试析我国房地一体原则的优劣

臧玉艳

摘要房屋和土地是房地产的两大基本构成要素,对于两者关系,我国立法采房地一体原则。该原则强调两者自然属性上的不可分性,具有方便房地产的统一管理,减少因两者分离处分导致的纠纷等优点,但因两者在价值形态和法律形态上的可分性,随着社会的发展,也造成了许多冲突,显示了很多弊端。正确认识其利弊,对完善我国的房地产立法有着重要意义。

关键词房地产房地一体建设用地使用权

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-128-02

一、我国房地一体原则含义的正确理解

正确理解我国的房地一体原则,首先必须明确何谓房地产权。房地产一般认为有土地及定着于土地之上的房屋和其建筑物构成。在我国,土地属于国家或集体所有,个人只拥有土地使用权,所以,我国的房地产权是指房屋的所有权和土地的使用权的结合。

而土地权利与建筑物权利之间关系问题,是房地产权体系中的关键问题。“在当代,土地上是否有建筑物?有什么样的建筑物?以及土地与建筑物的关系如何?不但决定着不动产的整体价值,而且决定着设立、转移、变更和废止不动产物权的各项法律制度的设计。”

我国在房屋的所有权和土地的使用权的之间的关系上,一方面对于两种权利的设立采取分别主义,另一方面在房地产的交易流通上把二者捆绑在一起,即采取房地一体原则,其具体含义如下:

(一)房屋所有权人和土地使用权人主体一致原则

这是从静态的角度对房地一体原则进行规定。在我国,房屋所有权人无法成为占用土地的所有权人,但法律要求房屋所有权人和土地使用权人主体一致。这也就是说,除了通过租赁取得土地使用权、在土地上建筑房屋等外,在一般情况下,房屋所有权人应当成为土地使用权人或者当然地享有占用土地的使用权。

(二)房屋所有权和土地的使用权必须一同处分

这是从动态的角度对房地一体原则进行规定。这种处分包括转让、抵押,有学者认为还包括了出租。即我们常说的“房随地走,地随房走”,《城市房地产管理法》第31条对房地产权一同处分做出了明确规定,第47条、《暂行条例》第23条、第24条、《担保法》第36条均有类似的规定。

二、我国房地一体原则立法选择的优点

将土地使用权与房屋所有权捆绑起来的立法有着较明显的优点:

保障建筑物所有权的安全和利益,构建我国房地产市场发展和繁荣的基础。地一体原则通过保障建筑物所有人当然拥有土地使用权从而保障其建筑物所有权的安全,促进其增加土地利用投入的信心,构建了我国房地产发展的基础并促进其繁荣。

简化地产与房产之变动联系,避免使法律关系复杂化。房地分离,既要保护房屋所有人的利益,又要保障建设用地使用人的利益,必然导致房地法律关系的复杂和登记手续的繁琐和交易成本的增加。房地一体,则简化登记手续,稳定房产物权,保护房产的安全和利益。

减少房地分离造成的纠纷。在房地分别出售的情况下,将可能导致房地权利主体的分离,形成房屋所有权与土地使用权不属于同一主体,可能造成产权纠纷或权利冲突带来的房屋土地利用效益的减弱。

三、房地一体原则在实践中存在的问题

我国立法和法理又承认土地使用权和房屋所有权可以相互独立成为物权的客体,这必然导致现实中出现两者分离,为不同主体所有的可能性。这导致了目前房地一体原则在我国也造成了许多冲突,显示了很多弊端。纵观学者对我国房地产市场在流转过程中问题的归纳主要包括以下几类:

(一)房地一体原则抑制了投资,不利于活跃市场,也不利于社会经济的发展

在现实生活中,土地使用权人可能缺乏资金建造房屋,而有资金的人可能又没有土地使用权,它们之间不仅有结合的愿望和需求,而且,这种结合也能促进房地产的开发和发展。然而,由于房地一体原则的作用,当他们结合时,它们对将来的权利只有一种选择,即共有,而不能是各自仍然享有土地使用权或房屋所有权。在这种情况下,他们在投资时理所当然会有所顾忌。

(二)不利于房地产的转让、抵押和出租

房地一体原则使房地产这样财产价值巨大的不动产在市场上很难进行交易。实践中房屋买卖价格过高,其主要原因是包括了土地使用权的价格,给房屋交易带来困难,使广大低收入者无力进入房地产市场,同时国家在房屋交易中亦未获利。如果把土地使用权和房屋所有权分开,可以降低房价,使房价趋于理,人们更易接受。

房地一体原则也不利于充分发挥房地产抵押融通资金的功能。首先,囿于房地体原则,现实生活中,房地产权人必须将房屋所有权和土地使用权一并进行抵押,即使在只抵押房屋所有权或土地使用权就足以保证抵押权人利益的情况下,也不例外,导致财产不能得到充分利用,房地产融资功能的发挥受到严重的限制。其次,由于房地产价值巨大,现实生活中也大量存在房地产权利人将房屋所有权和地使用权分开抵押的情形,但贷款人在接受起来时十分谨慎,在发生纠纷后,其抵押权利常得不到确认,利益得不到很好的保护,这也限制了房地产的抵押融资功能。

《土地使用权条例》第28条的规定强制性要求地产与房产结合出租。这一规定是否合理,值得探讨。租赁关系只是一种债权关系,承租人享有了对租赁物的占有使用权,并未发生租赁的房屋所有权或租赁的土地使用权的移转。所以,在地产出租与房产出租分离的情形下,也就不可能产生房地权利归属的冲突。相反地产与房产分离出租,在某些情况下,更有利于对物的有效利用。(下转第138页)(上接第128页)比如,房屋在出租后,如果房屋所占的土地面积并不大,而该块土地面积远远超过房屋所占面积,要求结合出租,则必然极大地浪费土地价值。当然,当事人约定了地产与房产进行分离出租,有可能为地产承租人和房产承租人造成不便,因此,必须通过一种公示方法使得承租人知道分别出租的情况。即如果当事人约定地产与房产分别出租,则原则上必须办理登记手续。

(三)于私人行为而言,将地产变动与房产变动的联系单线捆绑,极大地束缚了权利人为民事行为的手脚,导致资源的闲置和浪费

随着社会生活的进步以及科技的进步,土地资源利用效率不断提高,房产与地产严格的统一移转原则一定程度上束缚权利人为民事行为的手脚,限制了土地资源的充分利用,从而偏离了出让土地使用权的设立目的。现实生活中,当事人为了充分有效地利用土地和建筑物,可能对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分,分别予以转让和处理。比如,土地使用权人转让地上建筑物后,保留在地下修建停车场的权利,或将建筑物顶上的空间利用权转让给他人,而自己保留建筑物所有权等等。在上述情形下,房屋所有权转移了,但是当事人又保留了一部分对土地的使用权,此类房产与地产分离转让不影响房屋与房屋所占用土地的统一,即这种转移上的分离并没有导致建筑物所有权和建筑物所占用土地的使用权的主体分离。

(四)不利于保护相关权利人的利益

随着社会生活和经济的不断发展、对土地利用的不断细化,现实中已大量存在地使用权人和房屋所有权人相分离的情形。在这种情况下,如果强行贯彻房地一体则,必然会导致一方权利人侵犯土地或房屋的另一方相对人的合法权利,反而造成司法不能的后果。如,全国普遍进行的住房制度改革和拆迁使得无数公民成为房屋所有权人,但他不能成为土地使用权人。

四、我国房地一体原则的修正建议

针对以上分析,笔者认为,从总体来看,确认建设用地使用权和建筑物所有权的主体一致的原则是正确的,但应进行相应修正:第一,除非当事人做出相反约定,原则上仍坚持房地一体转让;第二,允许当事人做出相反的约定,就房屋和建筑物的分离和转让达成一致协议。如将建设用地使用权按均摊的面积、占用的空间或设定从土地使用权(土地使用权的使用权)等进行分割,然后转让,同时进行相应的登记,否则不发生物权上的对抗效力。这里的前提条件是建设用地使用权是可以分割的,而且是按照不同的方法。这样既可维护目前房地发展的稳定,又可克服房地转让中严格一体主义的弊端。如,将建设用地使用权按建筑均摊面积分割转让,可以解决高层建筑中重叠地籍的问题;将建设用地使用权按占用的空间分割转让,可解决地下停车库建设的问题;将建设用地使用权设定从建设用地使用权(建设用地使用权的使用权)然后转让,可解决建设用地使用权的拥有人与建房者的结合等。当然,这种方案的实施,需要相关法律和制度的配套改革与实施,如房产登记制度。