警惕楼市「投机」　理智应对「回暖」

赵红军

大陆20年楼市发展，无论自上世纪90年代初期海南地产泡沫破灭，还是新一轮楼市振兴企图，令人担忧的绝不是价格，也不是需求，而恰恰是楼市存在的炒作和投机心理。「投机」一直是地产业的顽疾，遗憾的是却一再成为主流，丝毫不见改善的迹象。

人为制造热销各地「托市」普遍

从年初至今的广州楼市，排队买房似乎让人们看到市场一些回暖迹象的同时，也无疑成为人们争议最多的一个话题。经过暗访发现，开发商及代理商借机「炒作」、以楼盘热销的假像使购房者「下套」的现象频频出现。业内专家认为，个别开发商人为制造热销假象，难以持续近期楼市的「小阳春」，也有台商认为，此举更易导致楼市虚假繁荣。

「隔壁家的刘大妈近期做房托忙得不亦乐乎，尤其是周末，一天可以赶两个盘，只需排一下队，说几句好话，200元就拿到手了。」家住广州的张小姐告诉记者，近期楼盘的排队购房现象，其实有部分是开发商有意为之的假排队。

据实地调查，在广州近郊某热销楼盘，销售现场人头攒动，排起了长龙，展台的桌椅也全部坐满。从购房的程序来看，看不出任何破绽，但仔细观察后发现，排队者中相当一部分属于中老年人，这部分人显得更加活跃东，不断向身边的人夸奖该楼盘配套等方面是如何的好。到了中饭时间，所谓的工作人员而非销售人员把这部分人聚集在一起吃盒饭。

一位在中介公司工作的朋友向记者透露，他曾经帮开发商物色过房托，开发商对这类房托的要求较高，希望能达到「演员」级别。「双方通过签订协议的形式，开发商承担全部费用，并以房托的名义申请按揭贷款，在房屋没有被正式出售之前，开发商会定期往账户转钱还贷。房托必须提供自己的身份证、户口本、结婚证等证件，每个房托都会有一个专用于开发商替还贷的银行账号。」

据悉，开发商人为制造热销很普遍，地产界内的人士都明白项目开盘的重要性，如果首次开盘没有出现热销的场面，必然会严重影响后面的销售。所以，不管什么项目、什么地段、什么价格，开盘当日，开发商人为制造火热的销售氛围是普遍现象。

事实上也确实如此，在北京有硕士生当房托3小时可赚到50元的案例，如在昌平区沙河附近的某楼盘开盘，开发商请北京知名大学的十几个硕士生跑「龙套」，报酬是3小时50元，中午提供盒饭，工作内容是扮演看房客户。而在江西，排队购房者多是受雇民工，如江西中大青山湖花园于2009年3月19日开盘当日，抛弃开发商一贯用的「摇号」的方式，采用「排队先到先得」的措施，在开盘的前两天就有人开始排队，最后，被网民爆料称排队者大多是民工。 在上海竟然出现了排队5天竟然还是「托」。

居民收入和楼价将决定是否「回暖」

事实上，之所以出现开发商找「托」捧市现象，也并非没有一点外部气候，据国务院近期召开常务会议称，2009年1季度大陆经济形势在扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划已初见成效，出现了积极变化，并且形势比预料的好。在此情况下开发商搬出楼市回暖的基本论调也就可以理解，进而出现请「托」哄市也就顺理成章。

其实真正决定楼市走向是居民收入和楼价的走向，就目前大陆多数城市的楼价来看，在经过小幅调整之后，并没有出现大的下调，而是处于相对稳定期，这也似乎符合中央关于稳定楼市的决策。此前出现的「小阳春」一度带动楼市的价格上调，却立刻引来成交量的急跌，也正说明所谓「回暖」，只是刚性需求积累的一定释放，另一方面，因前期成交量实在太低，稍有回升，也就呈现出较大比例的数字变动。

就拿上海2009年3月份所谓的楼市「井喷」现象来说，商品住宅总计成交13814套，达到2月份的两倍，为2007年10月以来的新高，众多楼盘成交均超过100套，但依然有98个楼盘零成交。 上海北孚地产研究所副所长刘光东认为，目前热销的楼盘大多在价格上做出了调整，而零成交楼盘房价还偏高，没有调整到购房者的心理预期。另外，零成交楼盘可能主要面向的是投资类客户，而目前投资类购房还非常少，真正热销的是能够满足刚性自住需求的房源。而决定楼市走向的另一关键因素居民收入，目前为止并未提升到不顾及价格而盲目追涨的阶段。有台商表示，当一定量的刚性需求在一季度集中释放之后，后续购买力将大大减弱。

购房者应警惕开发商房托陷阱

关于楼市是否回暖，其实专家也给出了从土地的交易状况来判断未来市场的走势，因为土地交易状况能够直接体现市场主体——房企，对于未来市场走势的判断。

而据国土资源部一位人士透露，按照该部对105个城市的土地价格、成交量监测，2008年全年土地购置面积为3.68亿平方米，比2007年下降了8.6％；全年完成土地开发面积2.6亿平方米，比2007年下降了5.6％，而更为关键的2009年近4个月的统计资料，仍在统计当中。记者了解到，现在被建设部重点关注的土地市场包括上海、广州、深圳、南京、武汉、杭州、重庆、天津等一二线城市。目前得出的结论是：「土地市场还没有复苏，如果向未来推断，断言市场彻底回暖尚无依据。」不少房产业内人士也大都认为，无论是抄底低价楼盘，还是刚性需求者，目前都不太可能形成排队买房的局面。

而对北京市土地储备中心资料的研究分析也同样证实了这点。2009年一季度北京市共出让土地41宗，土地成交面积为135.9万平方米，规划建筑面积为138.1万平方米；环比2008年四季度，土地成交面积下降76.2％，规划建筑面积下降76.6％。

满堂红市场部研究总监龙斌指出，个别楼盘采用房托撑市的做法并不能改变楼市大局，相当一部分买家并不一定会盲目从众，还是会看性价比等多方面。他建议买家应在购房的过程中时刻保持警惕的心态，以免陷入某些开发商的营销陷阱之中。「购房者若想买到称心如意的房子，就需要多看、多比较，切忌因一时冲动买下不如意的房子而悔恨不已。不管是自住还是投资，都要根据自己的具体情况来衡量。」

经纬行研究中心经理朱欣苑则认为，在购房的过程中，首先查看所属单位是否有拿预售证，是否处于可售状态，再与销售人员谈价格与折扣，销售价格可参考网上搜集信息与周边竞争楼盘报价，并结合自身实力来选择。广东南国德赛律师事务彭清正律师也表示，从房托现象来看，这纯属于欺骗消费者的行为，从某种意义上来说，开发商通过人为制造热销氛围来欺骗消费者，已构成欺骗罪，但是，在法律上并没有关于开发商或代理商等用房托欺骗买家而负法律责任的内容，所以只能从商业道德方面给予谴责。消费者在这方面一定要提高警惕，加强自我保护，以免上当受骗。