物业管理企业税务筹划的要点分析

郑小珍

（厦门唐润商业管理有限公司，福建 厦门 361012）

物业管理企业的经营发展目标是质量效益同步提升，深度挖掘成本控制点，探索成本降低途径，从而提高企业的整体经济效益。税务筹划是物业管理企业控制整体成本的有效手段之一，也是金税四期系统全面运行背景下，企业必须高度重视的财务工作。

随着税务机关对企业的应税、非税业务监管力度加大，物业管理企业税务筹划管理中的任何不规范行为将无法隐藏，将以更为直观的方式呈现在税务机关面前，对此，物业管理企业必须把握筹划要点，根据外部形势变化调整税务筹划方案，确保税务筹划可实现预期效果。

一、物业管理企业税务筹划的要点

（一）物业管理业务合同

1.代收费用合同

物业管理企业提供燃气费用、水电费用代缴服务，代收的费用应当与企业的其他收入分开列支核算，并且与业主签订代收费用合同，在合同中指出代收费用属于业主委托，避免代收费用与其他收入混合而导致增值税计税依据增加，防范多缴税风险[1]。如果物业管理公司代收费用中包含手续费，则必须将其计入计税依据依法缴纳增值税。

2.资产租赁合同

物业管理企业的资产租赁业务需要签订合规的租赁合同，在合同中协议约定租金、物业管理费用，明确两者的实际金额或是分摊比例，而且在实务中物业管理企业所收取的物业费用必须不超过物价部门规定的核定价格。

例如，某物业公司计划将120㎡的商铺对外租赁，每月收取65000元租金，如果该公司在签订租赁合同时未能将物业管理费用和租金分离，则计算房产税时物业管理公司需要将所有租赁收入全部作为企业所得税计税依据。但是实际上该公司收取的租金中包含10000元的物业管理费用，该公司在资产租赁合同中协议租金为55000元，物业管理费用为10000元，则该物业管理公司每年少缴纳房产税14400元。

3.物业服务合同

物业管理服务通常受业主委托，即由物业企业向业主提供资产托管服务，帮助业主对外出租资产。在这一过程中，物业公司应当厘清与承租方之间的关系，在签订合同时应签署物业服务合同，而非物业租赁合同。物业公司将租赁收入作为物业服务费用，此时无须向纳税机关缴纳房产税，由此可以降低企业房产税税负。

以Q公司为例，该物业公司将托管资产对外出租，按照每月40000元收取房产租金。由于该公司与承租方签订了物业服务合同，则收取的费用也被计为物业服务费用，不需缴纳房产税，该公司每年度可节省57600元。

4.合同装修免租期的签订

根据城镇土地使用税相关规定，对于单位出租房屋约定免租期的，需要按照房产原值缴纳房产税。

举例：原条件：500平的A铺位，租期2021年一年，租金50元/月/㎡，免租三个月，全年租金收入22.5万元，房产税=9个月的从租房产税+3个月的从价房产税=225000/1.0 5*12%+2600*3=25714.28+7800=33514.28元。

筹划方案：500平的A铺位，租期2021年一年，1-6月租金25元/月/㎡，7-12月租金50元/月/㎡，无免租期，全年租金收入22.5万元，房产税=12个月的从租房产税=225000/1.05*12%=25714.28元；减少税费7800元。

综上所述，在签订合同的时候应考虑回避免租期，合理把租金分摊到免租期，既符合税务政策，又可以有效减免房产税的缴纳。

（二）转换业务类型

1.业务类型

物业管理企业的业务类型包括自有经营、物业出租，可应用不同方式推进业务活动经营，比如自营方式和联营方式。一般情况下，物业管理企业应用自营业务方式经营应税业务时，涉及增值税、企业所得税等多个税种，而联营业务方式则需要考虑将合作方的销售收入计入企业营业收入中，并作为计征依据。对此，物业管理企业可选择转变业务经营方式，将联营方式转变为自营方式，面向物业出租业务收取租金，将结转成本调整为摊销租金，从而简化税务筹划流程，控制企业的整体税负。

2.出租类型

组建物业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化，根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳；同时，我国房产税相关条例表明，在征税范围内具备房屋功能的地下建筑，亦包括地下人防设施等，需要按照有关规定履行纳税义务，缴纳一定额度的房产税。

在物业管理过程中，如果组建独立的物业管理公司，并按正常交易价与产权所有公司签订合理的协议，可有效减少房产税。特别是物业管理项目较多会包含一些零星的仓库，车位、点位，因出租率极低，收入低，但因面积及总值较大，需要缴纳较高的房产税，组建独立的物业管理公司，优化企业资产管理，达到很好的税筹作用。

（三）灵活利用相关税收政策

1.抵扣政策

物业管理企业在税务筹划过程中可充分利用税收抵扣政策，首先，人工成本筹划，物业管理企业需要根据实际情况，按规定扣除应扣薪酬，一是物业管理企业应当设计可行的薪资体系，并且由董事会审核批准定期调整薪资体系，二是企业对人工成本的抵扣筹划重点不应集中放在减少税负方面，也应该重视国家政府规定范畴，在纳税年度对工薪计提，将其控制在汇算清缴前，规避纳税调增风险[2]。三是物业管理企业需要注意人工成本的可扣除内容的扣除比例，企业员工福利费税前抵扣标准是工资总额14%，职工教育经费不超过工资总额8%，下发的工会经费不超过工资总额2%，对于工会经费需要在工会部门审核通过后，获取专用的收入票据，留作抵扣凭证。

其次，物业管理企业为保证抵扣政策充分享受，实现应抵尽抵，则企业应当在汇算清缴之前获得全部发票，并确保发票的合规性，及时核查发票信息完整性、格式合规性，以专用发票为凭证进行抵扣。

最后，在与关联企业合作过程中，物业管理企业向关联企业借款，借款数额必须低于关联债资比例，确保借款利息可足额抵扣。

2.优惠政策

第一，针对小微企业的税收优惠政策。物业管理企业可根据税收优惠政策条件对经营组织结构进行调整，根据经营规模选择设立分公司或子公司，其中分公司是非法人企业，应与总部合并缴纳企业所得税，并且设立前期投入资源量大，存在亏损风险，但是亏损部分可以抵减总部的应缴企业所得税额，降低总部税负压力。

子公司是法人企业，其独立经营并承担民事责任，同时单独缴纳企业所得税，而且子公司一般属于小微企业，物业管理企业可将其纳税人身份定为小规模纳税人，以此享受增值税相关优惠政策，将物业管理企业的部分业务分流至子公司，由此降低企业的增值税负。

第二，利用业务招待费扣除政策，针对限额抵扣范畴规定，物业管理企业需要严格管控业务招待费用、广告费用、报销费用等，并且适度转换广告费用，妥善保管抵扣凭证，争取较多的抵扣数额[3]。

物业管理企业面临激烈的市场竞争，企业维护客户和拓展客户所需资金数额较多，按照政策规定，物业管理企业生产经营过程中产生的业务招待费用，应按实际发生额60%扣除，最高不超过年度营业收入5%。物业管理企业可充分应用此项政策，合规转换广告费用，在扣除限额内尽可能多地扣除相关费用，争取实现税前全额扣除和减少企业所得税的目的。

第三，利用招聘残疾人优惠政策，在税收政策规定下，企业为残疾人提供就业岗位，可据实扣除支付给残疾员工的薪资，并且加计100%扣除残疾员工薪资。物业管理企业对人力资源的需求较大，在实务中，企业可根据岗位需求招聘具有一定劳动能力的残疾人员，与残疾人员签署超出12月的劳动合同，并且整理残疾员工的证明资料在当地有关部门完成备案手续。同时物业管理企业支付给残疾员工的薪资不允许低于当地薪资最低标准，为其足额缴纳社保，保证残疾人权益。

第四，合理利用地区时段性优惠政策，2020年，因疫情影响，各地区出台较多的与疫情相关的税务优惠政策。税务优惠政策的宗旨在于鼓励企业给予商户、客户租金减免，企业需要主动研究政策，根据政策对应制定商户的减免政策，与税务政策进行匹配，最大限度地享受优惠政策。

例如：假设2019年租金总收入为2400万元，2020年疫情原因，公司拟定给予商户的减免政策，合计减免是300万元，但是，根据政策测算的减免需要达到480万元，才可以享受税务的减免房产税政策，年度从租房产税约240万元；那企业应该考虑结合政策，给商户增加180万元的减免，以达到从租房产税的减免，这样除了可增加60万元的收益，还增加了商户的利益及信心。企业应该时时关注和学习税务政策，并仔细研究优惠政策，与企业实际情况进行匹配，制造有利条件来匹配符合税务的优惠政策，以期达到最大化享受优惠政策。

二、物业管理企业税务筹划工作开展的保障措施

（一）优化税企关系，适时寻求税务机关帮助

首先，物业管理企业应当主动向当地税务机关咨询税收政策，由税务管理负责人与税务机关人员进行沟通，就财税风险、筹划问题等与其讨论，在税务机关的指导协助下防控税务风险、提高税务筹划质量。

其次，定期邀请税务机关人员对企业的税务筹划流程进行指导分析，针对实务中的实际问题，向税务机关人员咨询具体的解决办法，企业财税人员则应当深入学习和理解税务机关人员全面解读的相关税收政策。同时企业可邀请税务机关人员对内部财税人员进行税务管理培训，提高财税人员的工作能力。

最后，端正对税务机关的认识，物业管理企业应当将税务机关作为税务引导机构，而不是处罚机构，在税务筹划过程中对政策不理解或是筹划风险过高，则应当积极咨询税务机关，配合税务机关解决问题。

（二）强化税务风险管理环境，加强风险控制

物业管理企业应当加强建设税务风险管理环境基础，全面加强风险控制工作，首先，统一员工对税务风险管理的认知，在税务风险管理过程中，引导相关员工积极参与建设税务风险管理体系，从日常工作入手对企业所有税务风险进行全方位管理，对不利于企业发展的税务风险严防死守[5]。

其次，物业管理企业应当设立独立的税务管理部门，将税务筹划和税务风险管控工作划分给税务管理部门全权负责，安排专业人员主持并推进风险管控工作，严密监督控制涉税业务环节的税务风险变化，督促全员参与和配合税务风险控制工作。

最后，加快速度建设与税务风险管理相匹配的制度体系，比如完善企业的增值税发票管理制度，规范发票格式、内容、期限，从严管理增值税进项税发票，保证进项税抵扣凭证合规且完整，实现进项税应抵尽抵。

三、结束语

综上所述，物业管理企业在当前竞争激烈的市场环境下，税务筹划和管理工作对企业发展质量的重要性不言而喻，物业管理企业应当全面增强税务筹划管理意识，端正纳税思想，准确认识税务筹划风险威胁，以专业的税务团队为支撑，针对企业的所有涉税业务进行科学筹划和安排，最大限度地保证税务筹划管理目标实现。在发展过程中，物业管理企业的业务创新性将提升，企业则需要准确把握涉税业务环节的税务筹划要点，密切关注税务风险点，平衡成本与节税效益之间的关系，立足于当前实际情况，在最新税收政策法规的指导下完善税务筹划方案和管理办法，不断提高物业管理企业的税务筹划和管理质量。