现阶段房地产周期调整模式探析

张　勇

摘 要:2009年一季度,随着房价、商品房销售面积等房地产关键性评价指标均有所上扬,关于我国现阶段房地产周期的调整形态和演变方式越来越多地受到关注。短期指标的变化究竟意味着房地产周期调整已经见底并将率先复苏,还是下滑过程中出现的短暂反弹?目前存在着几种关于房地产周期调整模式的观点:“V形”、“U形”、“L形”和“W形”。笔者认为,目前出现“W形”的可能性正在增大。

关键词:现阶段 房地产 调整模式

中图分类号:F293.30 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)08-012-02

一、房地产周期波动理论

房地产周期波动,是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差,围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样,不是平稳发展,而是波浪式地前进。从长期来看,随着国民经济的发展,房地产经济的发展有一个向上的总体趋势;而从中短期来看,由于自身结构的失衡或外部因素的冲击,房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏离,围绕长期趋势上下波动。

二、房地产所处周期的现状

2008年,70个大中城市房价同比上涨6.5%,但个人购房贷款约为3600亿元,同比下降29.7%。从2008年年初到年末的变化看,房价增幅逐步回落,年末绝对价格呈现下调趋势。

2009年第一季度,在政策性利好和经济复苏的推动下,房地产市场出现了回温势头。全国商品房成交量同比增长8.2%,之前70个大中城市房屋价格持续7个月环比负增长,于今年3月逆转为0.2%的正增长。部分城市甚至出现了价量齐涨的现象。分析这一形势转变的原因主要表现为以下三方面:

1.刚性需求释放。按照投资目的,购买需求一般分为刚性需求、改善性需求和投资性需求。由于改善性需求和投资性需求易受市场观望情绪及未来收入预期等内外在因素的影响,尽管国家在金融、税制方面频发利好信号,但在经济形势和房地产走势尚未明朗之前,改善性需求和投资性需求购房者的购房比重并未出现较大提升。以北京、上海、深圳、杭州、天津、重庆、武汉七大城市2008年累计销售套数、销售面积及销售金额排名前十位的畅销楼盘为研究对象进行分析,结果显示2008年投资性购房只占到8.2%,改善性住房只占到5.3%,因而销售速度较上年出现明显下降,所占比例较上年出现了急剧的下降。

而刚性需求购房者则以因结婚、独立居住、拆迁等原因而首次购房者为主。据国家人口计生委资料统计,1981年至1990年是我国第三次生育高峰,从2008年起,在第三次出生高峰出生人群将逐渐步入适婚年龄。这部分人群因婚育将产生巨大需求。同时,党的十七届三中全会提出,将在2020年基本建立城乡经济社会发展一体化体制。这意味着到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。这既是中国解决城乡二元结构的必然结果,更是中国启动世界上最大的内需市场的要求,无疑将刺激对房地产的需求。因为在城市化高速推进过程中,人口会向周边城市特别是中心城市聚集和迁移。

综合以上因素,在经过2008年较长一段时期的持币观望后,于2009年一季度形成了集中井喷式暴发。所以此次成交量的上涨主要因刚性需求投资者实现。

2.刺激计划效果显现。2008年底政府推出4万亿经济刺激计划,其中1.18万亿为两年内由中央财政投资,国家发改委已分别下发了前两批1040亿元、1300亿元的中央投资,第三批700亿投资也即将下发。经济刺激方案于2009年一季度效果显现:中国人民银行4月11日发布了3月份货币金融运行情况。数字显示,3月份人民币贷款延续高增长态势,人民币各项贷款增加1.89万亿元。至此,2009年一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元。虽然中央投资的效果必须假以时日才能显现效果,但却大大提高了消费者的信心。

配合宏观调控政策的出台,2008年10月份,刺激首套住房消费的政策随之公布,银行让利约为18.5%,加上税费优惠,消费者的支付成本大大降低,幅度将近20%,这在实质上增加了购房者的支付能力。

购房者信心的增加和支付能力的加强双效合力,成为本次房地产市场回暖的又一动因。

但是,受前两年房地产市场过热的影响,中央政府对房地产调控的态度始终显得踌躇。近期,房地产成交量出现回暖,更令决策层再度保持观望。很多房地产企业期盼的全面取消二套房限制政策,及购房退税等政策,估计短期内将不会出台。建设部也表示暂不出台房地产刺激新政。因此,宏观经济政策能否支撑房地产业重回强劲增长轨迹还值得商榷。

3.房价下调。2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%,这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。进入2009年,开发商为了缓解资金压力,纷纷降价促销。2009年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3%。其中深圳、广州新建住房销售价格跌幅同比分别为16.3%和8.9%。价格的下降使得前两月全国商品房销售面积大大超出预期,国家统计局数据显示,2009年1—2月,全国商品房销售面积达到5131.2万平方米,同比微降0.3%,商品住宅销售面积同比增长1.1%。

2009年一季度全国房地产交易量的回升,主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。刚性需求对价格的反应尤其敏感,因此市场交易量回升,价格下降是主要原因。

三、房地产将呈W形调整

1.宏观经济形势影响。房地产市场的真正回暖应以宏观经济的回升为基础。受国际因素掣肘,2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势。国家统计局2009年4月16日公布的统计数据显示,2009年一季度GDP同比增幅为6.1%,较上年四季度的6.8%放慢0.7个百分点。从同比增速来看,是1992年公布GDP季度数据以来的最低水平。

我国GDP增长主要靠投资、出口、消费这“三驾马车”。

其中最主要的是出口,其对GDP的贡献率约为20%。但在经济全球化进一步加深的今天,中国经济要想独善其身是不可能的,伴随金融危机后隐形贸易保护主义的抬头,很多国家都实施了非关税贸易保护主义措施,欧美国家对外部的需求仍在萎缩。目前的事实是,自2008年11月出口增长由正转负以后,降幅加剧超20%左右,2009年3月略有起色,仍达17%。这不仅导致失业率上升,预期收入下降,还将阻碍制造业复苏。

从投资角度来看,2009年3月城镇固定资产投资增长已经达到了36.3%,增速之快为近期所罕见。但目前投资的增长,更多的是依赖政府部门的投资。这方面的统计数据相当有限,但一个可能的判断是,中国与政府相关的部门正经历着改革开放以来少有的快速扩张。虽然这的确会拉动采购以及对某些产品的需求,但经济发展自身的增长动力并没有充分显现,私人部门投资还没有出现反转的迹象。只有这些指标出现显著变化,我们才能说实体经济出现了好转,中国经济才可能触底反弹。

相比之下,消费增长从2008年下半年的18%左右,放慢至今年2月的13.2%,到3月反弹至15.9%。但CPI的持续负增长,表明居民消费并不活跃。考虑到现有刺激经济政策仍然以鼓励投资为主,再加上失业率上升和收入预期下降,消费增长下行的压力仍然很大。

总体来看决策层出台的4万亿投资刺激计划具有坚实的短期基础,具有及时性和必要性,短期内将有效缓和宏观经济总量的深度下滑,但可能在中长期无法改变经济下滑的趋势。宏观经济形势的这一发展趋势必将影响房地产行业的走势。

2.房地产存量吸纳程度。房地产作为高库存行业,在经济未见明显好转,房地产成交量未能明显提高的形势下,市场吸纳能力成为本轮房地产周期调整的关键。来自上海易居房地产研究院的最新报告显示,2008年,中国商品房空置面积为1.64亿平方米, 空置率达到9.50%,增幅为14.85%,增速创下1994年有统计数据以来的新高。2009年一季度,全国房地产开发企业房屋施工面积,增幅有所回落,但与上年同期相比依然有10%以上增长;全国住宅竣工面积同比增长超过25%;全国商品房空置面积同比增长21.8%。

另外,开发商从获得土地到开工建设存在两年的缓冲期。在此时房地产开发商资金链普遍吃紧的情况下,一部分2007年高价获得的土地最迟于2009年底开始建设。按照建设周期推算,这部分商品房将于2011年进行销售。

因此,前阶段大规模投资、开工的楼盘,因工期进度推进正形成产品,供应还在加速增加。在目前市场已由卖方转为买方的前提下,空置率上升的局面表明了需求和存量空置面积之间存在着差距,这种差距很难在短期内迅速消除。所以,价量齐升的上涨趋势不会持续下去。

四、结论

房地产市场是否能够将一季度的上涨行情一直延续下去?笔者认为,本轮房地产市场行情出现“W形”调整的可能性较大。从以上分析可以看出,现阶段的这种回升,是市场需求、政策作用和房价下调三个因素共同作用的结果。在国家宏观经济企稳及房地产存量进一步有所消化之前,此番上涨还不能代表房地产市场的全面复苏。因此,房地产市场的真正转折最终还有待于经济形势的整体回暖。

[基金项目:国家自然科学基金项目(70671074)]

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(作者简介:张勇,天津市房地产开发经营集团有限公司党委副书记、总经理,博士研究生、经济学博士后)(责编:若佳)