开发项目工程管理浅析

刘振江刘树玲

中图分类号：TU201.2 文献标识码： A 文章编号：

摘要：房地产项目的开发是一个系统工程。房地产开发企业的工程项目管理非常重要。本文主要针对项目管理中存在的问题进行分析。

关建词：项目管理 措施 控制 调查

Abstract: The development of real estate project is a system engineering，Real estate development enterprise project management is very important， This article mainly aims at the problems existing in the project management is analyzed.

KeyWords: project；management measures ；control ；survey

1工程项目管理概述

项目管理的优势在于它利用一些列手段和措施便捷的解决一整套问题，因此得到广泛普及。项目管理的过程实际上是一系列简明有效的方案方法的应用过程，而不只是所谓的抽象的理论和概念。工程项目是当今的支柱性产业，它的管理和运营非常重要，近几年各种管理理论和方法应运而生。具体来说，要从意识上进行调整、方案转换、工程施工管理等方面进行改善，改善的目的，要做到统一协调，有效避免失策、失控等问题的出现。长期以来，我们在工程项目管理上积累了大量的理论经验，管理体系和方法上有了很大的进步，在此进一步深入研究

总结并完善项目管理知识体系，使整个行业更加规范。

2 项目质管理规划与控制措施

2.1项目质量管理规划

1）质量方针。质量方针是目标，从管理角度来说就是项目实施组织领导层就质量问题明确阐明的所有打算和努力方向,每个项目都应该制定出一个质量方针, 并应将此方针通知所有参与者。

2）范围说明。项目的范围说明不但规定了主要的项目成果, 而且也规定了项

目的目标, 是质量规划的关键依据。

3）成果说明。成果说明是对范围说明书中的项目成果的进一步说明,经常包括

有技术问题以及可能影响质量规划的其他问题的细节。

4）标准和规范。项目管理班子必须考虑对该项目可能产生影响的任何专用标准和规范。

2.2项目质量因素的控制

1）人的控制。人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。以参与者为控制的对象, 减少失误；充分调动人的积极性, 发挥人的主导作用是控制的动力。

2）材料的控制。材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等, 对材料的控制主要通过严格检查验收, 正确合理地使用,杜绝使用不合格材料，对材料的各个环节进行控制。

3）设备控制。这里说的是安装设备，安装设备虽然相对于主体来说比例比较小，可是它的比重和对工程的影响很大。因此，对于设备的控制非常重要。

4）方法控制。主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等方法的控制, 主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。

5） 环境控制。影响项目质量的环境因素较多, 大体分为技术环境和劳动环境。技术环境, 如地质、水文、气象等项目管理环境,如质量保证体系、质量管理制度等；劳动环境, 如劳动组合、作业场所等。

3 项目前期投资决策阶段的市场调查

房地产进入营销时代, 开发企业的项目调研是决定项目成败的关键因素之一。开发企业要成功, 必须掌握足够的市场信息, 如消费者的需求、市场供求状况、竞争对手的资讯等。前期的项目可行性研究是项目的确定的主要依据, 而据此进行的工程项目设计是工程建设的重点。只有前期可研准确，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循，要重视项目的前期可行性研究工作, 就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构, 收集、整合决策支持性资源；完善决策程序, 提高决策水平和效率, 使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

4规划及设计阶段的管理

4.1正确地编制设计任务书设计任务书的编制应以项目前期的策划为主导，以批准的规划设计方案和以往工程设计的历史记录及编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商的项目设计主管人员还应对设计文件进行深入细致的审核。 4.2建立设计质量责任制 开发企业设计主管人员在项目负责人的领导下, 对设计过程进行管理, 确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求。设计主管组织设计策划, 并对设计过程进行控制, 负责各专业之间的衔接。项目负责人负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调, 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证, 负责控制设计变更, 对设计关键控制点进行检查, 组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

4.3明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责

建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求, 并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。

5项目实施阶段组织管理

实施阶段是一个重要的环节，在这个环节中投资密度大，影响因素多，周期长。因此，管理好这个阶段关系着成果的好坏。

5.1组织与协调

在房地产项目建设过程中, 组织与协调工作是十分重要的。所谓组织,是指按照一定的目的、任务和形式加以编制, 安排事物, 使其有系统或构成整体。组织与协调的作用就是围绕实现项目的各项目标, 组织协调各参建单位、相邻单位、政府部门全力配合项目的实施, 以形成高效的项目团队, 共同努力去实现工程建设目标的过程。

5.2组织系统

房地产项目主要包含三个主要的组织系统：建设单位、施工单位和监理单位,而整个房地产项目又处于社会的大环境中, 项目的组织与协调工作包括系统的内部协调, 即建设单位、施工单位和监理单位之间的协调, 也包括系统的外部协调, 包括政府部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。

5.3管理依据

现场对工程质量和进度控制是要有依据的，这些依据就是国家和项目所在地政府有关工程建设的法律、法规，要一次为基准进行工作。对于项目部,更应该严格遵守法律法规, 只有这样,才能做好组织与协调工作。同时要站在项目的立场上, 公平的处理每一个纠纷, 一切以最大的项目利益为原则。要做好组织与协调工作, 就必须按照合同的规定, 维护合同双方的利益。只有这样, 最终才能维护好业主的利益。

在项目实施过程中, 应该注意质量、工期、投资、环境、安全的统一,不能有所偏废。协调与控制的目标是一致的, 不能脱离项目目标去协调, 同时要把工程的质量、工期、投资、环境、安全统一考虑, 不能强调某一目标而忽视其他目标。

5.4主要工作

在项目实施过程中, 主要的组织与协调工作有：协调与政府有关部门的关系；组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位的工作；组织与协调各施工单位（包括总承包商、专业承包商、供货商等）的工作；以及工作中存在的问题或争议的协调、处理。

6 建立完善的合同示范文件体系

建立开展建设工程合同示范文本体系研究, 理清在工程建设各个阶段需要的合同, 尽快制定相应的示范文本。如尽快出台的工程项目总承包合同示范文本、专业分包合同示范文本、材料设备采购合同示范文本、招标代理工程咨询合同示范文本等。合同的示范文本逐步形成, 完善的工程合同示范文本体系, 以规范合同管理。现行的建设工程施工合同示范文本虽经修订, 但在执行过程中所发现有不妥之处, 需要不断的完善。

7结束语

房地产开发管理是一个进行多方面控制的管理过程, 项目管理的内容很多, 涉及的面很广, 这就需要加强企业内部监控机制, 实行动态控制, 建立企业品牌, 培养顾客忠诚度, 适应市场需求，只有这样才能在激烈的竞争中发展壮大。

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