长株潭城市群房地产价格互动关系研究

褚 楚

（对外经济贸易大学国际经济贸易学院,北京 100029）

长株潭城市群位于湖南省中东部，为长江中游城市群重要组成部分，包括长沙、株洲、湘潭三市，是湖南省经济发展的核心增长极。三市沿湘江下游呈“品”字形分布，结构紧凑，两两相距不到40 km，地缘优势十分明显。而房地产行业作为国民经济的支柱产业，拉动并牵连着诸多其他产业[1]。促进房地产市场平稳健康发展，对经济社会发展有积极意义。如何通过区域内房地产价格的联动调控，防止楼市异常波动，警惕房价泡沫传导扩散[2]，是值得研究的重要课题。本文基于长株潭城市群经济、政策、交通等基础设施方面的共建共享，对其房地产价格互动关系进行研究。

1 长株潭城市群房地产价格互动关系的理论逻辑

1.1 经济一体化

长株潭城市一体化建设是湖南省人民政府为了进一步整合促进长株潭城市群的经济发展与城市发展所提出的宏观规划。在传统产业基础方面，长沙以工程机械、电子信息、食品、生物制药为主；株洲以交通运输设备制造、有色冶金、化工原料及陶瓷制造为主；湘潭以黑色冶金、机电与机械制造、化纤纺织、化学原料及精细化工为主。针对未来的发展与转型，长沙将依托“中国制造2025城市试点示范”和打造国家智能制造中心为契机，以《长沙智能制造三年（2015—2018年）行动计划》《工业园区转型提质发展三年行动计划》《新材料产业发展三年行动计划》等为基础，全方位、多层面强化智能制造的“1+X”政策体系，助推智能制造发力；株洲提出“东提西拓，合拢三角”，打造轨道交通设备制造业基地、突出有色深加工、化工、陶瓷产业优势；湘潭提出“东扩西改”和“建设先进制造业中心、现代物流中心、生态休闲中心”。

经济一体化的加速升级是房地产业融合并快速发展的基础[3]。近年来，长株潭城市群经济一体化进程不断加快、程度不断加深，经济增长的核心区域范围不断扩大。经济的增长促进了工业过程的整合，以及人才、物资、信息的配置流动，进而完善基础设施建设，大大加快了城市群的运作效率，也为房地产市场的融合联动奠定了基础。

1.2 政策一体化

2021年6月，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅印发的《长株潭一体化发展五年行动计划（2021—2025年）》明确提出，“共建中部地区高质量发展核心区”，让长株潭城市群“成为 ‘三高四新’战略实施的主阵地、现代化新湖南建设的主力军、全国重要增长极”，要加强基础设施互联互通、产业协同方面的跨区域项目，协调解决项目规划调整调度、用地审批、征地拆迁等三市用房用地方面的矛盾和问题。在房地产业层面，三市的政策趋同。例如，2020年6月，湖南省多策并举，建立完善房地产调控长效机制，保持房地产调控政策的连续性。2020年7月29日，湖南省自然资源厅、湖南省住房和城乡建设厅等多部门联合印发《关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知》。其明确指出，将努力构建可复制的新建商品房“交房即交证”工作模式，确定将在长沙市、株洲市、湘潭市和郴州市全面开展试点。政策的一体化，促进了长株潭房地产业的协同发展[4]。

1.3 地缘关系与交通一体化

长株潭三市沿湘江流域呈“品”字形分布，地缘优势明显。长株潭城际铁路开通运营后，将进一步加快长株潭融城步伐，提高长株潭综合交通枢纽地位，对于推动沿线站点周边区域产业发展升级和方便群众出行具有重要意义。此外，预计于2023年12月底试运营的长株潭城际轨道交通西环线，也是长株潭城市群规划、产业和公共服务一体化发展的基础硬件，承担着促进城乡统筹发展的重要使命。

1.4 消费者的房价预期

由于长沙、株洲、湘潭三市之间人口流动较大，资源要素配置错综复杂，故三地房地产价格的波动往往同时受到关注。随着城市化进程的加快，市区周边的县域在不久的将来也可能会被划入市区。因此，原计划在长沙市区内购房的人可能会受适应性预期的影响，选择在长沙周边县域或株洲、湘潭等地购房。在长沙市区内工作的人也可能因预算不足，难以在长沙市区顺利购房，转而选择在株洲、湘潭等地购房，在长株潭经济圈内实现每日“半小时通勤”上下班，从而推动了三市房地产价格的协同联动。

2 长株潭城市群房地产价格互动关系的实证分析

考虑到长株潭城市群内房地产价格的内生关系，本文运用Bayesian VAR模型研究三市房价序列之间的相互影响。综合运用脉冲响应与方差分解等方法，研究结构冲击对于内生变量变化的贡献度，探究长沙、株洲、湘潭三市之间房价的联动作用。

2.1 数据来源

通过湖南统计信息网查阅《湖南统计年鉴》（2006—2020），可获得2005—2019年长沙市、株洲市、湘潭市三地的商品房（住宅）平均销售价格，数据整理见表1。

表1 2005—2019年长沙、株洲、湘潭三地商品房价格（单位：元/m2）

利用EViews对2005—2019年长沙、株洲、湘潭三地房价进行描述性分析，如表2所示。2005—2019年，长沙市的房价始终遥遥领先，均值达到5 071.91元/m2，而株洲和湘潭的房价均值分别为3 398.44 元/m2和3 172.76 元/m2。由表3的相关性分析可知，长沙、株洲和湘潭的房价序列之间均有着极强的相关性，三者间相关系数达到0.986 0、0.992 1、0.992 8，这初步说明了长沙、株洲、湘潭三地存在房价高度的动态一致性。

表2 2005—2019年长沙、株洲、湘潭三地房价描述性分析

表3 2005—2019年长沙、株洲、湘潭三地房价相关性分析

2.2 实证分析过程

2.2.1 单位根检验

在构建Bayesian VAR模型之前，首先对长沙、株洲、湘潭三地房价序列进行单位根检验。如表4所示，经过检验发现原三地房价序列均为非平稳序列，而经过一阶差分后，三地房价序列均为平稳序列（“CS”代表“长沙”，“ZZ”代表“株洲”，“XT”代表“湘潭”；“*”“**”“***”分别表示1%、5%、10%的显著性水平，下文一致）。

表4 长沙（CS）、株洲（ZZ）和湘潭（XT）房价的单位根检验

2.2.2 协整关系检验

继续对长沙、株洲、湘潭三地房价序列进行Johansen协整关系检验（特征根迹检验），为消除异方差的影响，采用取对数后的三地房价数据，EViews汇报的检验结果如表5所示。在5%的显著性水平下，长沙、株洲、湘潭的房价序列之间存在2个以上的协整关系，这与长株潭城市群一体化发展的经验相一致。

表5 长沙、株洲、湘潭房价序列协整关系检验结果

2.2.3 Granger因果关系检验

由于协整关系检验仅仅能体现整体层面上三地房价的变动趋势，还需要利用Granger因果关系检验（lag=2）探究三地房价各自的相互关系，检验结果如表6所示。

依据表6，长沙是株洲房价变动的Granger原因；而长沙和湘潭之间的房价互动关系不甚清晰；株洲和湘潭则互为双方房价变动的Granger 原因。三者之间的相互作用关系可用图1表示。

图1 长沙、株洲、湘潭三地房价互动关系

如长沙与株洲的房价关系，长沙作为长株潭城市群的领头羊，其房价的变动对株洲和湘潭的房价走势具有很强的带动作用。株洲与湘潭的房价往往因为经济联动，产业趋同以及消费者适应性预期等原因向长沙市房价看齐。

同时，由于株洲和湘潭的房价差异不大，在此检验中表现出互为因果的关系，推断是由于两座城市间人口往来密切，要素转移频繁，房价的双向影响错综复杂。

2.2.4 方差分解

考虑到三地房价序列存在的内生关系，构建三变量Bayesian VAR模型探究三地房价的相互影响程度。将长沙、株洲、湘潭三地时间序列的滞后1期、滞后2期数值（CS（-1）、CS（-2）、ZZ（-1）、ZZ（-2）、XT（-1）和XT（-2）分别与三地房价当期值（CS、ZZ、XT）各自做回归，由EViews汇报的回归结果如表7所示（小括号中的数值为标准误，中括号中的数值为 t 统计量）。

如表7所示，三个方程各自的拟合优度良好，R2系数分别为0.93、0.95、0.96，方程中大部分系数均显著。为进一步探究三地房价变动的先后冲击，依据以上Bayesian VAR方程，经过1 000次的Monte Carlo模拟进行方差分解，结果如图2所示。

图2 长沙、株洲、湘潭房价波动的方差分解图

表7 长沙、株洲、湘潭房价的Bayesian VAR模型汇报结果

（1）内部累积效应分析。如图2所示，长沙房价的波动绝大部分是由自身内部冲击所致，如经济增长、居民收入水平提高、外商直接投资增加以及城镇化率提高等，其历史房价变动对未来房价贡献度在第1期达到了100%，从第4期以后趋于稳定，即使是在稳定后，房价自我累积贡献度也达到了90%左右。株洲的房价对自身价格波动的贡献度在第一期将近30%，从第5期开始基本稳定在20%的水平，这可能与株洲作为工业城市，受自身影响较多有关。其自身工业水平决定了吸引年轻人到此就业或定居的程度，也就决定了商品房的供求关系。湘潭的房价对自身价格波动的贡献程度一般，在第4期稳定以后不到20%，这可能与外来因素影响以及政策管制相关。由此可见，三地房价内部累积效应差别较大，其中长沙的自我累积效应最强，株洲和湘潭均较弱。

（2）外部溢出效应分析。由图2可知，长沙对株洲的外部溢出效应，以及长沙对湘潭的外部溢出效应，都大大超过了株洲、湘潭的自我累积效应，这说明长沙房价对株洲、湘潭明显的推动作用。相反，株洲、湘潭对长沙房价的影响却微乎其微。而相比较株洲和湘潭可以发现，株洲受自身的影响，明显超过受相邻城市湘潭的影响，说明相比较于湘潭，株洲的房价更偏“独立”；而株洲对湘潭的影响却基本与湘潭受自身的影响持平。

（3）寻找“先导”城市，验证前述结论。将长沙、株洲、湘潭三地的房价序列连同湖南省商品房平均销售价格序列一同绘制在折线图内纵向对比，如图3所示。可以发现，长沙市的商品房价格远远高出湖南省平均值，在全省遥遥领先；而株洲、湘潭及省内其他城市几乎都在省平均线之下，再一次说明了长沙在湖南经济发展中的突出地位。横向对比发现，无论是在2010年及2017年左右经济复苏房价飞涨的时期，还是在2015年前后“房灾”时期，长沙都比株洲、湘潭反应更加灵敏，程度更加剧烈。

图3 长沙、株洲、湘潭及湖南省2005—2019年商品房平均销售价格

根据上述长株潭三地房价联动性分析，作为长株潭城市群经济增长极的长沙，其房价的增长主要是依靠其自身的内部“累积效应”，进而产生出巨大的外部“溢出效应”，对株洲和湘潭的房价起到了很强的带动作用。株洲和湘潭的房价变动对于长沙房价的影响均较小，但株洲房价变动对湘潭房价的影响则大于湘潭房价变动对株洲房价的影响，这很可能来源于株洲工业化水平发展的外部溢出效应；展望未来，随着长株潭一体化的推进，长沙对株洲、湘潭房价的带动作用有望进一步加强，而株洲和湘潭的房价变动，对长沙房价的影响则较为微弱。

3 结论及建议

本文运用Bayesian VAR模型及相关实证分析，证实了长株潭城市群内房地产价格具有动态一致性，为防止房价泡沫区域内传导扩散，应采取相应的对策。

3.1 适时追踪房价数据

随着长株潭城市群一体化进程不断加快，长沙在城市群中发挥的房价引领作用日益凸显，产生辐射效应，对株洲、湘潭的房价产生影响。因此，政府制定房价政策时，要充分考虑各城市间房价波动的相互影响，既要因地制宜，又要统筹兼顾，还要及时追踪房地产数据，掌握房地产价格变动的新情况、新形势、新特点，加强各区域合作与协调，避免房地产泡沫传导及扩散，引导楼市、股市及债市平稳向好[5]。

3.2 合理引导房价预期

政府需要引导市场对房价合理平稳的预期，带动株洲、湘潭的产业发展和人才补贴政策同步提升[6]。

对于购房及住房者，应引导其树立“房住不炒”的观念。为此，政府应完善制度，抑制投机行为，落实“房住不炒”的政策；加快房产税立法的推进；加快房产长期租赁市场的建设；信贷资金严格控制用于投资投机性购房。

对于房地产投资商及开发商，应引导金融机构对其合理放贷。为此，政府应推进房地产业的供给侧结构性改革，加快房地产业“去杠杆”。政府要制定政策加强房地产行业的监管；金融部门要控制房地产业信贷，降低房地产业的杠杆率。

3.3 助推长株潭城市群协调发展

长株潭城市群还需要不断协调发展，致力于推动房地产业自主创新。第一，自主创新应当与当地的文化、风俗习惯相结合。对于长株潭地区的房地产业，应强调湖湘文化主题，塑造房地产的人文理念。第二，通过科技创新完善房地产各项功能，提升房地产综合品质。比如，将住宅区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理。

总之，应当以长沙为引领，带动株洲、湘潭协同发展；以株洲和湘潭为工业推动力，整合资源及要素进驻长沙；以长株潭城市群为据点吸引更多外资及人才流入湖南省，助推产业升级，促进湖南省经济社会的高质量发展。