基于企业与行业的开发区土地集约利用评价研究——以洛阳高新技术产业开发园区为例

杨建锋，王令超，马军成

(河南省科学院地理研究所，郑州 450052)

0 引言

我国是世界上目前城市化与工业化发展最快的国家，正处在经济社会全面发展的重要战略机遇期，同时也步入以资源环境约束加大为主要特征的矛盾凸显期，土地资源利用面临越来越大的空间和环境压力。我国开发区在经历了大规模的粗放开发后，依靠土地的数量扩张和外延发展的路子已经行不通，必须走以效益为中心的内涵发展道路。对开发区土地集约利用评价，有利于明确开发区土地利用存在的问题，提升我国开发区土地集约利用的管理和决策水平［1］。然而，目前已有研究主要集中在评价指标体系构建、开发区整体土地集约利用水平评价和利用潜力测算［1－6］，也有部分研究针对工业用地不同行业之间的土地集约利用程度进行了评价［7－10］，而具体到对开发区内部分不同工业企业和工业企业不同行业之间土地集约利用程度进行相关评价的研究还不多见。

本研究借鉴已有研究成果，以洛阳高新技术产业开发园区(以下简称洛阳高新区)为研究对象，基于企业与行业对开发区土地集约利用评价进行研究。通过土地集约利用分级评价方法，针对不同企业之间土地利用的差异，对单个企业用地集约利用情况进行评价;基于产业结构，按照工业企业的行业分类进行工矿仓储用地土地集约利用评价分析，以期对开发区企业分级管理、开发区产业结构调整和行业用地管理等提供决策依据。

1 研究对象概况

洛阳高新区成立于1992年，是河南省国家级高新技术开发区之一，土地总面积547.9 hm2，位于洛阳市西南，距市中心8 km，紧邻涧西工业区，北依周山，南望洛河，主要分布在以洛河路为中轴的高新技术一条街和中亚商务区、周山电子工业区、三山科技工业园、科技工业园等区域，呈片状分布。2000年经科技部批准，洛阳高新区在吉利区设立吉利科技园。

2 数据来源与评价指标体系

2.1 数据来源

数据通过问卷法实地调查获取，调查范围为开发区范围内全部工业企业，共调查有效样点109个。

2.2 评价指标选取与权重确定

不同的评价指标体系会产生不同的评价结果，评价指标体系是土地集约评价的关键。参考已有的研究文献［7，11－13］，从对单个宗地进行评价的角度考虑，本研究确定从土地利用强度和投入产出效益两个方面来选取评价指标。目前，大部分研究仅采用单独的固定资产投资强度和产出强度来对开发区用地效益进行评价，不能客观地反映开发区的土地集约利用状况，需要增加投入产出比这个指标来进行评价。最终确定用容积率和建筑系数来衡量土地利用强度，用固定资产投资强度、产出强度和投入产出比来衡量投入产出效益，同时，运用特尔菲法对评价指标的权重进行赋值。评价指标选取结果与权重见表1。

2.3 调查数据处理

在对企业进行按行业分类时，由于同一行业大类中的不同行业小类项目土地利用及投资需求存在较大的差异，所以，造成了在行业内部同一衡量数据有较大的浮动。处理时对于浮动较大的企业，采用同行业其他同等规模企业数据替换方法来避免数据整体的偏移［7］。

表1 土地集约利用评价指标体系Tab.1 Indicators of land use intensity assessment

3 不同工业企业按指标分级评价

3.1 评价方法

选取评价指标体系中的容积率、建筑系数、固定资产投资强度和产出强度作为分级指标，计算每个工业企业的分级指标值［14］。为了反映分级指标值在不同工业企业之间的差异，采用分级评价的方法，根据分级指标值将工业企业划分为不同的等级(表2)。

表2 不同工业企业按指标分级评价表Tab.2 Classification of different enterprises by evaluating indicators

3.2 评价结果分析

从表2分级评价结果可以看出，55%左右的企业容积率集中在0.4～0.8的范围，34%左右的企业容积率在0.8以上，容积率小于0.4的企业个数较少，仅占11%左右;46%左右的企业建筑系数在40%以下，其中，40%左右的企业建筑系数在40% ～60%的范围，建筑系数大于60%的企业个数较少，仅占14%左右;59%左右的企业固定资产投资强度在3 000～4 000万元/hm2之间，投资强度小于3 000万元/hm2的企业个数较少，仅占13.76%;产出强度小于3 000万元/hm2的企业个数占24%左右，41%左右的企业产出强度在3 000～6 000万元/hm2之间，16%左右的企业产出强度在6 000～9 000万元/hm2之间，18%左右的企业产出强度大于9 000万元/hm2。

4 工矿仓储用地分行业评价

工矿仓储用地内部不同行业对用地的需求、土地的利用方式是不同的，其土地集约利用程度也是不同的，因此，需要按照工业企业的行业分类来进行评价指标的评价分析。

4.1 工业企业分行业统计

统计开发区工业企业的行业类型，取企业个数超过2个的行业进行统计分析。在分行业进行统计时，考虑到标准厂房包含工业行业类型不一，因此，把标准厂房作为一个单独的类型进行评价。有2个或2个以上工业企业的行业类型有14个，参与统计分析的工业企业个数为80个，其中，标准厂房有5个，各行业内工业企业个数见表3。

4.2 指标值计算及标准化处理

分行业统计计算容积率、建筑系数、固定资产投资强度、产出强度和投入产出比，并对指标值进行标准化处理。标准化处理通常采用以下公式进行，即:

表3 行业分类及行业内工业企业个数Tab.3 Distribution of enterprises for different industry

式中:Ni为标准化值;Ai为某项指标值;Amax为某项指标最大值;Amin为某项指标的最小值。本研究采用公式(1)进行指标值的标准化处理，结果见表4。

4.3 分行业指标值分析

从表4可以看出，容积率较高的行业多为高新技术企业，如电子、生物制药、技术研发等，特别是标准厂房的容积率值比较大。容积率较低的行业为传统行业，如化学工业、机械工业等，行业之间的差异明显。

建筑系数最高的3个行业分别是专用设备制造、玻璃及玻璃制品制造和机车零部件，这主要是由于该行业需要露天堆场、露天操作场面积比其他行业较大。建筑系数行业之间差异显著。

传统行业如设备制造、汽车零部件等投资强度要大于电子器件等高新技术行业。高新技术行业如电子器件生产、技术研发等高新技术产业的产出强度要大于设备制造、机车零部件等行业。从投入产出比看，行业之间的差异显著，投入产出比较大的行业仍然是电子电器和技术研发企业。

表4 分行业评价指标标准化处理后指标值Tab.4 The value of evaluating indicators by standardized processing for different industry

4.4 分行业土地集约利用水平评价

采用综合评价法计算工矿仓储用地分行业土地集约利用分值，土地集约利用评价模型如下，即:

式中:P为土地集约利用评价分值;Wi为第i个指标的权重;fi为第i个指标的标准化值;n为指标个数。分行业土地集约利用评价分值见表5。

表5 分行业土地集约利用评价分值表Tab.5 The result of land use intensification evaluation for different industry

4.5 评价结果分析

从表5的分行业土地集约利用评价评价结果看:(1)土地集约利用评价分值最高的行业为电子器件生产和技术研发试验两个行业，这两个行业在产出强度和投入产出比两个指标的表现比较明显，但容积率指标评价分值偏低，土地集约水平仍有一定的提升空间。(2)土地集约利用评价分值最低的行业为传统的制造业、化工、加工业等，这些行业在容积率、建筑系数等指标上与其他行业差距不大，差距主要表现在产出强度和投入产出比两个指标上。(3)行业之间土地集约利用评价分值差异明显，最大值比最小值高出了48分。

5 结语

(1)分级评价可为企业的分级管理提供依据，同时为了解企业集约利用土地的详细情况提供参考。对开发区进行整体评价反映了开发区全部企业的平均状况，而不能反映企业之间的土地利用差别。而分级评价结果弥补了这一不足，这为开发区企业用地分级管理提供了基础依据。

(2)可为开发区产业结构调整提供科学依据。从行业集约评价结果可以看出，不同行业之间的土地利用存在较大差异，要通过调整产业政策来调整行业用地结构。对于那些土地利用粗放、用地效益低下的行业采取逐步淘汰，大力支持那些用地集约、利用效益高的企业发展。

(3)可为行业用地管理提供依据。从评价结果可以看出部分行业的土地利用存在的问题。对于目前用地集约而效益不高的行业要引导企业通过加强经营管理提高企业效益;对于用地粗放而效益较好的行业要引导企业通过内部土地挖潜(例如，提高容积率和建筑密度)提高集约利用水平，减少土地成本。

(4)可作为开发区引进新企业时的一个准入指标，应大力引进土地集约利用评价分值高的行业如电子和技术研发等，限制化工、制造和加工等土地集约利用评价分值低的行业的进入，以实现开发区土地集约利用的良性发展。

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