老旧小区加装电梯涉及法律问题研究

曾永光 靳娟 董爱

摘要：加装电梯需要符合实体合法和程序合法两个条件，在法律上涉及相邻权的保护；加装电梯符合大多数人的利益，是公共利益原则在社区实践中的运用；保障利益受损方的合法救济权利；加快出台老旧小区加装电梯的法律规定和司法解释。

关键词：加装电梯；相邻权保护；利益受损主权利

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2023.06.011

随着老旧小区加装电梯在全国的推进，相关法律问题日益凸显。特别是《民法典》实施以后，如何适用《民法典》相关规定处理老旧小区加装电梯纠纷成为十分紧迫的问题。

一、加装电梯合法性研究

加装电梯是一项利国利民的民生工程，加装电梯在法律上的合法性分为两部分：实体合法和程序合法。

（一）实体合法

实体合法是指加装电梯要符合国家、地方的相关强制性规定。这包括两方面：一是需要符合相关住宅建设标准；二是需要符合国家和地方关于加装电梯的规定。

1.加装电梯符合相关住宅建设标准

这主要是关于日照、通风和消防等规定，不能因为加装电梯使相关标准达不到要求。

四川省达州市渠县人民法院2022年受理加装电梯排除妨害案件，[1]原告起诉被告阻挠加装电梯施工，法院经审理认为，增设既有住宅电梯属于固定建筑物的一部分，如果不能够确保满足人员疏散、消防安全的要求，则将是一个巨大的安全隐患。本案原告所提供的证据，不足以证明在增设电梯行政审批程序中已全部合法，特别是未提供消防部门的明确批准。只有合法权益受到侵害方能受到法律保护。故原告对既有住宅增设电梯缺乏合法性。最后法院判决：增设电梯方便业主出行，本是件利民的好事，原、被告应本着诚信、友善、和谐、互利的原则，兼顾各方利益协商处理。在方便出行的同时，也要以不存在安全隐患、行政审批合法为前提，不能以牺牲其他业主的合法权益为代价。故原告所主张的权益不受法律保护，其要求被告停止侵害、赔偿损失的诉讼请求不合法，本院不予支持。

2.符合国家和地方关于加装电梯的规定

国家和地方都出台了一些关于加装电梯的规定。例如，各地出台了加装电梯的技术导则，这些技术导则对加装电梯应符合的技术要求作了规范。

2021年9月发布的《广州市既有住宅增设电梯技术规程》规定，新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积。具体规定如下：电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米；交通连廊净宽不超过1.2米（与电梯井直接等宽相连的连廊除外）；电梯井若需占用现状通道，应确保剩余的通道宽度（可通过改造方式实现）不小于1.5米（仅供人行和非机动车通行），供机动车通行不小于4米。

《北京市既有多层建筑加装电梯工程技术导则（试行）》（京建发〔2020〕184号）规定：当道路作为消防车道时，其宽度应满足现行国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的要求，若原道路宽度不满足该标准要求，不应再减少其宽度；当道路为一般道路时，其宽度应满足现行国家标准《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的要求，若原道路宽度不满足该标准要求，不应再减少其宽度。

2023年1月实施的《宁波市既有住宅加装电梯管理办法》第8条规定：加装电梯应在住宅小区用地界址范围内实施，满足建筑结构安全、消防间距及安全疏散等要求，不得侵占城市道路和影响城市规划实施；不得改变原有建筑主体结构形式，电梯外观、材质应与原楼房建筑风格和周边环境相协调；应尽量减少对底层住宅及相邻建筑的不利影响，尽量少占小区公共道路和绿地绿化。

（二）程序合法

程序合法主要指加装电梯要履行公示制度和通知制度，保障利害关系人的知情权和异议权。加装电梯一般要履行以下程序：

1.加装电梯意愿的征询

根据上海市发布的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》（沪建房管联〔2019〕749号）规定，在业主自我协商、业委会组织业主协商的基础上，按照《关于加强本市城乡社区协商的实施意见》（沪委办发〔2016〕28号），居民委员会应根据需要，积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数，促成共识达成。

加装电梯意愿征询一定要公开，渠道要充分。公开是指征询工作要向加装电梯涉及的全体业主进行，不能仅限于部分业主；公开的渠道要保证全体业主能知晓征询工作，包括小区业主微信群、小区公示栏（如果单元门口有公示栏也需要进行公示）、短信或电话通知等方式。

2.加装意愿的表决

根据《民法典》第278条的规定，加装电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。表决前一定要做好通知工作，尽力通知全体业主來参加表决，通知的时间与表决时间应有合理间隔，保证业主能安排好时间来参与表决。

3.达成书面协议

加装意愿表决通过后，同意加装电梯的业主需要就下列事项进行协商，达成书面协议：

（1）增设电梯的品牌、型号及工程施工方案。

（2）增设电梯工程预算及建设费用分摊筹集方案。

（3）确定电梯使用单位和投入使用后的电梯维保方式。

（4）电梯投入使用后的运行能耗、维修保养等费用的分摊筹集方案。

（5）财政补助资金的分配使用。

（6）对权益受损业主的补偿方案和补偿资金的分摊筹集方案。

前4项是多数地方的要求，如成都、宁波。第5、6项是少数地方的规定，如济南市2020年颁布的《济南市既有住宅增设电梯办法》中有这方面的规定。

4.公示公告

增设电梯协议和方案由增設电梯住宅所在社区居委会在拟增设电梯单元楼道口、小区公示栏等位置公示决议结果。公示期不能太短，否则起不到公示的作用。公示期满后，对增设电梯受到影响的利害关系人无实名书面反对意见的，由社区居委会核实盖章后抄告街道办事处。

5.协商调解

公示期间，因增设电梯受到影响的利害关系人有实名书面反对意见的，业主可协商解决增设电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜。业主协商不成的，社区居委会应组织调解。业主拒绝社区居委会调解或经调解仍未达成一致意见的，属地街道办事处应搭建平台，召开协调会进行调解。

社区居委会和街道办事处应出具相关调解情况记录。调解成功的，社区居委会、街道办事处应对申请人递交的增设电梯项目申请资料予以盖章确认。业主仍有异议的，可通过法律途径解决。

二、加装电梯与相邻权保护

相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。

“相邻”意味着只要他人不动产的使用对自己不动产的使用产生影响，或者说对本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个辐射面积和空间，都可称作“相邻”。例如，建筑物区分所有中，一楼产生噪声，被六楼感知，仍可谓一楼与六楼相邻，可径直基于相邻关系行使相邻权。

相邻关系中较常行使的权利包括：

（1）土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。

（2）对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。

（3）在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泄入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。

相邻权是为自己的不动产使用便宜而对相邻不动产为使用或限制的权利。其基本内容包括两方面：一是对相邻不动产为特定使用的权利。即为自己不动产的使用便宜有必需或必要时，在相邻不动产上所为的特定使用，如邻地通行、铺设管道等，其中包括在此基础上依约定等方式形成的地役权内容，主要体现在积极地役权方面，在这两大法系其内涵是一样的，即“供役地人必须允许在其土地上为特定行为，如通行、取水等”。二是限制相邻不动产使用人对其不动产为特定行为的权利。亦即当相邻不动产使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨害（包括危险）时，其邻人有权予以排除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权的当然内容。

加装电梯相当于在老旧小区内改建、重建建筑物及其附属设施，希望加装电梯的业主可以基于相邻权要求加装，并请求相邻业主提供便利；因加装电梯受到影响的业主同样可以基于相邻权对加装行为进行限制。

《民法典》物权编第7章专门对相邻关系进行了规定，其中第288条规定了处理相邻关系的原则：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《民法典》物权编第7章有3条规定是适用于加装电梯的，分别是：

（1）第293条规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。按照该条规定，加装电梯不得妨碍原有业主房屋的通风、采光和日照。

（2）第295条规定“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”。按照该条规定，加装电梯不得危及原有房屋的安全。

（3）第296条规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”。按照该条规定，加装电梯应采用对原有房屋影响最小的方式加装电梯。

三、公共利益原则在加装电梯中的运用

公共利益原则在加装电梯中的运用，主要包括以下两方面：

（一）加装电梯符合大多数人的利益，应予以支持和保护

2022年最高人民法院公布《第二批人民法院大力弘扬社会主义核心价值观典型民事案例》，其中案例五为“经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护”。[2]在该案例中，法院判决：老旧小区民主决策加装电梯受保护。老旧小区加装电梯涉及广大群众的出行方便，关系到社会的和谐稳定。即便加装电梯确实给低层住户的居住环境带来一定的变化，但在整体上不妨碍采光、通行、通风等相应权利的情况下，低层住户对小区加装电梯的行为，应负有一定的容忍义务。最高人民法院在评价该案典型意义时指出，为老旧小区加装电梯，方便住在高层的住户出行，尤其是老年人出行，具有重要意义。当前，这一问题具有普遍性。各地政府亦纷纷出台政策支持老旧住宅加装电梯。由该问题引发楼上楼下的纠纷，不仅涉及每栋住宅中住户的权益，亦关系到社会和谐稳定。本案中安装电梯的决定经过绝大部分住户同意，未明显影响低层住户利益。在个别低层住户反对时，人民法院通过明确低层住户对加装电梯的适度容忍义务，保障了高楼层住户的通行方便，体现了和谐、友善的社会主义核心价值观，充分彰显了司法裁判在社会治理中的规则引领和价值导向作用，对于维护团结互助的社区环境，营造和谐友爱的邻里关系具有积极意义。

（二）加装电梯应考虑高龄老人、残疾人等特殊群体的迫切需求

2021年1月，成都制定出台《关于进一步促进既有住宅自主增設电梯工作的实施意见》（成办发〔2021〕2号）规定，满足本意见第二条第四项要求，提出补偿方案并充分征求利害关系人意见未达成一致意见的，且经社区居委会和街道办事处调解后仍未达成一致意见的，申请增设电梯的业主如有下列情形之一，社区居委会应对该单元增设电梯项目予以盖章确认：

（1）有一名以上（含一名，下同）经专业机构评估认定为失能的人员。

（2）有两名以上年满七十周岁或一名以上年满八十周岁的老年人。

（3）有一名以上视力残疾或肢体残疾达到三级以上的残疾人。

2023年1月24日施行的《宁波市人民政府办公厅关于印发<宁波市既有住宅加装电梯管理办法>的通知》（甬政办发〔2022〕70号）规定，加装电梯项目具有下列情形之一，且申请人已承诺给予利害关系人合理经济补偿，但仍有少数利害关系人实名提出书面反对意见的，街道办事处（乡镇政府）、居（村）委员会应当加大调解力度；调解不成的，街道办事处（乡镇政府）应就加装电梯项目的必要性、争议调解情况等事项予以说明：

（1）所在单元（幢）存在80岁以上老年人、中度及以上失能人员、视力残疾人员、肢体残疾人员等行动不便且加装意愿强烈的特殊业主（含长期居住的业主直系亲属）。经其本人或监护人同意，可将上述特殊业主的相关证明材料，在所在单元（幢）、小区进行公示。

（2）以小区为单位加装电梯的。

四、受损业主法律救济手段

在加装电梯的过程中，低层业主由于日照、通风、噪声等原因，权利受损，而加装电梯所获得的通行便利对其来说没有或不明显。实际上，高层业主也存在由于加装电梯日照、通风、嗓声受影响等问题，但由于加装电梯极大地便利了高层业主的通行权，整体利益没有受损，反而有所增加。低层业主可采取下列办法来维护其权益。

（一）在加装电梯表决阶段，积极主动参与表决

实践中，加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”；按照《民法典》第278条的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

上述规定的是“经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，所以不参与表决，就不能对加装电梯的决议产生影响。

利益受损业主可以要求在表决加装电梯时，必须附有对利益受损业主利益补偿方案，如果没有此方案或虽有补偿方案但对补偿方案不满意，利益受损业主在表决时投反对票或弃权票。

（二）加装电梯方案公示阶段，公示期内书面提出异议

按照规定，加装电梯方案表决通过后，需要对方案进行公示，在公示期内，有意见的业主需要及时书面提出异议。在公示期内，无人提出异议，就将进入政府主管部门审核阶段了。

（三）在调解阶段合法主张权利

为了形成加装电梯的最大公约数，在公示期内对加装电梯方案书面实名提出异议后，街道大多会组织双方进行调解，达成双方都能接受的调解方案。这时，提出异议的业主就需要清晰地阐明提出异议的理由，并提出解决方案供双方来商议。在商议过程中，双方尽可能减少分歧，达成共识。如果经过多次调解，双方仍无法达成一致，由于加装电梯已通过表决，那么街道层面不能否决加装电梯。

（四）通过诉讼手段维护合法权益

如果双方无法达成调解方案，那么自认利益受损的业主可以向人民法院提起诉讼，要求法院来解决双方纠纷。目前，从司法实践来看，对于加装电梯行为，只要加装电梯已通过表决，且主管机关批准加装电梯，法院一般不会禁止加装电梯；对于补偿要求，各地法院差异较大，主要体现在加装电梯对中高楼层的升值或低层相对贬值是否需要对低层业主进行补偿；至于加装电梯对低层房屋造成日照、通风、噪声等实质影响，法院一般都会认可补偿，但低层业主举证上存在困难。

五、加快出台老楼加装电梯的法律规定和司法解释

老旧小区加装电梯涉及居民切身利益，仅靠业主之间的协商和街道、社区等基层组织的协调很难达成共识，需要加强法律保障。2023年9月1日起施行的《无障碍环境建设法》第32条专门对老旧小区加装电梯进行了规定，共有3款，分别规定：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。”“县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”“房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”从国家、政府主管部门和业主三个层面都规定了支持、推动和配合老旧小区加装电梯的责任和义务，这将极大地推动加装电梯工作的开展。

随着加装电梯工作在各地的逐步展开，各地法院受理加装电梯纠纷案件也呈上升趋势，这些案件集中在高层业主与低层业主在加装电梯问题上的纠纷。但各地法院在低层业主的容忍义务、告知方式、表决方式和对低层业主的补偿等方面判决的尺度不太统一，容易造成实践中的困惑。建议最高人民法院在总结各地加装电梯司法案例的基础上，出台相关司法解释，明确加装电梯项目适用的法律条文、居民表决范围、参与率、同意率等具体规定，破解加装电梯实践中的难点堵点，为加装电梯提供司法保障。

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Research on Legal Issues Involved in Installing Elevators

in Old Residential Areas

Zeng Yongguang， Jin Juan， Dong Ai

（National Mayor Training College， Beijing 100077， China）

Abstract： The installation of elevators requires two conditions： substantive legality and procedural legality， which involve the protection of neighboring rights in law; Installing elevators is in the interests of the majority of people and is the application of public interest principles in community practice; Safeguarding the legitimate relief rights of parties of affected interests; Accelerate the introduction of legal regulations and judicial interpretations for the installation of elevators in old buildings.

Key words： installing elevators; protection of neighboring rights; rights of the owners of affected interests