土地资源配置对房地产经济协调发展的影响分析

文／鲁静 安阳市殷都区自然资源局 河南安阳 455000

引言：

房地产项目是以土地资源为物质基础的。在城市空间内建设建筑物,满足人们生产和居住的需求,是加快城市化进程的重要途径。然而,有些城市土地资源配置往往缺乏合理性,其主要原因是：相关部门没有明确城市化发展战略,没有科学评估土地资源配置效果,造成土地资源利用率较低,土地需求量与土地供应量不平衡。为了打破这一现状,在土地资源配置过程中,相关部门应不断优化土地资源配置,正确处理土地资源与房地产经济之间的关系,最大限度地满足房地产经济转型发展要求,从而为城市化发展注入源源不断的动力。

1、土地资源特性及其管理的必要性概述

首先，土地资源总量有限。基于整体角度而言，土地资源储量巨大，但具体到一个国家、一个地区，可以发现可利用土地资源是有限的，尤其是在当代城镇化进程加快的新时代，居住用地和建设用地之间的土地供需矛盾日渐严重，若不加强土地资源管理，则会迟滞城市化进程，对经济的可持续发展产生不利影响。其次，土地资源具有垄断性。基于我国基本国情，土地资源所有权是国家所有，意味着全体人员没有任何权利私自开发与利用土地资源。最后，土地资源经济价值具有地域等级差异，不同地区的土地价值是不同的。例如：农村地区的耕地价值与城市建设用地价值相比，存在显著差异性。而这一现象可以从经济学角度解释，土地的稀缺性及土地的功能等，对土地资源的经济价值起到了决定性作用。在经济发展中，土地资源的重要性不言而喻，尤其在新常态经济形势下，加强土地资源管理具有一定的必要性和重要性。在实践中，通过有效的土地资源管理，可以对现有的土地资源合理布局与开发利用，使土地资源价值能够增值发展。不仅如此，加强土地资源管理可以在提高土地资源利用率的同时，防止土地滥用而污染环境，继而实现土地资源和自然环境的可持续发展。另外，在土地资源管理支持下，对经济产业结构进行整体上的布局优化，继而促进经济规模效应的形成，促进经济快速发展的同时，能够保护好生态环境，为经济的可持续发展夯实基础。

2、新形势下房地产经济管理的特征

当今时代，在社会经济高速发展的过程中，也推动了科学技术的发展，我国已经从农业社会向着工业社会再向信息社会发展。现阶段，我国也处于社会转型阶段且整体社会结构也在发展较大的变化，在社会结构的影响之下，房地产行业也在不断地调整状态，以便更好地适应社会的发展需求，为广大业主提供高质量的服务。在调整的过程中，经济管理作为房地产中的重要环节，也不可避免地需要做出改变，以适应社会发展。因此，房地产企业在进行经济管理活动的过程中，需要详细分析企业经济管理活动的基本特征，并结合企业目前自身的实际情况，对企业的经济管理活动进行科学高效合理的指导。房地产企业经营管理的特征主要体现在以下几点。

图1 房地产开发投资对经济增长的贡献度

2.1 经济管理工作与管理工作联系密切

一般而言，人们会误认为企业的管理与经济管理是两回事，但是，实际上，在日常的经营活动中，经济管理是企业管理的前提和基础。倘若没有良好的经济管理，那么，企业的管理工作很难着手，各行各业很难开展活动。因此，想要获得良好的管理效益，必须营造良好的管理氛围，重视经济管理工作，做好经济管理工作，从而提升企业的整体实力。

2.2 经济管理中的财务指标在很大程度上

可以有效反应企业实际生产情况与经营情况，同时还可以了解企业的经营状况、营收效益，主要是通过财务报表体现出来的，而财务报表是经济管理中的一项重要内容。直白地说，财务报表是企业进行生产、经营、流通、投资的重要依据，依据财务报表的制定的决策，进而帮助企业对市场风险进行控制，减少可能存在的经济隐患，促进企业提高财务管理能力，使得资金的合理使用最大化。这在无形中，帮助企业节约不必要的开支，降低企业的经济成本，又能确保企业的稳妥推进和发展，延长企业的生命周期。

2.3 房地产经济管理活动具有综合性

现代社会，多数企业在发展的过程中，将价值实现作为自身经济管理工作的基础。房地产行业亦如此。在进行经济管理的过程中，企业需要合理合法地进行生产和经营活动，由于在经济管理中，涉及的职能部门较多，同时也会涉及大量的人力、物力、财力，因此，房地产企业经济管理活动具有综合性，是提高企业经济效益和市场竞争力的“利刃”，是新形势下企业各大管理项目中的中流砥柱。

3、房地产行业发展面临的问题

3.1 国家政策因素

对于一向以宏观经济监管政策为基础的房地产部门，国家制定了许多规章制度。一般而言，大多数政策的设计和执行都是为了促进可持续的工业发展。此外，产业结构和融资政策也可以得到处理。这些政策往往是通过旨在调控宏观经济并在工业发展中发挥重要作用的政策和机构加以管理的。

3.2 资金因素

据对房地产行业目前发展情况的实际分析，大部分资金来自银行贷款。根据这一模式，金融市场可以发生重大变化，同时也影响到工业发展。在房地产行业，资金是重中之重，也是不可或缺的资源。金融系统在发展过程中的相应变化影响到经济管理水平。一些机构拥有必要的资金来确保这一点，但并非所有资金都用于企业发展。因此，金融对行业发展具有重要影响。此外，金融市场的变化也可能影响行业发展，其最显著的特点是金融的变化。如果贷款出现问题，将影响住房价格，导致价格下降，反过来又导致价格上涨。

3.3 市场因素

所有行业都需要市场环境的支持，商业企业也是如此。目前，市场经济的结构和房地产经济都发生了重大变化。如果仅仅从供求的角度分析，市场对房地产日益增长的需求将不可避免地导致价格上涨。但是如果需求下降，住房经济将会受到严重影响。在这种情况下，如何处理市场因素的影响是其发展的关键，需要适当控制市场信息，将市场信息有效地纳入工业发展，并采取健全的办法，鼓励进一步改善工业的经济管理。

3.4 其他因素

事实上，房地产市场受到不可抗拒的因素影响，比如，2020年春天新冠肺炎病情爆发，房地产市场严重缩水，房屋折扣增加，市场受到短期调整的压力。据贝壳研究所的一项调查，38.0%的受访者表示，由于疫情的影响，房屋购买计划暂停，28.8%的受访者表示房屋价格会下降。购房者增加了市场的等待和观望情绪，从而对住房售价造成短期压力。根据kerri的数据，截至2020年1月，前10家企业的平均售价为12660元/㎡，同比下降3%，比2019年全年下降2.3%。

4、基于土地资源配置角度促进房地产经济协调发展的有效策略

4.1 处理好土地资源配置与房地产经济协调发展之间的关系

近年来,我国城市房价持续上涨,买房难是人们关注的重要的民生问题。土地资源的紧缺往往会导致房地产企业投资回收速度慢,竞争力下降,甚至遭到市场的淘汰。目前,相关部门制订的土地配置方案不合理,土地供应量不足,加剧了房地产企业之间的竞争。房地产项目开发成本的增加导致房价居高不下。在新时期背景下,相关部门需要明确土地资源配置与房地产经济协调发展之间的关系及当前工作中存在的问题。另外,相关管理部门应对土地资源配置方案进行优化，降低土地资源的开发利用成本,有效控制房价,从而充分发挥土地资源配置对房地产经济协调发展的积极作用。

4.2 完善土地资源改造方案

土地资源改造是土地资源优化配置的重要组成部分,未开发的土地资源没有被及时优化同时土地资源结构调整不及时。相关部门应建立完善的土地资源改造方案,规范开展土地资源改造工作。在土地资源改造的过程中,相关部门需要最大限度地避免生态环境的污染、破坏以及土地资源的浪费,从而保证土地资源的可持续利用。在未利用土地资源改造过程中,相关部门需要克服气候、水文、交通等不利因素造成的困难,加大资金投入力度,加强山地、荒地、偏僻土地改造,增加可利用土地资源量,从而可以对房地产行业与土地资源利用间的矛盾进行环节。调整土地资源结构的同时提升土地资源配置的合理性，因此,相关部门需根据社会经济与房地产市场的发展情况和发展趋势,动态调整各类土地资源的数量和比重,确定耕地和建设用地的比例结构,优化土地资源的空间分布结构,对耕地用于建设用地的情况进行严格管控。

4.3 合理控制房地产市场价格，避免市场价格出现波动

房地产价格对于房地产经济市场能否协调发展有着直接的影响，因此，当地政府要时刻关注房地产价格趋势，将房地产市场价格控制在一个合理的范围内。值得注意的是，降低房地产市场价格并不代表其达到了合理的目标，而是要深入分析价格与价值相互背离的现象，从而在房地产市场价格出现波动时，能够及时分析出是因为价格过高还是过低而导致的。因此，当地政府要加强房地产市场价格控制力度，根据房地产经济市场出现的价格波动，通过科学的理念评估房地产经济，使房地产企业能够根据评估数据制定合理的价格，实现房地产经济市场的协调发展。

4.4 土地市场的成熟化发展

从房地产经济发展角度来看，目前正处于投资领域中的上升阶段，但是从整个经济市场的角度来说，其仍然处于成熟和不成熟之间，这种尴尬的地位导致房地产经经济市场实际发展过程中缺少理性支持。因为房地产属于一种长期使用的商品，所以当地政府在满足土地供给需求的同时，也要时刻保持认真严谨的工作态度，在此基础上保障房地产市场不会出现供不应求的状况，促进当地经济发展的稳定性和安全性。因此，当地政府部门要充分发挥自身的经济服务职能，积极地使用经济管理中的干预职能，让房地产经济市场协调发展过程中能够拥有科学的发展理念作为支撑，才能够帮助性价比较高的房地产商品稳定经营，促使房地产经济市场的发展速度进一步加快。

4.5 鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场

“十四五”期间，应当鼓励农村宅基地进入流通市场，稳慎改革农村宅基地制度。据统计，目前我国农村空置宅基地约3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%。逐步释放部分空置宅基地不仅有助于降低地价，也可激活农村居民对宅基地权益属性。应进一步加快宅基地使用权限等级，将宅基地的所有权、所有人资格权与所有人使用权进行分置，将宅基地集体所有权向着宅基地农户资格权与农民房屋产权转变，可以将宅基地与农民房屋使用权进行适当放开；科学建设农村集体经济组织并对农村宅基地与农村限制房产进行有效利用；各地可以制定不同的宅基地面积标准，将增量宅基地实时集约有奖机制，存量宅基地采用退出有偿机制。

4.6 尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题

随着新型城镇化的持续推进，人口不断向发达地区聚集，导致我国重点城市建设用地指标十分紧缺，土地资源供给和空间保障的矛盾、城市产业发展和居民住房保障的矛盾突出。对于重点城市而言，在建设用地指标的约束下，既要保证重大产业项目的用地需求又要保证居民的居住需求变得十分困难。相反对于中西部欠发达地区而言，土地资源丰富，但由于经济欠发达，土地价值较低，城市建设用地指标较为充足。建议建立土地指标跨区域交易制度，推动土地要素市场化改革。实现经济发达地区资金与欠发达地区资金互补目标，可以在不增加全国土地建设用地指标条件下，有效地缓解重点城市工业用地和住宅用地供给的矛盾，同时又可以增加欠发达地区的财政收入。

4.7 合理优化市场经济供求结构

房地产经济发展趋势良好可以保证市场关系的平衡性并可以构建良好的供求关系。但是，目前给房地产经济带来影响的因素是无法对供求结构进行优化，供求关系平衡性不足也会影响房地产经济发展且无法保证房地产企业良性发展。在此基础上应了解房地产行业的实际情况并对房地产经济结构进行优化，合理调整功能并做好房地产市场调整与优化工作，同时对房地产经济供求结构进行优化并为企业发展提供支持。一方面，应了解我国房地产经济机制相关方针、政策，同时利用社会经济发展与市场需求作为导向，在满足企业与人们需求的同时可以建立不同的供求机制与产品服务策略，从而满足社会与发展的需求。另一方面，将主体供求关系进行优化，利用国家经济方政策对模式进行优化并将供求结构进行完善，从而使更多的人可以更好的享受房地产经济所带来的成果。

4.8 对融资渠道进行拓宽

目前，我国房地产经济在发展过程中所采用的融资方式主要以商业银行贷款方式为主，但是在经济投资结构方面还存在一些问题，房地产项目贷款比例相对较高，无法保证融资工作效果。因此要想保证房地产经济可以良好的发展应合理调整产业结构并对商业银行整体结构进行融资，对融资模式进行开发并吸引更多的社会资金融入到房地产经济融资过程中，建立多元化房地产经济融资结构。防止因短期市场波动给企业资金使用情况带来不利的影响，最终导致资金流动风险，给房地产市场发展带来阻碍。因此企业应开拓多元化的贷款与融资渠道，对投融资市场、债券市场与民间融资市场等融资渠道进行拓展，将房地产经济资金结构进行多元化开辟，以此来提升资金的流动性并将融资风险进行有效控制。

4.9 对建设用地规划情况进行优化并充分利用科技进行创新

房地产开发企业要想得到更多的利润多将精力放在短期销售过程中，如商品房等；一些长时间获利的项目，如大型商超等项目；需要采用其他经济行为得到相应的利润，如娱乐场所等；还有一些无法在短时期获得利益的项目，如公共基础设施等；还有一些项目是为了提高城市形象而建设的旅游项目，这部分项目可以提升经济效益，并推动当地经济建设。因此应强化城市建设用地规划并确保可以稳定发展。其次在新的发展时期国民经济发展过程中应积极利用现代科技，将现代科技应用到房地产经济中可以优化人们的居住环境并可以优化建筑环境，在利用现代科技后可以更好的发挥出绿色材料的应用价值，提升资源利用价值的同时可以有效控制环境污染问题，为人们创建良好的居住环境。同时合理协调信息设施与交通设施间的关系，构建良好的人与自然关系。可以说科技的发展能够更好的推动建筑领域发展。

结语：

过去20年房地产市场的发展是我国经济发展的一个缩影，房地产市场的发展大大加速了国人“居者有其屋”梦想的实现，房地产市场的发展为我国民众居住环境的改善和经济社会发展都做出了突出贡献。但过快的增长速度和过高的利润水平也让房地产市场的发展出现了房价背离收入水平、房地产企业资产负债率过高、创新能力不强、落实低碳发展不利等问题。当前我国房地产市场发展道路已经到达拐点，未来房地产市场将迎来深刻变革，一些经营不善或是没有核心竞争力的房地产企业将逐渐退出市场竞争舞台。但需要指出的是，房地产市场体量巨大，在未来相当一段时间内仍然是我国市场经济的重要组成部分。因此，我国政府需要根据当前房地产市场发展现状和土地资源配置进行分析，精准施策，逐渐减少土地资源、房地产市场的风险因素，规范房地产市场发展，实现房价和房地产行业的软着陆。