物业管理在房地产经济中的作用分析

郭具琳

（白银惠民物业管理有限公司，甘肃 白银 730900）

当前房地产经济蓬勃发展，物业管理的重要性不言而喻。物业管理作为房产投入使用后的综合管理模式，不但是房产管理的重要内容，还是房产经济的后续延伸，对房产设计规划、成本投资等方面具有重要作用。因各行业经营活动都离不开管理系统，这就要求先要筹划好物业管理的发展之路，通过采用质量控制、售后物管等方式，为其在房产经营活动中发挥自我价值提供便利，还有利于物业和业主间建立和谐关系，帮助房企树立良好的品牌形象，推动房产经济健康长久发展。

一、物业管理内涵

从不同角度来看，物业管理的定义不尽相同。在管理期间由物业公司提供服务，按照与消费者签订的合同提供各类物业服务，这也是业主放物业管理思想计划的落实。如若业主将自己的部分物业管理职能授权给物业公司，则该公司可替代业主开展各类物业管理相关活动，确保企业自身保值增值。物业管理的重点在于组织协调和控制，维护业主正常财产安全与生活秩序，并面向物业开展有益的组织类活动，由此提高物业管理效率。通常情况下，物业管理企业在业务方面开展的活动类型较多，除了为业主提供物业管理之外，还可提供增值型服务，因此统称为物业管理与服务。

二、房地产经济中物业管理的重要价值

当前物业管理作为业主房产投入应用后的综合管理模式，在房产市场激烈的竞争中，物业管理的价值与优势逐渐体现出来，越来越多开发商认识到物业管理与服务对房产开发全过程的意义，通常会在房产开发阶段引用物业管理职能，使其全面参与到规划设计、施工监管、经营销售等环节中，由此提高房企品牌形象，获得更多经济效益。

（一）有助于提高投资效益

在开发投资阶段，物业管理的介入可帮助房企根据该区域的购买力，确定住房面积与档次，如若拥有购买意向的群体中，以中低收入者为主，便要多开发一些90平方米以下的房屋，无需配备电器与家具，首选开发毛坯房；如若购买群体以高收入者为主，则应投资建设精装房，并将生活所需电器、家具等配备齐全，还可引入智能指纹锁、射频信号远程控制类产品等等，使业主入住后可远程控制室内温度、湿度等，此类房企在竞争中更具优势，尤其是大型房企来说，加上品牌优势的影响更易提高物业价值，获得更多经济效益。

（二）有助于控制施工质量

物管在施工环节的介入十分必要，有助于提高施工质量和监理水平。当前，许多物管人员到现场检查、安排物业维修项目，发现遇到的问题普遍是因房产开发施工质量把关不严所致。此类例子较多，例如，以往多层住宅多采用预制楼板，在安装时楼板接头位置没有用水泥砂浆填实，导致下层墙根朝着下层渗水，特别是厨房、卫生间等相对潮湿之处，甚至从2层的浴室墙根漏水到1层卧室整面墙，即便地面没有积水，如若楼上浴缸、地漏等安装措施，例如，个别施工人员没有按照规定将楼上下水道管套插在管道接头里面，而是套在接头外面，这便会大大增加楼下渗漏的概率，可见接头位置应采用标号高的水泥砂浆填实四周缝隙，避免出现渗漏问题。当前高层住宅多采用现浇板，仍然要重视浇灌工作；通过物管工作可知，个别房产没有合理处理阳台滴水岩，雨水顺着滴水岩渗透到下层阳台。此外，物业管理还应重点针对隐蔽工程，如水电管线铺设等，以免交付后因热胀冷缩造成管线炸裂等，且要对接头位置妥善处理，以免水电管线问题影响住户正常用水，可见通过物业管理可使施工质量得到有效控制，预防交付后产生的使用问题[1]。

（三）有助于售后与产权转移

在经营销售方面，物业管理可提前介入到房产销售环节，使房产经济效益最大化，在规划设计、开发投资以及施工监管等阶段进行控制，使房企品牌形象得到极大提升，小区布局与设计更加合理，房产质量得到切实保障，充分满足业主对物业全程参与的需求，更易赢得业主的信任，购买者数量也会增加，销售业绩提升，取得更理想的经营效益。在售后服务方面，房产经济售后服务即物业全面接管，对开发商来说，注重售后物业管理才可使房产开发形成完整的运作链，并实现可持续发展。在物业管理中，不但包括常规的公共管理，如公共设施保养、卫生清洁、花草树木培植、消防设施与车辆管理等，还包括专项管理服务，如开展商业服务、文娱活动等；还可根据业主需求提供委托性定制服务等。在房产权利登记与转移方面，“权利”包括产权与使用权，前者是市房产局与土地局的工作，后者主要是业主出租给承租人，出租需要缴税，部分业主没有到区房产局登记使用权转移，该项工作也需要物管人员协助完成。

三、物业管理在房地产中经济性分析

（一）项目概况

以H商业广场为例，该建筑位于当地第一商圈，占地5.7万m2，总建筑面积达到42万m2，采用国际先进体验经济模式，为顾客带来沉浸式购物体验，它能够将休闲、娱乐、餐饮、会展、旅游和商务集合起来，形成一体化的现代购物中心。对于H广场这种室内化城市空间，对物业管理机构要求十分严格，拥有大型购物中心管理部门，包括行政部、财务部、保卫部等。在物业服务中，还针对商业街理工作，使街区的商业物业始终保值增值。针对前来消费的顾客，根据不同群体的服务需求，为其提供多层次、全方位的服务体验，使顾客能够高兴而来、满载而归。

（二）物业管理架构

在物业管理方面，组织架构属于人资控制的重要内容，对人员配制、工作效率、执行能力具有直接影响。科学的组织框架可营造和谐的工作环境，节约管理与人资成本，达到事半功倍的效果。该项目物业管理架构如下图1所示，分别设置了一名物业总经理、助力，下设副总经理，并分别在物业、工程、安保与财务等部门设置一名部门经理，各部门职责分工明确，如物业总经理负责分管物业管理工作，参与经营决策，分解物业总目标任务，物业系统团队建设，协调与相关部门的关系；物业部经理，全面负责该部门的各项工作，如室内保洁、绿化等；工程部经理负责制定并落实相关设备设施与能源管理相关制度，负责组织设备应用、维护与改造工作，使设备始终处于正常运行状态[2]。

图1 物业管理架构图

（三）市场价值与经济性

1.市场价值

在商业地产项目中，物业管理虽然无法直接创造经济效益，但可通过顾客满意管理，为经营投资者创造经济效益。当前市场投资者对地产管理者技术水平给予高度重视，成功的物业管理可提高地产投资升值空间。究其原因，主要因物业管理水平决定了自身的价值，在本文研究的H广场中也不例外，可从以下方面提高该地产的商业价值。

（1）客户满意确保物业价值。商业物业普遍存在客流量大、商号多、大开间多等特点，业务管理难度较大，服务对象类型较多，包括业主、租户与顾客，且后两者不断流动和变化，构成复杂，因此物业管理水平对物业商誉具有直接影响。当前流行“六位一体”的物业运作模式，也就是由开发商、投资者、商家、顾客、政府以及运营商一同参与，均衡各方利益，实现互利多赢的目标。如若物业管理机构在工作中出现问题，导致消费者不满，则很可能失去顾客，导致业务贬值。

（2）设备运行体现物业价值。该物业配套设施齐全，且信息化水平较高，在电梯、监控、安全管理、收银与交通管理等系统中均融入了智能技术，使设备技术含量增加，为顾客带来便捷舒适的购物体验。但如若出现故障，将会直接影响商家经营与顾客消费心情，甚至引发安全事故，使业主品牌形象受损。因此，业主一般会优先选用知名物管企业，且物管水平不但与经济效益相关联，还可将物业自身价值体现出来。

（3）营销推广提高物业价值。与常规物业管理相比，商业物业管理的区别在于应注重商业形象宣传推广，在业内树立良好的商誉形象，吸引更多潜在商家与顾客带来。因商场经常具备活动，物管人员应具备较强的组织协调、策划能力，并与政府机构、社会组织间建立合作关系，由此提高社会影响力，聚集客流，促进物业档次与价值提升，获得较高的投资与汇报。据调查，发达国家人均商业面积超过1.2m2，而我国一些发达省市只有0.7m2，可以判定商业物业地段、管理与效益均会超过住宅，这一物业模式势必会推动城市化进程快速发展，成为新的利润增长点，全面提高物业价值。

2.经营经济性提升

对于大部分物管企业来说，收支失衡属于经营难点之一，主要成因在于服务费拖欠。面对严峻的局面，物管企业若墨守成规，单纯通过压缩开支、降低服务质量的方式，很难从本质上解决物业服务费用上涨问题，这就要求物业管理应改变传统经营模式，应用先进科技手段，从劳动型朝着知识型转变，由此促进经营经济性提升。

一方面，引进先进技术，减少人力依赖。物业管理作为劳动密集型行业，对人力资源依赖较大，人工成本在企业支出中占很大比例。为提高经济效益，可积极引进先进科技，减少对人力的依赖与用工成本。例如，该商场地上和地下车库共有62名管理者，在此种人员配置前提下仍存在车辆进出无需、收费难等问题。对此，企业将电子收费系统引入其中，使外来车辆借道穿行、长久占用停车位等情况得到明显改善，良好的停车秩序不但获得了广大业主的满意，也使管理者投入从原本的62名变成45名，为企业节约了较多的人力成本。

另一方面，开展增值服务，探索发展新路。物管企业收入来源在于服务费收取，为获得更多经济效益，还可通过开展增值服务的方式，探索新的发展之路。针对商业楼宇中夜间车库、广场利用率低的现状，可充分发挥停车场资源，与公交集团合作，夜间为公交集团车辆停放提供场所，这样不但不会影响白天为消费者提供服务，晚上还可减少资源浪费，在无形中为企业增加了收入。此外，物管人员还可为业务提供上门清理废品的业务，在控制外来人员进入的同时，还为房企发展开辟了新思路。

四、结束语

综上所述，当前城市建设不断深入，房产行业在诸多行业中脱颖而出，并带动相关产业发展，物业管理便是其中一部分。在房产发展的后期势必会需要物业管理实施维护服务，这对房产经济效益与价值提升具有重要影响。对此，物管人员可结合项目实际情况，通过引进先进技术、开展增值服务等方式，减少以往物管模式对人力的高度依赖，并探索新的发展之路，维护好自身与业主间的关系，获得更多客户的满意，由此展现和提高物业管理价值，推动房产持续稳健发展。