不动产登记制度对房地产经济的影响与策略分析探讨

朱建华

摘 要： 随着经济的发展以及城镇化的加快，房地产行业发展极其迅猛，国家为了规范房地产行业，为了给房地产各权利人的权属确认、产权变动等提供相应的制度保障，制定出不动产登记制度。本文论述了不动产登记制度的含义，叙述了其与房地产、房地產经济的关系，重点探讨了我国不动产登记制度对于房地产经济各方面的影响，最终提出了完善不动产登记制度的方法。希望可以为不动产登记制度的完善提供一些思路。

关键词：不动产登记制度;房地产;经济

随着我国经济社会的快速发展，人们对于自身权益的维护也得到了很大的提升，为了适应社会的发展需要，我国陆续出台了一系列关于房地产的制度方法。以房地产为代表的不动产，必须要确定好产权的归属问题，建立健全不动产登记制度，这样才能避免后续出现这样或者那样的问题，才能更好地推动我国房地产市场的发展和进步。为了更好地保障民众的合法权利，也为了政策措施可以更好的贯彻执行，尽早搭建完善登记信息共享平台，让登记不动产工作更加流畅的开展，提高登记质量和效率，实现全国不动产登记“一网通办”。

一、不动产登记制度的含义及其与房地产经济的关系

不动产是指依据其自然性质，不可移动的财产。不动产可以分为土地、海域以及房屋、林木等定着物这三大类。不动产登记，是权利人、利害关系人向不动产登记机构提出申请，登记机构依法将申请人的不动产物权登记在不动产登记簿上的行为。不动产登记的重要作用就是进行物权公示，即确定不动产产权的归属。房地产即土地和房屋，是不动产中最主要的内容，不动产登记过程中，登记的项目内容很多，包括土地、海域及房屋林木登记、空间规划信息登记等，如此一来，在各项登记清楚的情况下，房地产权益可得到完善的保护。我国实行的不动产登记制度，就是为了切实保护不动产权归属人的财产权，以及更好地保障不动产交易安全，提升不动产交易效率而设立的。因此，不动产登记制度的完善势必会对房地产经济的发展繁荣起到促进作用，而反过来，房地产经济的繁荣发展，又会反作用于不动产登记制度，驱使着不动产登记制度向着更加完善更加健全的方向进行发展。不动产登记制度与房地产经济是相互促进、协同发展的关系。

二、不动产登记制度对房地产经济影响的实证分析

（一）不动产登记制度对市场供应的影响

房地产具有不可移动的特点，房地产交易实质上是一种权利的交换，而不动产登记制度的实施，既有利于保护产权人房地产的安全，构建交易双方信息真实对等的交易环境，又是对房地产交易的保护。不动产登记结果信息体现了真实的房地产权利现状，为房地产交易直接提供依据，使出售方无需过多的权利归属自我举证的过程，简化供应的流程，减少交易的成本，有利于房地产供给的稳定增加。通过对地区不动产登记信息的分类汇总，地方政府明确掌握了居住、商业、办公、工业等各类型用地情况，可以合理调整地方国土及空间各类型房地产资源的供给配置，不断优化供给的结构。后续伴随不动产登记制度而出台的房地产税，规定了随着个人拥有房地产数量的增加，房地产税的缴纳标准也随之增加。房地产税的开征可能会在一段时间内集中增加存量房地产的供给量，引起一定的波动，但是从长远来看，这是规范房地产市场的重要手段和形式，建设开发企业势必会在激烈的竞争中，匹配调整新建开发各类型房地产产品的结构比例，提升功能品质，不断优化供给的数量和质量，为房地产行业的健康发展保驾护航。

（二）不动产登记制度对市场需求的影响

随着各级不动产登记部门的登记信息纳入统一管理，全国性的不动产登记信息管理平台已然形成，国家通过掌握企业、居民和国家公职人员房地产拥有情况，既可以辅助政府反腐工作的开展深化，也可以为一、二线等热点城市制定、实施和落实住房限购、限贷等需求端调控政策提供数据支撑，同时又可以为今后房地产税的征收做好技术性铺垫。热点城市的限购、限贷政策能够在不伤害刚性需求的前提下，在较短时间内就能抑制投资投机性需求，作用效果显著。后续房地产税的出台，其不会增加收入相对不高、自住人群拥有住宅房产的负担，故不会抑制真正希望改善居住环境此类人群的购房需求，但对于高收入、多套住房人群来说，房地产税的存在大大增加了其持有和交易的成本，可以明显起到遏制其投资、倒卖、投机炒作房产的作用，在一定程度上降低了其购买住房的需求，长期来看对住房市场需求量造成影响，进而引起房地产市场总体需求量呈整体小幅度下降。尽管房地产经济可能会受到一定抑制，但是长期来看有利于房地产市场的健康发展。

（三）不动产登记制度对房地产价格影响

当一项房地产的政策制度出台后，人们的关注点往往集中在其对房价的影响程度上。但是对房地产价格的影响因素众多，包括人口数量、地理位置、城市发展程度，土地供应数量、居民收入水平、货币政策等等。在房地产整体的政策制度体系中，不动产登记制度的确立主要目的并不是为了调控房价，而是维护房地产交易的安全，保障并促进形成一个透明、规范、有序的房地产交易秩序，起到稳定房地产市场、稳定房地产价格的积极作用。在实际中，交易双方在房地产交易过程中也未将不动产登记制度作为影响其价格的考虑因素。但伴随不动产登记制度而来的房地产税的真正开征，从短期来看，对市场是有利的，房地产税能让炒房者开始抛售手中多余房产，产生一定抛盘效应，而投资投机性资金又不愿进入市场，对高涨的房价有一定抑制作用;但是从中长期来看，房地产价格的未来，受到一系列因素影响，更多取决于人口、土地和经济基本面等，房地产税的影响十分有限。

（四）不动产登记制度对房地产经济的影响

不动产登记制度可以促进房地产业更好的发展。我们首先要明确出台不动产登记制度的初衷是为了更好的保障人们的合法财产权益，而不是为了扰乱正常的经济社会发展。根据房地产行业分析情况可以发现，房地产市场经济主要受到供求关系、价格因素、国家宏观调控政策等的影响。不动产登记制度是通过对不动产权利的变动情况以及现势状况的公示效力，降低交易风险，避免市场欺诈行为，构建公开、公平、公正的市场环境。从登记制度实施情况来看，其不会对市场运行有过多的干预，反而可以起到优化市场供求关系和结构，降低房地产价格波动的频率和幅度，从而稳定房地产市场的积极作用。借助现代信息化技术对登记信息的大数据分析、汇总，为国家对房地产行业的监管调控、精准施策，完善房地产整体政策制度体系给出有用依据，也为房地产税收在全国范围的实施开征夯实基础。随着制度的不断健全完善及后续房地产税的预期，让房地产行业中的各类主体对房地产投资、生产、消费的观念更为理性，对房地产的品质追求向安全、高效、健康、适用、绿色方向迭代升级，促使房地产经济从追求量的增长向追求质的增长转换，使房地产行业长期稳定繁荣发展，房地产经济更为健康、成熟。

三、目前房地产经济下的不动产登记制度体系的重构、健全和完善

（一）完善以土地为核心的登记体制

以土地为核心进行登记，可包含房屋、林木等其他不动产的登记，反之以房屋、林木等为核心进行登记，则无法包含无房屋、林木等定着物的土地，诸如城市空地、公园、广场等的登记。另外，土地上的房屋、林木等会经常发生变化，而土地是相对不变的，以土地为核心的不动产登记具有持续性和长久性的特点。所以我国在确立统一登记制度时，把土地作为核心开展登记工作。首先明确分散登记时的原土地、房屋等各个登记部门在土地及其他不动产登记工作中的分工，强调合作，根据土地部门原始的地籍基础资料，统一尺度，确定土地权属边界，防止产权边界的非闭合、冲突及重叠;然后加强该土地上房屋等档案的管理和纸质资料的交接，将房屋等登记信息落宗整合至其占用土地信息中，对同一房地产权属出现的疏漏和重复登记进行再调查，修正一体登记后出现的错误，保持登记数据信息的正确性及权威性。

（二）优化简化登记流程及材料，提高登记效率和准确率

针对以往的不动产登记业务办理中流程复杂、材料繁琐，效率低和准确率不高的问题，登记机构应当加大对不动产登记的相关法律法规及申请流程及登记材料的宣传，让群众能充分的认知到登记对于房地产财产权利保障的重要性及了解办事程序，同时加大力度优化简化合并登记流程，尽可能地减短受理、审核办理时间，提高工作效率;将原来需要提交的一系列材料化繁为简，剔除那些不必要难提供且证明意义不大的材料，简化统一提交的申请材料样式，优化不动产登记中材料查验环节，提升登记工作的质量;借助人脸识别、指纹识别等先进的信息技术手段，强化对登记申请人主体的身份审查，保证产权登记的准确率，减少错误登记的发生。应不断深入推进不动产登记领域“放管服”改革，促使登记机构为群众提供既精简便民又高效准确的服务。

（三）建立登记统一平台，与相关职能部门信息互通，提升整体行政服务效能

信息化时代，数据的开放、整合和分析，能够产生新机遇并创造新价值。为使房地产交易过程更加安全、顺畅，主管部门通过多年探索和积极推进，通过对互联网和大数据的深度利用，逐步建立起统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构使用统一的系统软件。进而将登记信息与房地产交易相关联的业务，如房地产交易，税务缴纳和金融支持配套等的数据信息在各职能部门间依法实时互通共享，确保登记、交易、纳税、融资等信息的真实度和准确率。而且，因为平台纳入了所有权利人全部不动产信息，这些基础资料可以便利的与公检法、民政、财政、审计、统计及其他司法、行政部门分享信息服务，既可以充分发挥信息资源的优势，还能拓展登记工作中所需信息的来源渠道。通过大数据技术的运用，所有部门的信息数据经过汇总分析自动比对，很多涉及到不动产权的矛盾、遗漏登记信息会被筛选、挖掘出来，登记机构可以主动纠错，极大提升登记工作的质量;同时还能推动搭建一个完善、流畅、数据充足的智能化行政服务平台，快速瞄定所要的信息进行相应的处理、整合，提高社会整体治理效率。另外，房地产主管部门能通过统一平台还可以实现最快速直接的业务监管，有利于国家对房地产市场进行宏观调控、精准施策。

（四）处理好隐私保护和信息查询、共享关系

不动产登记的信息，其内容可能涉及个人隐私、商业秘密及国家秘密，这些内容的泄露会影响权利人的正常生活秩序、商业秩序甚至国家安全。为了统筹好不动产登记信息共享和不动产信息隐私秘密的保护工作，需要不动产登记机构、信息共享单位及其工作人员在思想上高度重视，建立工作中各环节的安全保密管理机制，完善不动产登记资料和登记信息规范化查询、共享制度，根据实际工作的需要设立查询、共享权限分级管理措施。并强化对不动产登记相关公职人员查询、利用登记资料和信息的管理，尤其是在查询房地产信息时，更要注意对信息的保密和规范操作，加强对泄露登记信息违法行为的查处力度，不断促使登记机构增强人员素质、改进工作作风，做到依法办事。

（五）加强农村土地登记，促进城乡一体化

在我国实行多年的城乡“二元化”体制和政策背景下，农村的集体土地性质，与城市里的国有土地性质不同，城市有一套较为完善的土地、房产管理制度。近年来商品房地产成为了城市家庭中最重要的资产，其实际登记和颁证率极高。而长期处于“熟人社会”的农村，各家各户的房屋土地彼此间十分了解且较为明确，加上农房的转让、抵押等受到严格限制，造成农户对于农房登记意识不强，许多农房的办证通常都被遗忘了。随着时代的变化，农村传统封闭的壁垒逐渐被打破，农房流转的改革呼声越来越强烈，但农房的登记和办证率低下却制约着国家“城乡一体化发展”改革计划的制定和推进实施。要加快农村房地产登记，确保发证到位，登记工作的推进有利于维护农民的切身利益和村集体的经济利益，加快推进农房的合法流转，提高农民和村集体的财产性收入，吸引城市资本流入，充分激发乡村发展活力，有助于城乡一体化发展目标的尽快达成。

（六）互联网+不动产登记模式的创新

互联网时代，不动产登记要充分利用互联网传播速度以及受众广度的优势，创造新的登记模式。构建互联网+不动产登记模式，将不动产登记信息管理基础平台的服务对外延伸至互联网终端用户，当事人可以在任何时间、任何地点通过互联网平台申请办理不动产登记业务，免去了从登记机构来回跑的麻烦，使人们随时随地就可以享受到高效便捷的登记服务。运用系统技术手段对申请主体进行自动识别和查验，采用人工智能及云审核，进一步保障登记的准确性，使人们办理业务更方便，使登记机构工作效率更高。但我们也应看到，在对登记信息的传输、存储、调取、使用过程中，大量业务依靠信息系統智能处理，也暴露出因外来病毒攻击、逻辑审核标准设置不当造成的登记错误及廉政问题，需要登记机构高度重视信息系统及网络安全建设，避免因为管理不当造成信息资源的泄露、篡改，以确保登记信息数据的安全。

四、结语

本文首先论述了不动产登记制度的概念以及与房地产经济的关系，分析了不动产登记制度对房地产经济的影响，并进一步叙述在房地产经济下如何健全完善不动产登记制度体系。随着不动产登记制度不断发挥其积极效用，实现房地产市场平稳健康、良性可持续的发展。

参考文献：

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