解析“万达速度”

阚世华

目前，万达集团拥有19个万达广场和6家五星级酒店，2011年以后万达每年将开业十多个万达广场和多个五星级酒店，一个世界级的不动产企业王国正在逐步显现

如果在大连参加2009年夏季达沃斯论坛，你会发现作为参会嘉宾及东道主的王健林非常忙碌，多数时间这位大连万达集团董事长都在与参会的企业家谈合作、谈项目。据悉，目前万达敲定很多项目。甚至在一天内，就在宁波3亿元拿地，80亿元投资的长白山旅游项目。

“今年会有8个万达广场和2家五星级酒店开业，2010年还计划开业17个万达广场和8家五星级酒店。”王健林满怀豪情地说。

目前，万达集团拥有19个万达广场和6家五星级酒店，2011年以后万达每年将开业十多个万达广场和多个五星级酒店，一个世界级的不动产企业王国正在逐步显现。

有人对“万达速度”表示质疑。认为这种快速集中建设，每笔都是巨额投资，最近的一年内，万达投资额高达900亿，钱从哪儿来?

王健林给出的解释是，万达不可能—下子拿出900亿。900亿是分批投资，分三批就是每期300亿，而这300亿也不全是万达出资。比如，万达拿100亿，银行再贷100亿，另外的可以用预售款。在房地产开发中，预售款所占比例一般会在40％左右。

全国“万达广场”和五星级酒店的统计数据，现在每隔一个月就要更新一次。2010年以后，也许半个月就要做一次加法，这就是令业界称奇的“万达速度”。

扩张商业地产

90年代，万达有二三十个城市的发展规模，销售突破100多亿，但王健林始终有危机感，觉得这不是做生意的方式：每一年全国新开工12到14亿平米，开工和续建超过20亿平米，以后会利润越来越少。后来，王健林琢磨，做收租业。“招租困难，收租困难，就做订单商业地产。”

王健林发现在世界500强的企业名单中，没有一家房地产企业，可见房地产不是一个能做大、做长久的行业。而沃尔玛作为一个商业企业却连续多年排在了500强的前几名，世界级的商业企业在全世界的发展模式有一个共同特点，自己不建店铺，而且一般是“只租不买”。

1999年前后，沃尔玛准备进入东北。于是，王健林就想到，万达能不能干脆就为这些世界级的商业企业开发地产项目?这样做既不离地产本行，万达的强项得以发挥，但它又不同于原来的住宅地产，而是为商业租户服务，王健林给这样的业务起名“商业地产”。

2000年，万达在长春与沃尔玛合作的商业地产项目的成功，坚定了万达在全国范围内做大型购物中心的决心。2001年下半年，万达就把商业地产这块业务分离出来，专门成立了一个大连万达集团商业开发管理有限公司。

在“商业地产”的实践中，万达又引入了“订单地产”的经营理念。王健林解释，借鉴“订单工业”、“订单农业”的概念，把“联合协议，共同参与，平均租金，先租后建”四个方面的涵义合在一起取了一个名字，叫作“订单地产”。

截至目前。万达和全球15家跨国企业(其中有8家是世界500强)签订了联合发展协议，协议中约定了很多条款，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等。

万达首创的“商业地产”、“订单地产”两个新理念非常吸引人，王健林认为，“商业地产”是一种地产类型，而“订单地产”是一种经营模式。在王健林的理解中，“订单地产”是“商业地产”的一种具体经营方式和实现途径。

“商业地产”和“订单地产”为万达赢得了很大的市场空间和发展潜力，目前全国跨区域做购物中心的企业，除了万达只有世纪金源一家。

万达做商业地产与其它企业的商业地产项目不同，万达有15个顶级的商业企业合作伙伴，万达的商业广场在建设之前已经有了租户的订单，降低了建成之后的承租风险。而且，万达与租户的“固定租金+年度升值”出租模式，不仅保证了长期稳定的投资回报，而且在开工之前就大致算出了长期的投资收益率。

“经测算，如果全部出租，商业广场项目的投资回报率在15％左右，如果出售一点，投资回报率会更高一些。如果换别家来做商业地产项目，回报率可能不会这么高，大致在10％左右，而万达能多出5％，来自于万达的专业素质和成本控制能力。商业地产的回报期一般在10年左右，有些项目回报期经测算是7—8年。”王健林说。

前一段时期内，国家曾限制投资过热，银行对房地产的贷款“从严调控”：商务部还指出“要严控发展大型购物中心”，政策调整对万达有无影响?王健林表示，这些影响万达还是可以承受的。“根据去年以来国家宏观调控的趋势，我们已经在今年初及时调低了发展目标和发展速度，原来预定的‘到2010年在全国发展70个左右的ShoppingMall，总建筑面积达到1000万平方米发展目标。已经下调为。到2010年在全国发展50个左右的Shopping Mall，总建筑面积达到700-800万平方米。”

万达已在全国建了很多Shopping Mall，如果只算面积，数字的确会令人吃惊。但如果用发展的眼光看，Shopping Mall在中国的前景非常大。在王健林看来，美国有2亿多人口，但有1万多个Mall；澳洲只有2000多万人口，有1000多个Mall；中国城市人口即使只按4亿算，MalI的容量也应该在5000到1万个。

商业地产市场是否会饱和?对此，王健林表示，肯定不会。在王健林看来，购物中心的空间是很大的，不仅要看是否能赚钱，还要能使这个行业做大。中国的购物中心有足够的空间，“所以我们在20年内恐怕不会转型的，全力以赴把购物中心做大。”

多元化战略

不久前，万达集团刚刚完成最后一轮的私募，有400亿资金参与认购，争抢激烈，大连万达为了让更多的战略投资者进入，仅给予每家获配的投资者大约1％的股权。

建银国际、华控产业基金等三家专业投资机构、三家龙头民营企业和投资人张大中最终获配入股万达商业地产。“我觉得最重要的一点，不是看现在盈利了多少，而是看重万达的商业模式和其他房地产不一样，而且这种企业的估值应该更看好长远的利益。”王健林表示。

私募完成后，万达将进行股改工作，之后向证监会正式递交上市材料。由于股改现在仍未完成，万达可能难以在年内实现A股上市。对于业界非常关注的万达上市之事，“万达此次私募成功，至于上市目前还没有时间表。”万达集团企划总经理石雪清告诉《中国新时代》。

近几年，万达一直在推行全国扩张战略。

在王健林的心里，万达的标杆榜样是澳大利亚的西部集团。西部集团