浅析金融危机背景下中国房地产业存在的问题

贾光宇

摘要由美国次贷危机所引发的全球性金融危机,已经开始慢慢蔓延到中国的经济体中。在这次次贷危机当中,美国房产业顷刻之间崩溃,而连带着国际房市也一片萧条。中国房地产业是金融危机背景下最先受到影响的行业之一,但是随着其他一些经济体所受到的破坏影响逐渐表露出来,在更加复杂的因素综合作用下,中国房市未来的走向依然不明朗。本文主要对影响中国房地产业的相关环境因素进行分析,并提出在应对危机时存在的不足及要注意的方面。

关键词金融危机房地产环境问题

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-126-02

一、房地产市场的相关环境及存在的问题

内部环境(包括开发商,中介公司等),外部环境(政府政策环境,经济金融环境,消费市场环境,原材料市场环境,国内相关城市与地区产业环境)。结合此次金融危机再单独分析下国际环境。

(一)内部环境及其存在的不足

首先,从开发商的角度来看。主要存在筹资渠道不畅通,筹资方式不灵活;营销理念、手段不灵活,缺乏对市场、产品、品牌的准确定位;对信息缺乏敏感度,不能根据国内外形势准确分析产业前景,未雨绸缪;过度的依赖政府扶持等等。关于筹资渠道的问题是跟整个国家的经济政策有关的,是历史性的问题。国内房地产企业本身没有雄厚的资金投资经营,所以目前筹资大部分是通过向商业银行贷款。少数的公司有通过IPO上市发行股票和少量债券集资但是在这些领域政府的限制门槛很高。民间的金融贷款和国内国际上一些投资信托,保险公司在中国房地产业筹资方式中所占比例微乎其微。筹资渠道不畅在一定程度上阻碍了房地产事业的发展。前几年我国的房地产业繁荣,大批的资金流向房地产业。一些房地产财团尤其是些小规模的房地产开发商,高估市场的前景,盲目跟风、开发楼盘导致供不应求;不注意为本企业制造持续经营的动力;过度依赖行业形势,经营战略不完善导致销售疲软;缺乏分散风险的意识以及超过自身能力的贷款导致过高的负债风险。这些因素都是开发商们普遍存在的问题。国际的形势是开发商一定要考虑的。而有些开发商缺乏信息敏感度,不能准确预测国际形势,在美国爆发金融危机之前,没有将资产尽快抽出而是继续开发楼盘,最后在金融危机到来时都避免不了破产倒闭厄运。经营管理上的问题也比较严重。不管行业环境是好是坏,企业的经营战略、营销策略、管理理念对一个企业的发展都是至关重要的。房地产开发商就是不能够对市场、产品、还有品牌,甚至顾客进行一个准确的定位。还有一个普遍的现象就是一个楼盘,有好几家的代理公司在做,这样做就会出现代理成本过高,恶性竞争等问题。哄抬房价却不注重质量,楼盘样式单一,销售手法,定价不灵活,这些情况也在一些城市体现出来。

其次,中介机构一直缺乏规范化的管理,不仅名目众多,一些中介公司还存在操作及流程不规范,中介公司泛滥,影响了客户对中介服务的印象。关于房产的新版合同的发放其目的就是遏制一些操作不规范,年审不过关的公司。但是有一些中介公司就是花钱买来合同,并委托这个交易公司完成交易。正是由于有这种中介公司的存在,所以当市场暗淡的时候,需要下大本钱维持生计时,这些没有足够实力承担风险的中介公司,其中一些业务人员就会采取极端的做法,如携款潜逃,欺骗消费者等。这些事件的发生使整个房市更加的低迷。房价也会受到些影响。

(二)外部环境

首先,政府及相关政策。中国政府对于房地产发展是有主导发言权的。政府出台的一些相关政策将会影响到房市和房价的波动。过去我国政府对居民二次购房是大加限制的;对企业的贷款数量和期限也是设置了很高的门槛。而我国的金融体系不健全也导致企业筹资方式不够多样化,更加的依赖政府和银行机构。但是,政府的政策有明显的滞后性。美国房地产业泡沫开始破裂时,我国政府还在继续对房地产企业进行贷款限制,继续的提高利率,以图消减我国房地产泡沫。而当我国房地产业发展疲软时候,政府也没有很快做出松动政策。还是归集到一点,我国的金融体系不是很健全,没有成熟的的分散风险机制。其实在错综复杂的环境下,政府也很难迅速预测准下一步的情况会是怎样,这个时候大家都在看政府会怎么办,并且政府作为宏观调控经济的主导,一着不慎满盘皆输,所以政府不敢轻举妄动。有些房产商希望减少二次购房限制以稳定楼市,给予二次贷款买房者和首次置业者一样的“优惠利率”,而非过去的“惩罚利率”,删除去年出台的楼市“限外令”,放宽对外商及港澳台商及海外居民和华侨的购房限制。目前政府已经连续几次的降息,降低贷款基准率。但是我认为央行降息不是针对房地产业的行为,对于房地产业的影响还是不明显的。更多的应通过一些宏观调控手段,如税收调节,金融政策的制定,土地管理及租金价格制定方面进行调整。

其次,国内金融环境。国内大的金融环境一定会对房地产事业的发展产生带动,导向作用。首先先说以银行为代表的金融机构。也是对房产业影响最巨大的。我国的金融体系还不是很开放,本身存在很多的问题。这样的一种情况即使在全球的金融危机的背景下也是有利有弊。我们没有像美国房地产行业一样顷刻间资产蒸发,但是这并不是由于我国的金融制度比美国的完善,抵抗风险的能力比美国的强。主要原因是中国金融市场的不开放,没有与国际接轨,政府在一定程度上可以控制行业的运营和风险。可以想象如果我们在美国的产业环境下遇到这种金融危机,或许中国的整个经济都会遭到毁灭性的打击。从2003年起房市出现一些市场泡沫到现在的一片萧条。按揭贷款首付比例该不该大幅度提高,投资性房产按揭该不该取消,该不该推出金融衍生品,如何化解金融风险,二次购房利率应该定在哪里,企业贷款及筹资渠道多样化问题,这些都是需要政府和银行来分析,制定相关政策来维持一个相互制约平衡,稳定的房地产产业环境。

再次,来谈一下消费市场环境。这就主要取决于消费者的经济收入水平和信心。应该说,对于金融危机,消费市场消极是不可避免的。而且中国经济现在出现一定程度的通货膨胀,货币贬值,物价上涨,对于实际工资应该说下降不少。房市低迷从供给和需求的方面来说就是需求大方面的缩减。导致需求下降的原因有很多。房价的偏高肯定是其中重要的因素之一。很多老百姓是负担不起这么高额的房价,即使现在房价下降了很多,也还是没钱买房子。所以提高工资显得异常重要。再一个就是对于房市的信心也很重要。要让消费者对楼市有信心,相信它绝对会保值,当然这一部分也要却取决于对当地政府的信心,对当地经济发展前景的信心,对经济恢复的信心。

接下来,原材料市场。息息相关的就是建筑材料市场的价格对于房市的影响。目前世界性的木材,沙砾,水泥,钢铁等建筑材料全部上涨,这对于已经风雨飘摇的房市更是一种打击。这导致施工的成本增加,加上市场的不景气,销售额下降,经营杠杆形成利润的剪刀差使房地产商们的利润骤减,房市更加的低迷。我国PPI指数这一段时间一直增长快速,偏高。2008年下半年CPI已经下降,但却出现PPI背离CPI发展方向的奇怪现象。个人觉得PPI背离CPI只是一个过渡阶段的现象。主要原因是政府的物价管制。CPI指数早晚得上来。还有一个因素:石油。按照传统的经济学理论,石油价格的上涨代表原材料价格的上涨会出现通货膨胀,然后房价也应该会上涨。但是现在看看我们面对的现实情况与理论的差距很大。目前的情况是,通货膨胀,油价下跌,其他原料价格普遍上涨,房价下跌。在这里我们需要注意的是,理论当中的结论往往都是有假设前提的。应该说理论当中的模型基本上是在市场为绝对主导的运行机制下。而我们现实的世界里,有很多资源的配置不是单纯的市场调节。比如说,油价。在我国,油价没有和国际接轨。而国际原油的价格也不是按照公平的市场机制制定的。在这次危机当中,美国的高油价击溃了美国经济原有的运行模式,美国其他经济单位无法通过提高劳动生产率来克服其高油价,投资回报率降低。而美国对原油的依赖实在太大,所以导致其它方面的资金开支减少。是房价下降的加速器。其实,我国的经济也依赖着政府制定的低油价政策。而现在面临着国际性的石油价格普遍上扬,我国的石油储备量还是不够,石油储备体系还不够完善,面对国际的压力,石油的价格还是上涨了很多。而且,房价下降的最早最快的广东同时也是闹油荒最严重的区域。最近,有消息称,我国油价也要下调,相信对于房价是利好的。

最后,是相关地区房产业情况对房价产生的影响。就拿深圳房地产为例。深圳房地产在很多投资商眼中在失去吸引力。其中有一部分是受到周边环境的影响。深圳的周边小城市或者是广东省北部的一些城市近几年来也大兴房地产,他们的土地要更便宜一些,成本较少,价格较低,交通很很方便所以倍受青睐。目前他们也有开发高档住房的计划。所以替代性比较高。再一个就是由于这段时间广东经济的不景气以及限制条件颇多,集资困难等问题,很多国内外投资者又重新将主力尤其是二手房市场转移到香港市场。

第三:国际环境。这个就专门来谈一下金融危机对中国房市产生的影响。金融危机在中国的登陆对中国房地产业起到一个雪上加霜的作用。其实,可以说由于美国金融危机影响已经慢慢外化尤其是在中国经济体当中的破坏力开始体现出来以及与美国金融衍生品体系相关联的经济体开始受到严重的影响,中国的经济增长放缓,消费者信心衰退,导致房价集体跳水,持续低迷。美国房地产的运行方式与中国是不同的。美国银行是把钱贷给信用低无法偿还购房贷款的人,再把这些贷款单package卖给投资信托公司,保险公司。这样就制造了一个金融漏洞。这个漏洞需要通过消费刺激经济发展让这些贷款者有能力还款给银行来填补。但是这些无贷款能力的人却没有及时还银行所欠贷款,反而继续一轮又一轮的进行再投资,这样经济泡沫便越吹越大,最后贷款人无法还款,资金链破裂,整个金融体系也就像多米诺骨牌一样全面崩溃。所以说美国银行是风险的制造者。而我国银行只是一个中间的参与者。主要把钱贷给企业进行房地产开发的投资。我国对于二次购房是加以限制的。也不允许信用差的,没有保障的人进行贷款,更不可能允许其在贷款的基础上再次贷款投资。而且按照中国人传统的消费观和消费模式,老百姓不太可能在没有一定经济基础的条件下贷款买房产,做房产投机。所以说我国的房地产泡沫充其量就在企业筹资这一环。这个漏洞可以通过刺激内需和房地产行业的发展,地产商获利还给银行贷款来填补。

二、房地产业发展要注意的问题及建议

(一)面对金融危机,在外部环境不确定的情况下,对于开发商来说最好的策略就是调整好内部结构

制定灵活高效的营销战略。对于不同的楼盘,要制造不同的亮点,锁定其目标顾客群,坚持一致化产品风格和坚持细分市场的个性化策略。注意搞市场调研和提高品牌形象。高质才能追求高价,切忌欺骗消费者。这些都是保持企业长久持续发展所必需的。还有就是保持融资渠道的畅通,筹资多样化,分散风险。这个具体要结合公司的实际情况,资金结构来考虑。

(二)对于政府和金融机构来说,最重要的就是建立一个更加合理完善的金融体系

如果要引入更多的金融衍生品,一定要在确保能够建立较为完善的金融风险监督管理机制的条件下再引入。金融衍生品切忌过多而造成的大量经济泡沫。不要一味的用房地产业发展代替经济的增长。注意扩大内需和基础实体经济对整个国民经济的带动作用。不建议通过大幅降低房价的方式来刺激成交量。政府可以减少税款,增加土地成交量,降低租金,提高居民收入水平等方式来帮助房地产业恢复发展。抗震救灾重建家园的过程中,政府可以包一些工程项目给房地产公司来帮助他们渡过难关。同时,有效地控制物价上涨和通货膨胀,使经济能够保持稳定的发展,对于稳定楼市和增加投资者信心也是至关重要的。