小区智慧物业管理系统的设计及应用

唐清华

（衡阳市科学技术信息研究所,湖南 衡阳 421000）

物业管理信息系统是现代小区物业管理和服务不可或缺的组成部分。在物业管理中应用信息技术可以显著提高物业管理的水平和质量，进而提升小区居民生活舒适度。本研究根据当前物业管理的需要，结合多项计算机技术开发小区智慧物业管理系统，希望通过应用该系统来提高物业管理的效率和物业服务的质量。

1 系统关键技术介绍

本系统采用标准的J2EE平台和MVC架构作为系统开发框架。

1.1 MVC模式

MVC模式通过控制器连接模型以及对应的视图，从而实现相关的功能，是软件的一大开发框架，保证软件能够高效运行。

1.2 J2EE架构技术

作为系统开发的标准架构，J2EE主要通过企业版开发平台解决系统化和信息化问题。除了集成标准版的功能外，J2EE还可以为系统开发者提供多种API接口，能够较为便捷地对数据资源进行访问[1]。同时，程序人员还能够利用API接口在开发过程中设计出高标准、可移植的系统。

2 系统需求分析

一般来说，智慧物业管理系统的需求分析是整个系统开发的前提。为此，需要根据实际情况，对系统进行详细的需求分析，从而确保系统的开发满足物业管理使用需求[2]。同时，在进行系统的研发过程中，要针对开发的目标和任务制定计划，从各个角度对数据库进行设计和分析。

2.1 系统的实现目标

对系统的设计及开发需要结合开发目标展开研究。本文设计开发智慧物业管理系统的目标主要包括以下几个方面。

（1）集成设计。在开发设计物业管理系统的过程中，首先需要进行集成设计。集成设计当中所涉及的概念、数据以及对应的视图需要展现一致的内容，但各个部分的模块又需要保证一定的独立性[3]。

（2）模块化设计。要将复杂、多元化的系统细化为各个模块，从而实现模块化。

（3）数据摘要。在物业服务中，需要对数据报表进行信息整合，方便管理人员进行数据的收集，了解管理的状态，从而持续对服务内容进行调整和优化[4]。

2.2 系统功能需求分析

功能需求分析是系统研发过程必不可少的一大内容，通过分析系统的功能需求，才能够对系统进行各个模块的划分，这些模块既可以独立执行相应的功能，又有密切的关系[5]。

2.2.1 小区基本信息管理

小区物业管理人员需要对小区的各类信息进行科学管理，因此系统当中需要有收集整理小区各类信息的数据库，从而方便物业管理人员对小区基本信息进行管理和了解。小区基本信息包括房屋信息、车位信息、业主信息、人员信息四个方面，如图1所示。

图1 小区基本信息管理

2.2.2 投诉处理与报修管理

（1）业主投诉

如果业主对小区生活当中某项服务感到不舒适或者不满意，可以通过投诉模块进行相应的投诉操作。

（2）投诉处理及回访

如果物业收到业主投诉，那么需要及时处理业主的诉求，同时保证投诉处理情况的及时反馈。因此，系统必须提供投诉处理方式和回访的登记、维护和查询功能。

（3）业主报修管理

维修工作是物业管理中必不可少的组成部分。管理人员通过系统收到业主维修报告后，必须根据业主维修报告的内容派出维修人员，并及时掌握和反馈维修进度。

2.2.3 小区安全管理

物业必须采用符合公共安全管理需要的有效管理方法和措施，如门禁管理、巡逻、消防布置等。因此，系统必须反映业主的安全维护功能，确保整个小区的安全。

（1）消防通道管理

物业管理必须根据消防安全条例设置若干不同的消防通道。消防通道是应对火灾和各种紧急情况的主要渠道。物业管理人员应时刻管理小区消防通道，同时确保消防通道满足消防设计及使用要求。

（2）巡逻值班管理

在日常的物业管理中，物业需要组织保安人员对小区的安全进行巡逻，排查存在的安全隐患，并及时对隐患进行处理、记录以及反馈，采取有效的管理方式来维护小区安全。

（3）业主事件管理

当发生业主事件以后，物业需要尽快对事件进行处理，还必须要求业主提供适当的材料，及时登记并反馈执行事件的细节和事件的处理方法。

（4）门禁管理

该管理模块主要是为了保证小区的安全管理。在小区的出入管理当中，每日都会有各类人员进出，因此需要对访问人员进行控制管理。对外来人员进行访问控制，能够有效地减少小区内各类不稳定的安全隐患，通过对业主进行门禁授权，有效地保证了外来人员的访问受到控制。因此，物业管理系统必须提供访问控制授权操作，提供显示和维护各种授权信息、小区开放数据和交通统计分析等功能。

2.2.4 停车管理

为了确保小区停车更加有秩序，需要科学地对停车场进行管理，管理内容主要分为如下几点。

（1）进出停车场管理。业主需要按照程序对车辆进行停车手续的办理。为此，停车管理模块中需要包含基本的信息管理功能，确保能够在车辆进入停车场后有效地进行识别管理。

（2）停车收费管理。根据停车性质的不同会相应地收取不同的费用，如购买车位的业主仅需每月支付一定的管理费，未购买车位的车主需要根据停车时间缴纳对应的停车费用，外部车辆的停车费用则根据停车时长计算。因此，系统必须提供有效的收费管理功能。停车管理包含内容如图2所示。

图2 停车管理用例图

2.2.5 收费管理

在系统模块当中，还有必不可少的一部分——收费管理。物业管理人员需要对物业管理费用进行定期统计，业主必须按要求定期支付相应费用。为此有必要确定费用的每个组成部分，即费用，并要求及时支付费用，此外特殊要求如下。

（1）费用收取

物业费是物业管理的“经济支撑”。在物业管理中，需要收取费用的项目应该是固定的，即需要明确哪些项目需要收取费用。

（2）业主付款

业主在物业管理中心支付相关费用时，物业必须向业主提供详细的费用清单，并及时登记业主的付款状态，便于确定业主是否已完成付款。

（3）数据统计和查询

物业管理公司应能够在一定时间内随时统计和查询业主生活欠费情况。收费管理功能如图3所示。

图3 收费管理

2.3 系统角色分析

对用户角色进行分析，是对用户权限进行分配的基础。在系统中，不同的角色将会分配到不同的权限来进行操作，这样有助于系统的合理运行以及保障系统的安全性。物业管理系统的角色分为以下两部分。

2.3.1 普通管理员

普通管理员主要应用于各大特定功能模块中，包括费用管理模块、业主管理模块以及小区安全管理模块。

（1）费用管理员

该角色的主要操作内容是对业主各类费用进行收费管理，包括收集相关信息、业务处理等。

（2）客户服务管理员

该角色的主要服务是对业主的需求及时处理，如维修、运输服务、投诉及回访等。

（3）安全管理员

小区的安全涵盖消防、日常安全管理等多个方面，安全管理员的职责就是进行日常安全管理，排查安全隐患，维持小区的安全状态。

（4）基本信息管理员

该角色主要对小区基本信息以及财务信息进行管理，其主要职能是维护和管理小区及人员信息。

2.3.2 系统管理员

在系统当中，系统管理员拥有最高权限。例如，在管理系统当中，系统管理员可以拥有多个管理身份，能够对系统数据进行设置和配置，从而维持系统的正常运行。同时，还可以根据小区收费管理项目的调整，对物业收费项目进行更改和调整。因此，系统管理员必须具备基本数据维护、系统管理、用户管理等功能权限。

3 系统整体设计

3.1 系统解决方案

智能物业管理系统采用B/S结构，在系统开发中，主要分为Web客户端、网络服务器、数据库服务器三层。

3.2 系统主要功能模块设计

将系统整体划分为各个模块，简单来说即将复杂的设计任务划分成多个简单的小任务，从而达到满足系统功能需求的设计结果。根据模块化设计原则，需要对系统目标进行明确的划分，初步设计不同的子系统，进而整合成最终的系统结构。系统整体功能结构如图4所示。

图4 智慧小区物业管理系统功能图

3.3 系统数据库设计

在系统的设计研发过程中，作为研发设计的数据库，SQL Server 2019在各方面有着众多的优势。

在进行数据库设计时，系统各模块的数据库和数据表的管理通过E-R图来反映，能够较为直观地表现出各类数据的关系。E-R图是系统数据库设置计数器的基数，系统数据表中涉及各类数据表，对整个系统功能的实现起到至关重要的作用。例如，业主基本信息E-R图如图5所示。

图5 业主基本信息E-R图

4 系统功能实现与测试

4.1 系统运行平台设计

在对系统进行设计和开发时，采用标准J2EE框架和MVC模式，使用Java语言和SQL Server软件。基于上述研究基础，有效保证了系统各模块功能的实现。

4.2 系统登录

系统登录过程中，会出现登录成功和登录失败两种情况。若是登录失败，系统将给出提示“此用户不存在”。如果用户希望在智慧小区物业管理系统中成功执行登录操作，那么就需要输入正确的用户名和密码。系统登录界面如图6所示。

图6 系统登录界面

4.3 主要功能模块的实现

4.3.1 小区基本信息管理

在该模块中，业主在顺利登录系统后能够对小区各类信息进行查询，如名称、位置等。同时，物业管理人员也能够通过管理系统对业主信息、服务内容进行更新和维护，确保小区信息的实效性和准确性。基本信息管理中，还必须对租户、业主等入住人员的信息及时进行录入和更新。

4.3.2 业主投诉与报修管理

投诉管理是小区物业管理的重要部分，是解决住户冲突的重要途径。对于业主的投诉，物业公司必须严肃对待，以保证业主的满意度，这样才能够进一步提高自身的市场竞争力。业主可以在系统中提交投诉，物业管理人员收到投诉信息后，必须及时处理、及时反馈。

报修管理主要针对居民提出的维修需求。在智慧小区物业管理中，需要及时跟踪和管理维修报告。报修的过程如下。

（1）根据动作数据访问相应页面和页面上的各种修复信息。

（2）对用户的报修信息进行收集，并储存相关报修的关键信息。

（3）对信息的合理性进行检查，若是信息有效，那么将会对信息进行下一步处理，否则将会视为信息无效。

如果在步骤（3）中用户所提供的信息有效通过，那么系统会反馈通过提示。在对报修信息进行查询之后，物业管理人员将会安排对应服务人员处理报修问题。

4.3.3 小区安全管理

该模块主要分为四个部分，即消防管理、巡逻管理、业主事件管理以及门禁管理。在各个小模块当中，物业管理人员需要对相应的各类信息进行实时更新，便于业主清楚了解到每日的安全状态。同时，巡查人员必须将每次巡查值勤的信息和日期详细录入系统。

4.3.4 停车管理

停车管理主要涵盖三个方面的内容，即车辆信息、停车权限以及停车收费。在停车管理当中，最为重要的部分就是车辆信息的管理与授权，其主要内容包括停车位置、停车状态、车牌号、停车用户等。在相应的管理模块中，管理人员可以进行信息的添加、删除以及修改等操作。智慧停车管理平台登录界面如图7所示。

图7 智慧停车管理平台界面

4.3.5 物业费用管理模块的实现

要对小区各类费用缴纳情况进行收集管理，那么就必须设置对应的费用管理模块。在系统当中，仅管理员能够拥有费用收取登记的权限，在登录系统后，管理员进行收费登记的具体用户界面如图8所示。

图8 收费登记界面

4.4 系统测试

在系统开发完成后，需要对系统进行测试，也就是对系统运行环境进行模拟，从而检查系统缺陷，不断优化和改进系统测试过程中发现的错误或问题，并探查系统是否能够实现开发应用的目标。

导致系统故障的原因众多，不仅仅出现在设计阶段，也可能出现在开发阶段，一个小错误就可能导致系统不完善，而难以运行。因此，需要在系统测试中仔细探查，找出并改进系统中存在的各类问题。具体来说，系统评审的内容，首先是系统接口能否满足用户需求，其次是设计的系统是否规范，最后是完成的系统界面是否美观、整洁。

在系统测试过程中，物业人员接到业主平台反馈报事后，物业人员生成业主的报事工单，并由处理此报事的工作人员响应后，业主在客服平台登记的账号会收到一条来自系统的提示消息，告知业主刚才的报事已由物业人员开始处理。其次，物业人员核对系统中所记录的物业管理费用，与实际计算的费用进行对比，发现系统所计算出的物业管理费用与实际一致，能够满足费用管理模块的需求。最后，小区业主能够在系统中实时了解到自身的停车信息和相关停车费用信息，极大地方便了业主的生活。

5 结论

本研究基于J2EE平台和MVC架构设计开发小区智慧物业管理系统，其能够实现小区物业管理的各类功能，有效保证管理效率和满足用户需求，能够很好地提高小区物业管理水平。因此，在接下来的研究当中，需要进一步对物业管理系统安全性能展开深入的研究。