楼市“职业背债人”现象产生的原因和影响分析

朱文浩　李嘉

2023年10月，中央金融工作会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。建立和健全企业和个人的信用监管制度，完善房地产领域信用管理体系是贯彻和落实中央金融工作会议精神的重要组成部分。

随着楼市下行，企业和居民房地产类贷款违约现象不断出现。为“应对”和“处置”债务负担，多地楼市出现“职业背债人”现象，甚至有部分中介成立专业子公司专门提供类似金融服务。楼市职业背债人批量出现应引起关注。其产生的深层原因是楼市流动性陷阱和行业信用监管漏洞。其潜在影响是加大房地产市场金融风险敞口，并引发房地产市场信用危机和社会信用危机。治理职业背债人应从法治化、制度化破题，应积极推进我国房地产企业和相关个人的信用体系建设，实现信息共享，加快建立全国房地产行业信用管理体系。建立健全房屋止赎制度，加强投资者教育，避免楼市职业背债人爆雷引发新一轮楼市信任危机。

一、楼市“职业背债人”现象及产生原因

（一）“职业背债人”的操作逻辑

职业背债人是指以个人名义替他人承担债务，从而从中获取报酬的群体。今年以来，随着房地产市场持续下行调整、居民收入下滑以及存量住房贷款利率调整不到位等因素叠加，楼市职业背债人的数量逐渐增多，成为一个不容忽视的社会现象。职业背债人往往来自社会底层或者是失业人群，他们背负的债务可能嵌入极高的金融风险，最终可能导致住房抵押贷款违约，甚至破产，引发新的房屋法拍以及房屋财产纠纷。

举例来说，假设有人花了200万元买了一套房，房主因为各种原因不想再供养这套房，在楼市流动性危机下很难出手套现，即便出售也不一定能够还得清房贷，由此产生了成为“老赖”的风险。此时，“中介”便以10万元左右的价格，找来一个“背债人”，替房主还清房贷，背债人帮房主还清房贷后，房主便将房子过户到背债人名下。此后，背债人便可以用房子去申请装修贷、信用卡等贷款，而这些贷款的额度通常比较高，背债人可以借此获得幾十万元的资金。背债人帮房主还清房贷后，如果房价涨了，背债人不但不会亏钱，甚至还会拿到房价和成本的差价。

然而，更多的情况下，上述操作隐藏着巨大风险。因为职业背债人往往是低收入人群，房屋过户后往往会选择“断供”，成为失信人，俗称“老赖”。一旦背债人违约或者失联，房主和金融机构将面临巨额的未回收贷款和潜在的法律问题。另外，部分地区还出现了职业背债人公司实体。部分中介会帮背债人包装出一个公司，再把某些不良资（房）产抵押给背债人的公司，而这笔不良资（房）产到了背债人公司后，再由背债人将不良资（房）产抵押给银行申请贷款。最终，所得款项将由某些企业和背债人以及中介三方瓜分。值得注意的是，背债人去中介后，会签署一些协议，协议上面会注明背债人必须全权配合中介公司，如果半路退出，则需要赔偿大量金钱。显然上述行为，实际上对房地产市场和整体金融体系构成了巨大的风险。

（二）“职业背债人”产生的深层原因：楼市的流动性陷阱与信用监管漏洞

一是实际收入和预期收入下降、存量贷款利率调整不到位等因素叠加产生的“断供”危机催生“地下市场”。在宏观经济下行压力较大情况下，居民收入下降，对于未来收入预期随之降低，叠加房地产业危机加深，大部分房产资产价值下跌，部分按揭购买住房者无法或不愿承担自身的债务，部分购房者所持住房甚至出现了房价总价值跌幅跌破首付款、低于总负债额度的情况。于是住房背债人会通过雇佣职业背债人代为承担，从而降低自身的负债压力。

二是楼市“流动性陷阱”。一方面，伴随房地产市场价格下跌，市场供求关系发生重大变化。市场进入到买方市场，特别是各地二手房抛压巨大。另一方面，伴随房地产市场供给侧收缩，近年来市场新增供应不足，各地市大量房屋折旧现象逐渐出现，住房质量下降。以北京市为例，2015—2021年新房销售量仅占2003—2021年的2成，又根据测算，北京有50%住房房龄在20年以上，其中城六区平均甚至达到80%以上，西城区达到90%以上。再加上租赁市场不活跃，二手房销售挂牌与租赁挂牌往往不能同步，于是市场上就出现了“既卖不出，又租不出去”的楼市流动性陷阱。房屋处置变现难度加大，衍生出了“替人还贷”的职业背债人现象。根据中原地产研究院统计，2023年7月，北京二手住房成交量为9718套，环比下降30%，从今年3月的22192套持续下滑，跌破1万套。根据链家公开数据，截止到2023年9月14日，北京链家挂牌二手房为134062套，比北京“认房不认贷”新政出台前增加6742套，涨幅5%。

三是个人征信覆盖面不足和信用监管漏洞。个人征信覆盖面依然不足，许多从未进入央行个人征信体系、信用信息不全面的“模糊”群体往往成为此次“被包装”的理想对象。通过中介的临时性资产加持、资金往来流水等记录，银行将其识别为“好公民”，帮助其实现了贷款套现。可见，银行对这部分人的信用信息掌握得并不全面，贷款审批环节仍然存在漏洞。从信用监管角度看，“黑名单”、出行受限、消费受限等常规性的联合失信惩戒手段对职业背债人的约束性很小，基于不同信用主体的多样化信用监管手段尚未完善，这也是导致出现职业背债人的关键。

四是房地产行业信用信息平台尚未统一。各地住建部门纷纷搭建了房地产信用库及信用平台，但部级信用平台与各级住建部的区域性信用平台尚未打通，房地产企业的信用数据尚未实现有效共享。同时，房地产企业的基本信息和项目信息往往自行填报、更新，主管部门仅进行形式审查并归入信息档案，容易出现企业瞒报、谎报信用信息，且平台无法及时、有效识别的情况，让这些失信的房地产中介机构成为信用风险的直接传导者和扩大者。

二、“职业背债人”批量出现可能产生的影响：或加剧房地产市场信用风险恶化

一是增大房地产金融风险敞口。楼市职业背债人的出现加大了房地产金融风险。他们通常以个人名义替他人承担高额债务，一旦无法按时偿还，将导致个人信用受损，甚至引发金融诈骗等不良事件。“断供”批量发生会对银行产生负面冲击，或产生新一轮新形态的房地产行业债务爆雷危机，而且主要是“购房者”爆雷。在房地产债务的传导链条中，最终会将大量不良（住房）资产抛给银行，迅速拉升银行不良率，增大银行资金流动性压力，进而威胁金融体系安全。住房债务风险被“合规”转嫁给毫无抵御风险能力的低收入群体或专门机构，这种逆向选择行为一旦批量出现或将演变为中国版的“次贷”危机。

二是会引发房地产市场信用危机并扩大成为社会信任危机。职业背债人是房地产市场持续低迷、信用风险外溢的产物。当大批职业背债人断供时，房产价格将剧烈波动，严重影响整个房地产市场的稳定，银行会因为信息不透明而提高贷款利率、延长审批周期、收缩贷款规模等，提高授信门槛，真实的交易买方则会直接承担这部分信用成本，加剧了房地产市场的低迷。同时，这种不信任的情绪会随着大批断供现象的出现，逐步传导到其他社会领域，法制型的社会信任将基本失效，传统的道德型社会信任即人际信任也将大打折扣，社会信用危机就无法避免。

三是会产生诸多次生的社会问题和法律问题。楼市职业背债人的出现扰乱了正常的房地产金融秩序，使得一些不法分子有机可趁。他们为了谋取私利，可能会诱导一些不明真相的人加入到这个行列中来，形成组织化诈骗，引发新的社会矛盾。同时，职业背债人的行为可能涉嫌违法犯罪。例如，一些职业背债人可能会伪造银行流水单、工资条、税单等一系列财务凭证，替他人申请贷款，涉嫌骗取贷款罪，还有一些职业背债人会以非法手段逼迫债务人偿还债务，涉嫌敲诈勒索罪等。

三、从信用管理角度实现职业背债人有效治理的建议

一是完善個人信用体系建设。提高个人征信覆盖面，实现信用信息的更新与深层穿透，推动不同部门的信用信息共享，构建完善的信用档案与信用形象，实现信用风险的识别前置。积极拓展信用应用场景，完善守信激励、失信惩戒机制，让失信之人“寸步难行”。政府应引导金融机构放宽对信用状况较好的人群的贷款限制，使更多的人能够通过正规渠道获得贷款支持，实现信用资产价值。

二是持续推动房地产行业信用体系建设。加快编制房地产市场的信用信息数据标准和技术标准，推进平台数据共享的试点，早日建立全国统一的房地产企业信用信息平台。不断丰富具有房地产特色的企业信用分级分类监管手段，发挥跨部门信用联合惩戒的优势，打击“黑名单”失信企业并完善信用修复手段。同时要重视信用资产的市场价值，发挥信用对提高资源配置效率、防范化解风险的重要作用，推动实现房企、购房者等房地产市场主体的信用资产化，建立房地产信用资产交易市场，构建围绕房地产信用资产的风险管理和配套监管体系。

三是加快建立我国的房屋止赎制度。住房止赎制度是指当房屋贷款出现违约时，贷款机构有权通过法律程序将房屋收回或出售，以弥补贷款损失的制度。在中国，这一制度可被定义为“个人住房抵押贷款违约处置办法”。首先，明确政策目标：1、保护借款人利益。在保障借款人基本生活需求的前提下，合理处置违约贷款，坚决杜绝通过各种非法手段把房地产违约风险最终转嫁给购房者的行为，如职业背债人。2、保障贷款机构权益。制定合理的止赎程序，降低贷款机构的损失。3、维护房地产市场稳定。防止违约导致的连锁反应，保持房地产市场的稳定。其次，制定实施细则：1、设立止赎程序。制定详细的止赎程序，包括通知借款人、法律诉讼、房屋收回等步骤。2、确定处置方式。制定多种处置方式，如拍卖、出售、租赁等，并根据实际情况选择最合适的方式。3、明确利益分配。根据实际情况，合理分配收回房屋的利益，包括贷款机构、借款人、其他相关方等。4、设立专门机构。设立专门的机构负责止赎程序的执行，确保程序的公正、公平和透明。最后，在上述法律框架下加强监管和风险控制：1、制定监管政策。制定相关的监管政策，明确责任主体和监管措施，防范可能出现的风险。2、完善风险控制。设立风险预警机制，对可能出现的问题进行预警和控制。3、加强法律合规。加强对止赎程序的法律合规审查，确保所有操作符合法律法规要求。4、强化监管力度。加强对金融机构、借贷平台等主体的监管力度，严厉打击非法借贷和金融诈骗等行为。

（朱文浩，中华全国供销合作总社管理干部学院合作经济研究中心。李嘉，中国宏观经济研究院投资所）