房地产开发企业成本管理问题及对策

文／张铭言 中铁二十二局集团房地产开发有限公司 北京 100000

引言：

如能把有关房地产开发公司建设成本管理控制方面的研究工作贯彻深入，就可以提高这一类公司的经济效益，为房地产开发公司的科学发展提供保障，从而提高了其在经营活动开展中的竞争优势。所以，在房地产开发公司建设方面的施工规划执行中，应当重视其建设成本费用的管理，提高这方面的管理意识，使得相关施工过程中产生的费用能达到控制范围之内。

1、房地产工程造价企业管理概论

在现实中，所谓房地产建设项目工程造价综合管理就是指，采用了科学的现代化管理手段，从房地产建设项目的工程设计、施工投标过程、施工质量管理过程以及工程验收阶段的四大环节着手来，对房地产建设项目的工程费用实施了全方面的管理，进而达到了房地产企业各项施工成本的有效下降。更具体的而言，房地产建设项目工程造价综合管理具备了如下特征。第一，房地产建设项目工程造价综合管理具备了全方位的特征，它就是指房地产工程造价综合管理是贯穿了房地产建设项目开发各个环节和各个部门的管理工作，工程造价综合管理工作将房地产建设项目的全方面管理工作，都需要有效的整合起来；其次，地产工程造价综合管理有着高度系统化的管理特征，在地产建设项目造价管理流程中的四个阶段，从建筑项目设计阶段到施工投标环节再到施工质量管理环节以及最后的工程质量验收阶段中，这一流程都是一个连贯的管理流程，而每个环节都是一方面既必须为这个环节重新考虑造价管理，另一方面又必须为下一个环节的管理进行夯实基础。

2、房地产企业成本控制的意义

近些年来，中国房地产公司成长的速度特别快，与此同时，所获得的公司收益也比较高。房地产业在中国的市场经济中占据较大的比例，而房地产项目公司的成本管理对地产公司的管理与成长也十分关键。地产公司的成本管理因素，是公司得以合理健康成长下去的关键所在。因此，由于房地产项目的开发周期时间相当漫长，因此成本管理的每一个具体的环节都是要求公司特别注意的，这将有助于公司降低成本。所以，房地产公司在发展壮大中，要进行自上而下的工作，向集约化运营模式转变，做好公司的成本管理，为公司的成长打下坚实基石。房地产行业作为当前国民经济的重要一部分，在面临中央宏观调控的市场经济下，地产公司如果要获得健康成长，其公司管理层的成本控制管理方面必须合理的完善。为在激烈的市场竞争中求得很好的经营，房地产公司应在运作的过程中对成本费用实行监控管理，节约公司的成本费用开支，促进公司效益优化，提高公司的整体实力。由此可发现，房地产公司的成本管理对公司的发展壮大有着非常深远的有积极意义和影响。

3、房地产企业财务成本管理的内含及重要性

3.1 财务成本的内涵及其构成要件

所谓财务成本是指企业在从事生产运营过程中产生的各项成本费用，财务成本管理是通过综合性的核算方式对企业进行科学管理，不仅包括前期的规划预算管理，同时也包括核算、审计监督与结算总价管理，但是不论采用哪种管理方式，都是为了降低企业成本，全面提升企业的整体经济效益。在房地产财务成本管理中，通过开展财务计划、预算和审核监督等多方面的经济活动，促使房地产企业各项财务管理活动之间关系变得更加紧密，最终形成一个有机的循环管理体系，从而为提升房地产财务成本管理经济效益做好准备工作。

3.2 财务成本管理对于房地产企业的重要性

房地产企业在工程建设过程中所需的资金数量相对较大，资金占用时间较长，从而需要在财务管理过程中做好成本管理工作，并从房地产企业管理的实际出发，对各个项目的成本进行预算、汇总和分析，同时严格按照企业财务管理审计监督机制对工程建设不同阶段的财务工作进行全方位监督。与此同时，房地产企业财务成本管理水平的高低往往影响着企业整体经济效益水平的高低，因此房地产企业就需要做好财务成本管理控制工作，为房地产各项工程建设奠定良好的基础，进而实现房地产企业财务成本最低化与经济效益最大化的目标。

4、房地产经营管理中的问题

4.1 房地产经营管理中的营销管理问题

（1）经营理念落后，品牌意识不强

房地产企业的经营理念主要是以市场营销观念为主，其次才是品牌观念。这就说明在房地产的经营管理中缺乏市场认识，以及对企业自身及顾客的要求。片面地追求利益，无法提升消费者的满意程度，经营理念相对落后。在房地产品牌认识上，房地产经营中缺乏树立品牌的观念。因此要求经营管理者必须将营销理念加以更新，不能仅仅停留在“市场营销即推销”的认识阶段。要树立品牌观念，打造房地产品牌关系，最大限度地提高消费者的满意程度。

（2）诚信度差，广告虚假成分过多

百姓对房地产企业的管理形象普遍不认可，说明在房地产的营销理念中多数只考虑自身的利益，而对顾客利益置之不理。在施工过程中存在偷工减料，对顾客的承诺不兑现等一系列不诚信行为。这就要求经营管理者在营销过程中把诚信作为重头戏来抓。

4.2 房地产经营管理中财务管理的问题

（1）资金管理制度不完善，盲目投资

由于房地产经营管理中对于资金管理的忽视，导致在房地产经营中没有建立资金预算体系，企业缺少在项目投资、经营等各个环节的资金管理上的控制。房地产企业经管管理中的资金管理部分，未能对国家的宏观调控，经济环境做出充分估计。对市场上的消费者购买能力、市场消费趋势、以及市场供应情况也缺少细致地分析。从而造成建筑进度与销售进度不能接轨，在投资项目上盲目选择，如此下去，会让房地产企业的资金陷入窘迫的境地。虽然有些房地产企业经营管理者设置了资金管理中的资金预算体制，但是在资金管理中却没有起到任何作用，形同虚设，预算与资金实际使用情况无法接轨，同样影响企业资金的运转与利用。

（2）经营管理者财务管理意识淡薄

大多数房地产企业中，普遍对施工部门和销售部门最为重视，将财务管理部门及人事管理部门视作二线部门。企业经营管理者对财务管理的意识十分淡薄，对财务管理不重视。在招标投标、合同签订等重要事项的协商以及决定上，缺少财务人员的参与。认为财务管理人员无非就是进行简单的账目管理，无视了其在财务上的管理功能。

5、房地产开发公司成本管理面临的困难问题

5.1 没有成本管理能力，投资观念落后滞后

但现阶段，房地产开发企业成本管理面临的主要困难表现在公司没有成本管理能力，理念非常滞后。从目前来看，鉴于我国的房地产开发公司在财务会计核算技术上存在的缺陷，企业开发成本费用的会计核算手段出现一定意义上的不足，不少相关公司的成本费用能力弱，甚至是没有成本费用管理能力，理念相对滞后。导致这一局面的主要因素有许多，其一是由于在二十一世纪的首个10年间，我国的房地产开发公司已经经过了蓬勃发展的黄金时代，而盲目地进行大商业规模的扩张也早已成为了地产开发公司的惯性做法，但是经过了几十年的发展，我国地产行业已经开始慢慢凋零，而且市场环境也出现了很大的变化，不过相关公司却依然没有完全从老的思维模式下转变过来。其次，在过去房产开发公司选择的成本核算管理方式通常都是把事后成本核算当成管理工作的重点，这样的成本核算管理方式执行起来非常的高效，但相关行业如果仅仅以这样的一种静态的视角开展成本核算管理的考核工作，那这种工作方式势必会导致公司成本核算管理人员的缺位。再次，当时房地产行业还没有全新的成本管理观念，工作的主要目的也只是为了节省开发成本，也很少在成本管理中运用先进的科学技术手段、理论技术，因此房地产行业的项目管理周期也相对冗长。

5.2 缺乏正确的成本管理目标

在现阶段，房地产开发公司成本管理面临的困难主要表现为公司没有合理的成本费用控制目标。成本费用管理，成为房地产公司经营管理的主要内容，对房地产公司的存在与发展产生至关重要的作用。所以，在做好成本管理的过程中，建立合理的成本控制目标对公司的长足发展将具有非常关键的作用。在过去，房地产开发公司往往过分关注于项目实施后的成本管理，而忽视了在项目开工前和项目施工中的成本管理，从而没有合理的成本控制目标，这是非常不利现阶段体制下的地产业务的正常开展的。

5.3 缺乏科学的成本控制体系

在现阶段，我国房地产开发企业成本费用管理存在的问题就体现在，公司没有科学成本管理体系。而现代房地产开发企业为了寻求进一步的发展，就一定要进行公司的各项生产成本管理，尤其是科学降低成本收费体系的建设，可是从目前情况来看，我国的现代房地产开发企业由于在实施公司管理中没有科学降低成本收费体系的建设，对降低成本管理思想较为忽视，也就没有进行相应的成本费用控制措施。再者，由于建立企业内部成本控制系统的基本理论都是在国外进行提出并实施的，同时由于中国企业内部对成本管理系统建设的时间相对较晚，在公司具体的经营管理工作中也往往仅仅强调对成本费用的监督和缩减，而不能建立完备的、科学合理的企业内部成本费用管理体系，这对于我国房地产开发公司的发展是具有相当危害的。

6、完善房地产企业成本管理的措施

6.1 完善成本管理体制系统性

成本控制应成为公司内部控制的一个重点内容，公司应根据企业成长策略，总结相关的控制方法，建立一个适合于企业的成本管理制度，并对各种经营，如建设项目管理、投资控制、土地购置等方面具备适应性。然后，公司应明确自己的经营范围，对全部的经营成本管理工作集中，建立一个全面的成本管理系统，从而高效的进行成本合理管控。在此基础上，房地产公司才能确定整个经营的战略方向。其三，房地产公司的成本控制的方法必须健全，可以设立专门从事成本控制监督的委员会，以督促、调整公司内各单位间的成本控制与沟通合作，加强成本控制的效果。

6.2 做好投资决策阶段的造价控制与管理

投资阶段的造价监控管理对全造价质量管理具有决定性影响。投资管理工作是对整个房地产开发建设项目工程造价的重点管理工作，尤其是确定了施工标准、地点选定、工艺评定等。而投资的具体资金运用情况，则直接关系着造价的高低，在整个房地产开发建设项目造价管理中，投资直接影响到整个工程建设阶段内各项造价的确定和管理工作能否科学、合理。一旦决策失误，就是对公司在经营过程中的极大危险，而留给房地产开发公司的不仅是土地损失，甚至还会带来巨大的人才、物资和财务上的损失。所以实行了投入环节的造价管理，对该工程科技上、经济效益上的可能性做出了全面分析，对工程主要工序要做出多方法对比，以防止盲目投资，并重视施工方法的先进适用性和经济合理性，能使公司的经济效益提高。

6.3 改善成本控制方法，精细成本管理控制

房地产开发公司为了进一步提高成本管理的质量、效益，需要通过采用先进高科技的管理手段来进行。一个建设项目在启动时需要提供详尽、准确的成本估算计划，通过对实际成本的项目实施科学的指导，才能使房地产开发公司的整体效益得到提高。房地产开发公司必须对建设项目的各个开发阶段和不同岗位提出具体的成本费用管控目标，在总体目标的指引下，通过科学合理的对费用进行归集与分摊，剔除毫无上升空间的成本作业，对主要环节的费用实施合理监控，以帮助房地产开发公司有效节省成本费用，进而达到效益最优化。房地产开发公司为了进行精细化成本核算管理工作，一方面要对项目成本费用计划做出细化分解，对工程各个环节所涉及到的验收计算量、图纸数量以及材料数量等进行细化规范，为工程项目的实际工作和核算提供了依据。通过对不同环节实施精细成本控制，确定关键成本费用控制，在项目前期的决策过程，要全面研究哪些因素会涉及到各项成本费用控制，提高成本费用预测精度，从而在建设项目投产之前做好研究，减少决策风险，维护公司经济效益。企业成本核算时，必须认真的按照成本核算要求明确成本费用控制要点并认真执行。

6.4 增强企业成本管理意识，贯彻先进观念

完善房地产开发企业的成本核算管理首先要增强企业管理者的成本核算管理意识，以体现现代化理念。提高房地产开发公司的成本控制意识，以及实施现代化的管理理念都必须属于公司文明建设的范畴内，这也就是在公司中，唯有深入落实公司文明，方可使成本管理意识得以有效的提高，所以，提高公司成本管理意识就必须从公司文明建设方面入手，在公司的整体建设与职工思想道德建设二方面，实现公司成本意识的有效提高。从公司整个层面上来看，地产发展者必须正视公司当前的社会经营条件，并转变为过去的盲目扩张发展方法，这也就是地产发展的环境期已经过去，如果没有及时有效的回笼资金，并进行成本管理，那公司的盈利空间就将会大幅的缩水，影响公司的长足发展。在此笔者提出，我们一定要使我们的企业主观意识到做好企业成本费用管理工作的重要作用，进而强化企业成本费用管理工作，推进公司文化建设，进而提高企业的竞争性、内部向心力，以此推动公司成长。从全员层面，对于管理工作能力的提高，先进理念的落实就需要对他们的日常管理工作，在各个环节做出合理的评价，进而提高他们的工作热情，进而提高企业的成本控制能力，促进企业的长足发展。

6.5 建立科学有效的监督与管理机制

开发商一定要客观了解到当前各项工程施工的实际形势，要花费更多的时间与精力放在对工程项目的监督和管理上面，同时一定要构建起一个科学、有效的工程监督机制，要严格地依据规章流程和明确的规章制度来进行工程建设内容管理，并在工程建设的第一步就实施了规范的管理，从而使得工程建设当中的所有工序，都可以依据科学合理和有序化的管理规范来实施。（1）主动引入并使用更领先的工程项目建造工艺技术。项目开发商应主动追求更新的工程项目建造工艺技术，从工艺角度来提升施工效果，并尽量的压缩施工期限才能最有效的减少施工成本，这一定通过提升工程施工技术水平来实现；（2）完善签证制度。在一般情况下，建设工程必须要事先进行施工签证，在进行了层层审核以后，才能够开展施工。一旦进行了现场的签证行为，开发商也一定要及时进行核算工作，进行了核算，并证明正确以后才可以继续下一次的工作活动；（3）项目施工管理人员必须深入现场。在整个项目施工执行过程当中，施工管理人员一定要深入到施工现场，开展深入的调查研究与监督，并对所有签证资料的准确性加以审核和判断，并仔细分析和讨论施工方法的科学性和可行性。

结语：

房产开发成本存在着相当的复杂性，包括了各种不确定因素，而各种内外部条件的干扰和因素均可以提高生产成本。房屋开发企业的管理很重要是要有针对性、有目的性，同时还要掌握科技的手段，掌握先进的思想。房屋开发企业有必要准确、深刻、完整地总结企业在成本控制领域出现的问题，从而主动地制定针对性政策来解决难题，提升成本控制的能力。