益。根据中国产业信息网2017年前十月房地产开发投资报告显示，在2017年1-10月，我国房地产开发投资额多达10万亿元，同比增长高达7.8%，增长势头一直处于延续状态。而随着越来越多的人将投资方向转移到房地产行业上，滋生投资风险的可能性也就越大，当房地产价格上涨幅度超过了居民消费水平，极有可能存在房地产资产泡沫。当房地产资产价格泡沫膨胀到一定程度，势必影响到房地产信托基金的发展。一般来看，房地产价格增长的主要原因在于土地成本和建筑成本的增加，也与房地产品自身质量提升密切相关。由于中国城市化进程在不断加快，并且大规模的县镇被改造，势必对房地产有着长期的需求，而目前的主要问题在于局部过热和房地产结构性过剩，存在局部的房地产资产泡沫。

为有效抑制房地产资产价格泡沫的膨胀，信托公司可在信托资金的使用过程中，对投资地域、投资金额、投资规模、投资期限和项目类别等方面实行灵活、科学的调整，可以有效防御潜在的房地产行业风波，对房地产行业风险进行有效的规避，以此保护投资者和自身的利益。

（二）项目和市场风险

对投资项目进行谨慎选择是房地产信托公司的首要任务，如果项目本身存在着建设资金短缺、内部法律纠纷、市场销售前景短暂、开发可行性不强等方面的问题，那么信托公司无论对项目进行怎样的风险控制设计，都无法弥补项目本身的缺陷。

因此，信托公司在对投资项目进行选择和判断时，可以聘请识别能力强、市场公信力高、专业能力强的房地产专业机构对项目展开详细的识别，识别的内容包括对项目的真实性、可行性、预计收益等各方面的分析，并对项目的市场定位和发展前景有着客观、清醒的认识;当然，深入了解开发商的经济实力、信用状况和规划能力也是减少项目和市场风险的一大举措。选择与开发经验丰富、信用状况良好、经济实力雄厚的优质开发商进行合作，可以减轻开发压力;落实土地房地产抵押、质押担保等措施，在项目开发过程中，必须对整个资金流向进行实时监管，做到“封闭运营，专款专用“，避免不良开发商将公用资金”收入囊中“。

（三）道德信用风险

由于房地產投资信托在我国尚未形成完整的运作机制，对受托人的有效约束和激励机制尚未完成，容易诱发道德信用风险。在我国投资基金中就发生众多诸如此类的问题，比如基金管理人擅自挪动基金资产，对资金资产进行房非法侵占，将资金所获得的所有利润进行转移等类似事件屡见不鲜。

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司必须接收国家金融监管机构的监管，并严格按照《信托公司管理办法》从事经济活动和项目，将法律作为约束自身的最后底线，将道德作为矫正不良行为的标杆。在信托产品框架的设计上，可以聘请专业的房地产信托基金设计和规划人员作为参谋，通过听取各方面的专业人士的实用建议，设计和创新实用性强、市场发展前景好的优质产品，以此获得客户的喜爱，提升对产品的满意度和对公司的信任度。在信托公司内部，必须建立和完善业务审核机制，设立专门的风险监控流程，对信托资金加以保管和审慎使用。通过各部门的高度协同合作，相互监督和激励，从最大限度上提升信托公司的风险规避和防范能力。

三、结束语

综上所述，我国房地产投资信托计划的委托人和实施人对项目能够顺利完成，发挥着不可替代的作用，这种作用也会影响着信托投资公司的信用程度、管理水平和最终成果。因此，相关人员必须强化投资公司的内部管控，规范信托公司的受托行为和开发商的建设行为，保障房地产信托投资基金的稳健发展。

参考文献：

[1]唐丽娟，张维.浅析我国房地产信托投资基金运行模式和风险管理[J].商，2014， 000（043）：214-214.

[2]沈群芳."谈房地产投资信托基金运作模式."《中国经贸》.（2014）：149-150.

[3]王京芳，陈喆."房地产投资信托基金的风险评价与控制."科技和产业 .（2013）：193-199.

[4]王根兴，余茂辉."房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制."时代经贸 .（2012）：209-210.

[5]张岚.中国信托型房地产投资基金运行模式及风险管理研究[D].同济大学.