浅谈住宅小区绿化养护中存在的问题与对策

杨亚会，杨暑光

（深圳市金地物业管理有限公司，广东 深圳 518033；2.深圳市宝安区新桥街道办事处，广东 深圳 518125）

0 引言

随着城市化进程的加快，住宅小区成为越来越多的人的家园，住宅小区的园林景观效果对提高居民生活品质，改善城市生态环境起着重要的作用。受建设周期短、养护成本控制严、专业团队缺乏等因素的影响，住宅小区的绿化养护水平及效果仍有待改善。

1 存在的问题

1.1 前期建设不合理

前期设计与施工水平，对后期养护有很大影响，俗话说“三分种、七分养”，虽然是为了强调后期养护的重要性，但如果没有合理的设计、规范的施工，后期要做到高水平、精细化养护会存在更大的困难。

1.1.1 植物种植密度大

对于新开发的住宅小区而言，高大上的园林景观是吸引客户购房的原因之一。部分中高端住宅为了在房屋销售阶段营造良好的景观效果，从而达到为宣传造势的目的，在绿化建设中大搞“一日成林”或“一夜成景”是其实现目的的策略之一。一方面，会从山上或偏远地区移植大规格苗木，而由于移植过程不规范，造成苗木的后续长势弱、养护难、成活率低；另一方面，为打造不同的自然空间感受，使用多层次的景观设计已成为住宅小区热门卖点之一，如“乔木-高灌木-灌木-花卉-地被”（5 层）“乔木-小乔木-灌木-地被”（4 层）等多层植物配置方式[1]。种植前期，由于乔灌木大多都做了大量枝干修剪，从效果上并不会呈现密度大的问题。随着入住年份的增加，上层乔灌木枝叶量大量增加，对下层草坪、地被、绿篱的遮蔽就会越来越明显。尤其在南方地区，常绿树种较多、生长速度较快，达到顶层郁蔽的年限较短。由于大树修剪技术性比较强、成本高、审批手续比较复杂，很多物业服务企业选择“敬而远之”，听之任之。密度大带来的景观效果不佳、安全隐患、病虫害发生频繁很快呈现，如草坪徒长、生命周期变短，观花灌木开花效果不佳、观赏区域上移，局部黄土裸露等。同时，由于顶层树冠密度大，建筑物周边的乔灌木会对建筑本体和人员造成安全威胁，如遮挡摄像头、影响消防车通行等，灾害天气来临之际砸伤行人车辆、破坏建筑物外立面及玻璃的事件时有发生。

1.1.2 植物种植基础差

在小区园林绿化种植施工阶段，部分建设或施工单位为了节省成本，不按设计要求及相应规范改良种植基础，使用外来土、深挖土等营养成分不足的土壤来做种植土的现象很常见，更有甚者将建筑垃圾填在种植土下方，达到一举两得的目的。供植物生长的土层厚度远远满足不了植物生长的需求，致使植物后期生长越来越差。物业服务企业无法做到按时补植优质苗木、重新造景，加之雨后建筑垃圾“破土而出”，极其影响观赏效果。

1.2 制度标准不健全

物业服务行业经过40 年的发展，正在从粗放化管理向精细化管理过渡，目前仍存在制度不完善、标准不健全的现象，标准存在重形式而不重内容的问题。绿化养护工作是物业服务众多工作内容中的一项，受物业行业标准不健全的影响，绿化养护标准更难满足需求。一线员工缺少简洁易懂的标准，企业缺少行之有效的管理制度，专业性比较强的整形修剪、风险防控、病虫害防治、安全作业等方面的实用标准更是缺乏。住宅小区（社区）绿化养护标准更是少之又少，且现有多以公共绿化建设为主[2]。部分省市、协会建立起了地方标准、团体标准，可是相较于城市建设规划、国土等部门，园林绿化有关的法律文件不够健全，没有贯穿于管理全过程中[3]，而且标准的可获取性不强、推广范围窄、培训宣贯不到位，没有起到应有的作用。

1.3 养护团队不专业

在住宅小区的园林景观建设和后期管理中，重栽轻管的现象普遍存在。住宅小区内的绿化养护工作往往由物业服务企业委托给专业绿化养护企业开展。由于用工成本的限制，绿化养护企业所招聘的绿化养护人员往往年龄较大、文化程度较低、学习能力跟不上，而物业服务企业和绿化养护企业的绿化养护管理人员的专业水平也参差不齐，很难提供专业规范的培训。

绿化养护企业日常养护管理粗放，浇水、松土、施肥、除杂草时有不及时，部分绿地杂草丛生，有的草坪成片“斑秃”。修剪、病虫害防治不专业，乔灌木树形凌乱，结构不合理，例如，小叶榕的修剪直接从主干分枝处“一刀切”；棕榈科植物剪掉大量叶片，只保留嫩芽；部分乔木从树干基部截干等现象。大型乔木“十年不修剪，一剪管十年”的问题屡见不鲜。

1.4 服务立场不坚定

业主或物业使用人高满意度是物业服务企业追求的重要指标之一，物业服务企业在确保各类绿化苗木生长良好的同时，又要善于做业主和物业使用人的工作，取得居民和业主对绿地的关心与支持，才能真正落实工作目标，取得管理主动权，保证绿化总体效果的实现[4]。在日常养护阶段，一旦出现业主或物业使用人的投诉，对于住宅小区的物业管理团队而言，会有较大影响。当面对部分业主不同意进行植物整修修剪，或坚持对“家门口”的公共绿地进行改造等诉求时，物业服务人员有时会为了避免冲突而满足其诉求，导致修剪工作长期不开展、任业主或物业使用人进行公区绿化改造的现象时有发生。

2 对策

2.1 积极开展早期介入工作

为了维护住宅小区绿化景观成果，在规划设计阶段就要做到充分考虑方便绿地养护，且降低绿地养护成本等因素，做好早期介入。在居住区绿化的设计、建设、养护等各个环节都应把绿地发展的经济性和自我维持作为贯穿始终的目标[4]。

物业服务企业应充分发挥在早期介入阶段的作用，在设计施工阶段，从后期管理的角度出发，提出合理化建议。对于建设单位组织的相关会议，应积极参与，发现问题及时向建设单位反馈，形成正式的书面材料。日常应注重将后期管理过程中发现的问题总结提炼，供设计、施工、建设单位参考。

积极参与建设单位组织的承接查验，并从后期物业管理的角度给予合理化建议。接管验收阶段，严格按照竣工图、设计变更文件进行问题记录，并按约定的整改期限进行再次验收，为物业服务企业后期经营提供有效保障。

2.2 实施合理微改造

对于建设阶段遗留和后期养护不当造成的问题，结合养护管理安排，在不违反法律法规及相关规范的前提下，进行微改造。

对于技术性比较强的大树修剪工作，应在专业人士的指导下，明确时间节点和修剪范围，制定修剪计划和修剪方案，在保障树木正常生长、树形合理美观和工作人员安全的前提下对树枝干进行了全面修剪。

对于过密区域，根据相关的种植规范及专家评估结果，可适当降低种植密度，将过密植株迁移至其他区域，减少因种植过密而造成植物徒长、降低安全事件发生风险、避免形成有利于病虫害滋生的环境。

对于因上层植物遮阴造成黄土裸露的区域，将原种植植物更换成耐阴种类，植物更换时要考虑景观的协调性，同一色块或同一区域的一种植物应整体更换，避免出现无序交叉混种的现象。

针对建筑垃圾较多、土质较差、土层较薄的地段，及时清理浅层土壤中的建筑垃圾，视情况采取局部换土、加入改良材料、表层覆土等方式进行土壤改良。

对于生态习性与种植环境不适宜的植物种类，如发生枯死或严重生长不良，及时更换既能保持或提升景观效果，又适应现场土壤及小气候的类型。

2.3 健全绿化养护制度标准

建立对物业服务企业绿化养护管理人员的考核体系，同时完善绿化养护企业考察、引进、招投标、管理、考核机制。

梳理绿化养护工作类型，建立浇水、施肥、除杂草、病虫害防治、整形修剪等工作内容操作规范，对工作开展中使用的工具、机械、防护用品进行梳理，对可能存在的安全风险进行重点提示，重大风险制定应急预案，并定期组织演练。

从乔木、灌木、绿篱、地被、草坪的养护效果出发，建立养护效果标准，同时应建立员工的仪容仪表、工作纪律标准，强化员工的管理。

对标准的呈现形式而言，结合标准使用人的年龄、文化水平，优化养护标准呈现形式，如改善纸质标准的字体字号大小、精炼文字表达、匹配相应图片、录制规范化操作视频，以达到标准好用并且员工想用、会用的目标。

2.4 提升养护专业水平

物业服务企业应从“业务外包，责任不外包”的角度出发，与绿化养护外包企业共同进行绿化养护人员培养和团队建设，提高人员专业水平。

2.4.1 养护管理专业化

绿化养护人员应按行业、企业标准对植物进行科学养护，规范浇水、施肥、除杂草、整形修剪、病虫害防治作业流程，提升植物长势，保持绿地整洁。

绿化养护外包合同是甲乙双方应共同遵循的规范，为了能更好的推进绿化养护工作，物业服务企业应从制定规范的合同范本出发，以为后期管理提供有效依据。合同中除应明确甲乙双方的权利义务义务，还应明确绿化养护应达到的效果标准、沟通机制、监管考核机制，违约处罚机制，为了有效调动员工积极性，还可增加奖励机制，对绿化养护人员的管理和服务创新及其他方面的优秀表现给予奖励，甲乙双方应严格按照合同内容对绿化养护企业进行履约、监管、考核、费用结算。

物业服务企业可邀请住宅小区热心业主一起对小区的绿化养护进行监督，从业主的角度出发，设计相应监管流程，对业主发现的问题给予重视，并邀请业主共同探讨解决对策，充分发挥主人翁精神。对侵害小区绿地和损坏树木花草的行为由热心业主和物业服务企业一起进行监管、规劝和阻止。

2.4.2 人才培养考核系统化

绿化养护管理人员既要通晓专业知识，又要具备业务监督和指导能力[5]，作业人员应掌握熟练的操作技能。物业服务企业应采用理论与实操结合的方式，定期组织相关管理和作业人员接受绿化法律法规、地方标准、操作标准培训，培训应结合季节性养护特点开展，培训应按照“说给他听、做给他看、让他做做看”的原则和步骤开展，应注重实效，尤其要强化植物整形修剪和病虫害防治等专项技术培训。物业服务企业应当鼓励绿化养护人员参加地方或企业组织的绿化养护技能培训、技能竞赛，对取得相应证书或者获得奖项的员工给予奖励，把员工的技能水平与薪资待遇相关联，充分调动基层员工的积极性，提高物业服务企业绿化养护管理水平。

人才培养可与主管部门的职称评审相结合，鼓励管理及操作层员工参加当地技师、职称评审工作，在员工参与相应资格认证前，可组织相关培训，或邀请行业专家进行指导，借助政府相关主管部门的评价体系提高员工理论与专业水平。

2.4.3 选择专业的绿化养护供方

在供方选择阶段，秉承“选择比努力重要”的原则，在正式合作阶段，秉承“好供方是培养出来”的原则。在供方入库考察入库阶段，应全方位考察绿化养护供方的行业口碑、公司管理情况、标准建设情况、经营导向、服务理念等，同时应现场考察供方已服务项目的实际效果、现有客户的反馈。在正式合作阶段，要充分利用供方现有的专业力量，提升住宅小区绿化团队专业水平，对供方员工一视同仁，做好员工关爱、团队建设、员工培训，宣导物业服务企业文化，与绿化养护供方共创共建，形成凝聚力，获得认同感。

2.5 积极引导业主行为

物业服务企业应积极做好住宅小区业主和物业使用人的行为引导工作，让其共同参与到美好家园建设中来。如在绿地内放置提示牌，提示业主或物业使用人爱护花草树木、不攀折枝干、不采摘果实、不侵占、不破坏公共绿地等；在进行绿化改造或修剪前说明缘由，在一楼大堂、小区宣传栏张贴通知，在微信等线上平台进行通知推送。

对于专业性比较强的事项，物业服务企业既要征求业主意见，也要坚定专业立场。对于少数业主的不合理诉求，不纵容，遇到分歧，耐心解释，强化宣传引导。小区建立共建共享机制，邀请业主共同参与小区品质提升，共建美好家园。

3 结语

住宅小区的环境与人们生活密切相关，随着时代的发展和社会的进步，对住宅小区绿化养护工作提出了更高的要求。因此，为了使园林绿化充分发挥陶冶情操、美化环境、调节小气候等应有的作用，住宅小区绿化养护中存在的问题必须进行改善。